Пока одни районы Тюмени застраивают новыми кварталами, другие остаются без внимания. Они не аварийные и не попадают под реновацию, но именно здесь, по словам экспертов, формируются будущие «гетто».
«Гетто — это не про бедность»
Город сегодня развивается рывками. Где-то появляются современные ЖК, благоустроенные дворы и новая инфраструктура. А где-то всё остаётся почти без изменений годами. Формально с такими территориями «всё в порядке», но именно это и становится их главной проблемой.
Урбанист Никита Мельников объясняет, что дело не в уровне доходов жителей или состоянии фасадов.
«Гетто — это не про бедность. Это про отсутствие развития», — отмечает он.
Район начинает деградировать в тот момент, когда туда перестают приходить изменения, а разрыв с более развитыми территориями постепенно увеличивается.
Пять районов, которые могут «просесть» первыми
На карте Тюмени, по мнению эксперта, уже сейчас можно выделить пять таких точек. В зоне риска — Войновка, район улицы Олимпийской, микрорайоны вдоль Широтной (так называемые «Микроши»), а также Бабарынка и Воронинские горки.
На первый взгляд это обычные жилые районы. Здесь нет масштабного аварийного фонда или резонансных историй о сносе.
«Но именно такие „средние“ территории чаще всего оказываются в уязвимом положении, они не получают ни срочной помощи, ни инвестиций», — говорит Мельников.
Каждый из этих районов оказался в похожей ситуации, хотя причины отличаются. Войновка остаётся в окружении промышленных зон и не получает мощного импульса к обновлению.
Район улицы Олимпийской — типичный пример «застрявшей» спальной застройки. Ситуацию усугубляют старые пансионаты.
Микрорайоны вдоль Широтной создавались по советским стандартам, которые сегодня уже не отвечают требованиям города.
А Бабарынка и район Воронинских горок сталкивается с другой проблемой — туда сложно заходить инвесторам из-за сложной структуры собственности.
«Не разваливаются, но и не развиваются»: ловушка этих территорий
Мельников подчёркивает, что такие территории со временем начинают терять качество жизни. Они не разрушаются резко — изменения происходят медленно и почти незаметно.
У этого процесса есть конкретные признаки. Сначала ухудшается состояние дворов и дорог, затем снижается интерес к жилью, а после этого начинает меняться и социальная структура района. В какой-то момент территория теряет свою привлекательность, и выбраться из этого состояния становится всё сложнее.
«Гетто не появляется за год — это всегда постепенное движение», — говорит урбанист.
Рынок уже всё понял. Но это не главное
То, что описывают урбанисты, уже отражается на рынке недвижимости. Риелтор Андрей Белоусов отмечает, что именно спрос и цены быстрее всего показывают реальные процессы. В районах вроде Олимпийской жильё уже сейчас продаётся заметно дольше, а собственникам чаще приходится идти на уступки по цене.
Старые микрорайоны вдоль Широтной постепенно проигрывают конкуренцию новым жилым комплексам, а это напрямую влияет на их ликвидность.
«Если в район не идут деньги, он начинает отставать», — подчёркивает Белоусов.
Формируется замкнутый круг: падает спрос, меняется аудитория покупателей, и район теряет позиции ещё быстрее.
Но дело даже не в ценах на квартиры. Цены — лишь индикатор. Главное — люди и среда. Когда район перестаёт меняться, из него уходят молодые семьи, закрываются школы и кружки, а вместо новых кафе открываются только алкомаркеты.
Можно ли это остановить?
Эксперты уверены, что ключевая проблема — отсутствие инвестиций. Без них район начинает постепенно «выпадать» из городской жизни.
Процесс не является необратимым. Развитие транспорта, появление новых проектов или инфраструктуры могут изменить ситуацию. Но для этого, подчёркивают специалисты, территория должна снова попасть в поле внимания города и бизнеса.
Город будущего — это не только новые кварталы. Тюмень уже сегодня делится на районы роста и районы ожидания. И если одни получают новое будущее, другие рискуют остаться в прошлом.
Как следует из оценок экспертов, гетто появляются не там, где изначально было хуже всего, а там, куда перестают приходить изменения. Именно такие территории со временем и становятся самыми уязвимыми внутри города.
Опять не как у всех: урбанист рассказал, чем уникален мастер-план развития Тюмени
Ранее «Наш город» сообщал о том, что осторожность застройщиков, не торопящихся запускать новые проекты в Тюменской области, направлена на сдерживание роста избытка недвижимости в регионе. Однако эта мера уже не приносит результатов: проектов, находящихся в стадии строительства, достаточно для полного заполнения рынка.
Читайте все новости в удобном формате — подпишитесь на нас в МАХ.