Первый квартал 2026 года оказался для рынка недвижимости временем серьёзных перемен. Изменения в законодательстве, новые правила ипотеки, трансформация спроса и рекорды на рынке аренды — разбираем главные события первых трёх месяцев и смотрим, что ждёт нас дальше.
🏛️ НОВЫЕ ЗАКОНЫ, КОТОРЫЕ ИЗМЕНИЛИ ПРАВИЛА ИГРЫ
С 1 января 2026 года
🔹 Уточнение понятий для налогообложения
С 1 января уточнены понятия «административно-деловой центр» и «торговый центр», введено понятие «объект бытового обслуживания» для применения ст. 378.2 НК РФ . Это важно для собственников коммерческой недвижимости, так как от этих категорий зависит порядок налогообложения.
🔹 Налог на имущество за рубежом
Для устранения двойного налогообложения установлено правило: налог, уплаченный российской организацией за границей в иностранной валюте, пересчитывают в рубли по курсу ЦБ РФ на дату уплаты .
🔹 Унификация торгов госимуществом
Опубликован закон об унификации торгов государственным и муниципальным имуществом. Процедуры будут проходить преимущественно в форме электронных аукционов, а операторам площадок запретят взимать плату за участие. Основная часть изменений вступит в силу с 1 июля 2026 года .
🔹 Изменение порядка пересмотра кадастровой стоимости
С 8 января арендатор сможет подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной только с согласия собственника (правило не касается публичного имущества) .
🔹 Важная позиция Конституционного суда
КС РФ запретил судам отказывать в защите прав на криптовалюту, признав необходимость правовой охраны таких активов .
С 1 февраля 2026 года
🔹 Семейная ипотека: «одна семья — один кредит»
Самые значимые изменения коснулись льготных программ. С 1 февраля вступили в силу новые правила:
- Один льготный кредит на семью. Оформить две разные льготные ипотеки на мужа и жену больше нельзя. Оба супруга теперь выступают обязательными созаёмщиками.
- «Донорская» ипотека запрещена. Схемы, при которых созаёмщик передавал своё право на льготный кредит другому лицу, полностью исключены.
- Рефинансирование комбо-ипотеки. Теперь можно рефинансировать рыночную часть кредита, сохранив льготную ставку по семейной части (ранее при рефинансировании льготные условия терялись полностью) .
🔹 Упрощение оформления машиночитаемой доверенности
С 1 февраля процедура оформления машиночитаемой доверенности стала проще .
С 1 марта 2026 года
🔹 Запрет на названия ЖК на иностранных языках
Названия новых жилых комплексов теперь должны быть написаны кириллицей. Изменения предусмотрены федеральным законом № 168-ФЗ от 24 июня 2025 года. За несоблюдение этого требования застройщикам грозит штраф до 500 тысяч рублей .
🔹 Новые сроки оплаты ЖКУ
С 1 марта платить за коммунальные услуги и взносы на капремонт нужно до 15-го числа (раньше было до 10-го). Платёжные документы должны приходить не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчётным .
🔹 Повышение безопасности газового оборудования
Газовые службы получили больше полномочий. Если собственники газифицированной квартиры систематически допускают нарушения (эксплуатируют неисправное оборудование, не обеспечивают доступ специалистов более двух раз, игнорируют предписания), газовщики теперь смогут отключить эту квартиру от системы газоснабжения .
🔹 ГОСТ на отделку квартир в новостройках
Вступил в силу ГОСТ 72509-2026 «Отделочные работы». Документ разделяет отделку на 8 классов (6 для жилых помещений), для каждого класса установлены свои критерии качества. Соблюдение ГОСТа обязательно, если требования были предусмотрены в договоре долевого участия .
🔹 Изменения в земельном законодательстве
Заработал федеральный закон № 295-ФЗ от 31.07.2025 года, которым установлен единый порядок изменения вида разрешённого использования земельного участка. Назначение зданий и сооружений, расположенных на участке, должно соответствовать назначению земли .
С 1 апреля 2026 года (что меняется уже послезавтра)
🔹 Семейная ипотека на вторичное жильё
С 1 апреля программа семейной ипотеки расширяется на вторичное жильё, но только в городах, где строится не более двух многоквартирных домов (в Ингушетии, Калмыкии и Новгородской области). Условия: ставка 6%, возраст дома не более 20 лет, не аварийный, ребёнок до 6 лет, один кредит на семью .
🔹 Ужесточение рыночной ипотеки
ЦБ РФ получит право устанавливать макропруденциальные лимиты для банков и МФО в сегменте ипотеки и автокредитования. Это ограничит выдачу рискованных кредитов, на выплату которых у заёмщика будет уходить более 50% доходов, или при слишком низком первоначальном взносе .
🔹 Новые требования к брокерам
Появляется новая категория клиентов — с начальным уровнем риска (те, у кого нет опыта торговли ценными бумагами). Для них снизят размер кредитного плеча, а брокеры будут обязаны предупреждать новичков о рисках .
