Разбираемся, в чем подводные камни, как не купить проблемы вместо квадратных метров и кому это действительно подходит.
Комната в коммунальной квартире — один из самых доступных способов обзавестись собственным жильем. В Москве цены на комнаты в коммуналках начинаются от 4 млн рублей, в Петербурге — от 1,5 млн, в регионах — и того дешевле. Для сравнения: самая скромная однокомнатная квартира в тех же городах обойдется в 2–3 раза дороже. Неудивительно, что комнаты привлекают тех, у кого бюджет ограничен: молодых специалистов, студентов, начинающих инвесторов.
Но купить комнату, не разобравшись в нюансах, — значит рисковать деньгами, нервами, а иногда и возможностью жить в купленном помещении. В этой статье мы разберем, что такое коммуналка с точки зрения закона, на что обращать внимание перед покупкой, какие риски существуют и как их минимизировать.
Что такое коммуналка и чем она отличается от общежития
Многие путают эти два понятия, хотя с точки зрения закона это разные объекты недвижимости.
Коммунальная квартира — это обычная квартира, в которой несколько жилых комнат принадлежат разным собственникам. Каждому владельцу комнаты принадлежит также соответствующая доля в праве общей собственности на места общего пользования (кухня, коридор, ванная, туалет). Доля пропорциональна площади его комнаты. Это прямо следует из ст. 41–42 ЖК РФ.
Общежитие — это специализированный жилищный фонд, предназначенный для временного проживания граждан в период работы, учебы или службы (ЖК РФ Статья 92). Классическое общежитие — это длинный коридор, вдоль которого расположены двери в комнаты, а кухня и санузлы общие на весь этаж. Купить комнату в общежитии можно, только если она приватизирована.
Юридические тонкости
Комната или доля: почему это критически важно
Это самый главный юридический нюанс, который нужно проверить до того, как вы начнете торговаться о цене. Комната и доля — это два совершенно разных объекта.
Комната — это изолированное жилое помещение с отдельным кадастровым номером, зарегистрированное в ЕГРН как самостоятельный объект недвижимости. В выписке из ЕГРН будет указано: «комната», площадь, кадастровый номер, адрес с указанием номера комнаты.
Что это дает:
- Вы — полноправный собственник конкретного помещения.
- Вы точно знаете, какое именно пространство вам принадлежит.
- Вы можете зарегистрировать в комнате кого угодно без согласия соседей и сдавать помещение в аренду.
Доля в праве общей собственности на квартиру — это не конкретная комната, а дробная часть права на всю квартиру целиком. Если у вас 1/3 доли в трехкомнатной квартире — это не значит, что вам принадлежит одна комната. Вам принадлежит 1/3 от всей площади. Это значит, что:
- Вы не можете самостоятельно определить, в какой именно комнате будете жить. Это определяется соглашением всех собственников или решением суда.
- Для регистрации других лиц и сдачи в аренду потребуется согласие всех сособственников.
- Продать долю можно — но процедура сложнее, спрос меньше, а цена ниже.
- Банки крайне неохотно дают ипотеку на доли.
Чтобы проверить статус жилого помещения, закажите выписку из ЕГРН на объект. Это можно сделать на портале «Госуслуги» или в МФЦ. В выписке обратите внимание на строку «Вид объекта» — «комната» или «помещение».
Право преимущественной покупки
В коммуналке нельзя просто взять и продать свою комнату любому желающему. Согласно статье 250 ГК РФ, остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки. Продавец обязан письменно уведомить других собственников о продаже; на практике надежнее делать это через нотариуса, чтобы остались доказательства направления и содержания уведомления. И только если они официально откажутся или проигнорируют письмо в течение 30 дней, комнату можно продать другому лицу. Если продавец продаст комнату третьему лицу, не уведомив соседей, любой из сособственников может признать сделку недействительной через суд.
Всегда проверяйте, что преимущественное право соседей соблюдено. Требуйте от продавца предоставить нотариальные отказы соседей от покупки или доказательства отправки уведомлений о сделке с истечением месячного срока.
Какие еще документы проверить перед покупкой:
- Выписка из ЕГРН — проверьте, кто является собственником, нет ли обременений (залог, арест, запрет на регистрационные действия), сколько раз комната переходила из рук в руки.
- Правоустанавливающий документ — на основании чего возникло право собственности: приватизация, купля-продажа, дарение, наследование.
- Справка о зарегистрированных лицах — тех, кто прописан в комнате.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Согласие супруга продавца на продажу.
На что еще обратить внимание
Узнайте про соседей
Юридическая чистота — это полдела. Вторая половина — люди, с которыми вы будете делить кухню, ванную и коридор каждый день. В обычной квартире сосед за стеной — это шум, который можно перетерпеть. В коммуналке сосед — это человек, с которым вы столкнетесь на кухне в 7 утра и в ванной в 11 вечера. Его привычки, образ жизни, отношение к чистоте и порядку — все это станет частью вашей повседневности.
Познакомьтесь с соседями лично. Приходите в разное время (утром, вечером, в выходные), чтобы увидеть реальную картину. Обратите внимание на:
- количество проживающих — учитывайте, что в одной комнате может быть прописана и жить целая семья;
- наличие домашних животных;
- общее состояние мест общего пользования — это индикатор отношения соседей к совместному проживанию.
Изучите состояние общих помещений и расходы на содержание
Общие помещения коммуналки (кухня, ванная, туалет, коридор) — зона совместной ответственности. И часто — зона запустения. Что проверить:
- Состояние сантехники, электрики, газового оборудования в общих помещениях. Если требуется ремонт или замена, то расходы ложатся на всех собственников.
- Не требуется ли капитальный ремонт общих зон. Если да — приготовьтесь к дополнительным расходам.
- Как распределяются коммунальные платежи. В коммуналках расчет коммунальных услуг может осуществляться по индивидуальным счетчикам или пропорционально площади комнаты/количеству проживающих — единого стандарта нет, и это часто становится предметом споров.
Можно ли купить комнату в ипотеку
Краткий ответ: да, можно. Но банки относятся к такому жилью с большим подозрением, поэтому одобрят кредит не на каждый объект. Как правило, банки выдвигают следующие условия:
- Только выделенная комната. Взять ипотеку на долю в квартире практически нереально. Комната должна иметь свой кадастровый номер.
- Состояние дома. Банк не даст деньги на комнату в ветхом, аварийном доме или в здании с деревянными перекрытиями.
- Согласие соседей. Банк обязательно проверит, правильно ли оформлены нотариальные отказы соседей от преимущественного права покупки.
Особый случай — если вы уже владеете комнатой или несколькими комнатами в коммуналке и покупаете последнюю оставшуюся комнату, после чего вся квартира переходит в вашу собственность. К таким сделкам банки относятся значительно лояльнее. Фактически вы покупаете «недостающую часть» квартиры, и после сделки предметом залога становится целая квартира — а это гораздо более ликвидный актив.
Комната в коммуналке может стать первой ступенькой к собственной независимости или под сдачу в аренду студентам — это отличный рабочий инструмент, который стоит дешевле студии на окраине, но находится в обжитом районе. Однако к сделке нужно подходить с холодной головой: проверяйте, чтобы это была выделенная комната, а не доля, скрупулезно изучайте нотариальные отказы соседей и обязательно оценивайте адекватность людей, с которыми вам предстоит столкнуться на общей кухне.
Ранее писали, что такое коливинги и чем они отличаются от коммуналок; рассказали, что такое гостинка: удобное жилье или альтернатива общежитию.