🔹 Налоговая декларация
До 30 апреля необходимо подать декларацию по доходам за 2025 год, за которые не был уплачен НДФЛ (продажа имущества, аренда, выигрыши и т.д.) .
🔹 Биометрия в банках
Организации, используемые для идентификации клиентов биометрию, не будут вправе требовать другие документы, подтверждающие личность .
📆 Что меняется в рассрочке: сроки сокращают, правила ужесточают
С 1 апреля 2026 года вступают в силу новые правила, которые кардинально меняют рынок рассрочек на жильё.
🔹 Рассрочка через сервисы (BNPL) — максимум 6 месяцев
С 1 апреля 2026 года рассрочка, предоставляемая специальными сервисами и операторами (типа «Долями», «Сплит»), будет ограничена сроком до 6 месяцев. Это прямое следствие закона № 283-ФЗ, который запрещает завышать цену товара при оформлении рассрочки и устанавливать скрытые комиссии. Если сумма рассрочки превышает 50 тыс. рублей, она будет отражаться в кредитной истории .
🔹 Рассрочка от застройщика: готовится законопроект
Гораздо более серьёзные изменения готовятся для рассрочки от застройщиков — самого популярного инструмента на первичном рынке. Сейчас такие сделки вообще не регулируются законом, что создаёт серьёзные риски.
Что уже обсуждается и войдёт в законопроект (ожидается внесение в Госдуму в ближайшее время):
- Прозрачность договора. Появится подробный график платежей, чёткое описание последствий просрочки.
- Ограничение штрафов. Сейчас пени за просрочку могут достигать 50% от всей суммы долга. Планируется ограничить их не более 20% годовых от суммы просрочки, а не от всего долга.
- Контроль долговой нагрузки. Информация о рассрочке будет передаваться в бюро кредитных историй.
- Защита права собственности. После ввода дома в эксплуатацию право собственности должно переходить покупателю, а у застройщика возникает залоговое право.
Почему это важно: сегодня, по данным ЦБ, долг граждан по рассрочке при покупке жилья составляет около 1,5 трлн рублей, и за год эта сумма выросла в полтора раза. У некоторых застройщиков до 30–40% квартир продаётся именно в рассрочку.
Что будет с длинными рассрочками (на 2–3 года)?
Прямого запрета на длинные рассрочки от застройщиков пока нет. Эксперты предполагают, что в 2026–2027 годах регулятор будет внимательно следить за практикой и может ввести рекомендации по максимальному сроку (например, не более 24 месяцев). Однако для специализированных сервисов рассрочки (BNPL) лимит в 6 месяцев уже закреплён законодательно с 1 апреля 2026 года.
🏠 РЫНОК В ЦИФРАХ: КВАРТИРЫ, ЦЕНЫ, АРЕНДА
Рынок аренды: предложение бьёт рекорды, ставки снижаются
I квартал 2026 года стал рекордным по объёму предложения на рынке долгосрочной аренды. По данным «Циан», сейчас для найма доступно 86 тыс. квартир — против 71 тыс. в декабре и 71,5 тыс. в марте прошлого года. Это максимальный показатель с начала 2023 года .
Динамика предложения:
- +21% к предыдущему кварталу
- +20% к аналогичному периода прошлого года
- +18% в крупных городах за январь–март (по данным «Авито недвижимости»)
- +32,4% в мегаполисах за квартал (по данным «Яндекс Аренды») .
Откуда столько квартир?
Ключевая причина — выход на рынок инвесторов. Доля объявлений в домах, построенных за последние 5 лет, выросла с 14% в 2025 году до 20% в I квартале 2026 года. Часть собственников, не видя адекватных возможностей для использования средств от продажи, предпочитают сдавать жильё .
Где выросло предложение больше всего:
- Набережные Челны: +70–80%
- Чебоксары, Оренбург: +70–80%
- Ростов-на-Дону: +15,1%
Ставки аренды снижаются:
На фоне роста числа объектов и традиционно низкого спроса в начале года (лето и осень — пиковые сезоны):
- Однушки в крупных городах подешевели на 1,4%, до 28 300 руб./мес.
- Двушки — на 2,2%, до 38 400 руб./мес.
Динамика по городам:
- В Москве однушки подорожали на 0,1% (до 67 900 руб.), двушки подешевели на 0,2%
- В Калининграде и Ставрополе ставки выросли на 3,4–8%
Ипотека: ажиотаж января и спад в феврале
Общая картина. За январь–февраль 2026 года россияне оформили 153,94 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 678,98 млрд рублей — это на 82% больше по количеству и на 92% по объёму, чем в январе–феврале 2025 года .
Но эти цифры обманчивы. Ажиотажный спрос пришёлся на январь — люди спешили оформить семейную ипотеку до изменения условий с 1 февраля. В феврале картина резко изменилась:
- Количество выдач сократилось на 25% к январю
- Объём выдач упал на 41%
По сравнению с четвёртым кварталом 2025 года (когда ежемесячный объём составлял в среднем 615 млрд рублей) февраль 2026 года не достиг и половины этого уровня .
Вторичка вышла в лидеры. В феврале доля нового жилья в ипотечных сделках упала до 27% (по количеству) и 40% (по объёму). Год назад новостройки занимали 56% и 68% соответственно. Теперь почти три четверти ипотечных кредитов выдаются на готовое жильё — 73% .
Размер кредитов. Средний размер ипотеки в феврале сократился на 1 млн рублей — до 3,84 млн рублей. При этом:
- На новостройку: 5,74 млн рублей
- На вторичку: 3,16 млн рублей
Полная стоимость кредита (ПСК) в феврале поднялась до 18,92%. По новостройкам — 17,5%, по вторичке — 19,9% .
Первичный рынок: спрос падает
По данным Level Group, в первые два месяца 2026 года общее число сделок на первичном рынке сократилось на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года .
В феврале спрос упал на 48% к прошлому году и на 16% к январю 2026 года. Доля ипотечных сделок на рынке новостроек снизилась до 56% (в январе достигала 70%) .
Спрос по сегментам:
- Комфорт-класс: снижение на 46%
- Бизнес-класс: снижение на 25%
Средняя площадь квартир в сделках сократилась на 4% (с 51,8 до 49,8 кв. м), что свидетельствует о стремлении покупателей оптимизировать бюджет на фоне дорогой рыночной ипотеки .
Инвестиции в недвижимость: перераспределение капитала
Общий объём инвестиций в недвижимость в I квартале 2026 года составил 99 млрд рублей — на 30% меньше, чем годом ранее .
Ключевой тренд: жилой сегмент вновь выходит в лидеры.
Объём инвестиций в земельные участки под жилую застройку достиг 49 млрд рублей — почти 50% от общего объёма вложений. Это максимальный уровень с 2022 года. За этот период было приобретено более 180 га земли с потенциалом строительства около 1,5 млн кв. м жилья .
Крупнейшие сделки:
- Приобретение Sminex комплекса «Первой образцовой типографии» в Москве за 12–14 млрд рублей
- Покупка девелопером «Сумма элементов» проекта «Донские Легенды» площадью 90 га в Ростове-на-Дону
Почему это важно. Рост инвестиций в земельные участки связан не столько с увеличением спроса на жильё, сколько с внутренней перестройкой рынка. Девелоперы перераспределяют активы, делая ставку на проекты бизнес- и премиум-класса, и пополняют земельные банки для будущих запусков .
Коммерческая недвижимость просела. За первый квартал объём вложений в коммерческие объекты сократился примерно вдвое — до 50 млрд рублей:
- Офисная недвижимость: –72%
- Логистические объекты: –96%
- Гостиничный сегмент: –92%
Прогноз на 2026 год:
- Общий объём инвестиций: 650–700 млрд рублей
- В жилой сегмент: 170–190 млрд рублей
- Рынок постепенно возвращается к сбалансированной структуре после периода доминирования коммерческой недвижимости
💎 ИТОГИ КВАРТАЛА: ГЛАВНОЕ, ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ
1️⃣ Семейная ипотека ужесточилась. Один кредит на семью, обязательное созаёмщичество супругов, запрет «донорских» схем. Те, кто успел оформить две ипотеки до 1 февраля, — в выигрыше. Спрос на первичку в феврале упал почти на 50% .
2️⃣ Вторичка перехватила инициативу. В феврале 73% ипотечных сделок пришлись на готовое жильё (год назад было 32%) .
3️⃣ Аренда: предложение бьёт рекорды, ставки снижаются. +20% к прошлому году, максимальный объём с начала 2023 года. Особенно заметен рост в сегменте новостроек — инвесторы выводят на рынок квартиры, купленные по льготной ипотеке .
4️⃣ Рассрочка теперь под контролем. С 1 апреля BNPL-сервисы (типа «Долями») смогут давать рассрочку только на 6 месяцев. А для рассрочек от застройщиков готовится законопроект, который ограничит штрафы и добавит прозрачности .
5️⃣ Инвестиции в недвижимость перестраиваются. Объём вложений упал на 30%, но инвестиции в землю под жильё выросли на 26%. Девелоперы готовятся к будущим запускам .
6️⃣ Новые правила для ЖКХ. Срок оплаты — до 15-го числа (вместо 10-го), газовщики получили право отключать нарушителей, названия новых ЖК — только на русском языке .
7️⃣ С 1 апреля стартуют новые изменения: семейная ипотека на вторичку (в отдельных регионах), ужесточение контроля за рискованными кредитами, новые правила для брокеров .
А вы заметили изменения в своих квитанциях или на рынке аренды? Сталкивались с новыми правилами ипотеки? Делитесь в комментариях! 👇
✍️ Илья Ткачев, эксперт по недвижимости в Ростове-на-Дону