В ответ на пост
🪖 Инициатива расширить льготную семейную ипотеку на вторичный рынок может заметно изменить баланс спроса — эксперты
Но эффект для первички и девелоперов оценивается по-разному — от «сильного перетока» до «точечного влияния».
🔵Консенсус есть только в одном — мера расширяет доступность жилья.
©️ Анна Терехова, директор по продажам девелоперской компании «Мармакс»:
В текущих условиях такое решение может заметно перераспределить спрос в пользу вторичного жилья.
Часть покупателей может переориентироваться на готовые объекты, где ниже порог входа и быстрее проходит сделка.
Это, в свою очередь, может привести к дополнительному снижению интереса к новостройкам. При этом для семей с детьми важны не только стоимость и доступность сделки, но и качество среды, поэтому спрос будет смещаться туда, где это сочетание выглядит наиболее выгодно.
Как мера поддержки граждан семейная ипотека должна в первую очередь работать на повышение качества жизни.
В этом контексте, на наш взгляд, важно развивать именно инструменты покупки в новостройках. Речь может идти об увеличении лимитов для приобретения квартир большей площади на первичном рынке, а также о возможности включения ремонта в ипотеку.
Такие меры позволят семьям улучшать жилищные условия в современных проектах при сохранении доступного уровня ежемесячных платежей.
©️ Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи»:
Если программа будет расширена на другие города, где предложение на первичном и вторичном рынках достаточно велико, это может привести к росту цен на вторичное жилье. В свою очередь, застройщики столкнутся с проблемами реализации своих объектов и риском задержек в строительстве, поскольку спрос может перераспределиться с новостроек на вторичное жилье.
Риски, связанные с изменениями правил, уже отражены в ценах на первичном рынке. Для того чтобы программа действительно выполняла свою целевую функцию – поддерживала обновление жилого фонда и способствовала повышению рождаемости – необходимо стимулировать предложение на первичном рынке.
©️ Юлия Пичугина, директор по аналитике и ценообразованию девелоперской компании «Новая Эра»:
Как девелопер, мы понимаем логику расширения семейной ипотеки на вторичный рынок, поскольку для многих семей, особенно многодетных, это станет реальным шансом быстрее решить жилищный вопрос: они смогут гибче использовать материнский капитал и собственные средства, выбрать готовую квартиру рядом с работой, школой и привычной инфраструктурой, избегая ожидания сдачи дома. В результате это оживит сделки на рынке в целом, повысит мобильность семей и обеспечит более ровный спрос, потому что часть покупателей, откладывавших решение из-за ограниченного бюджета, сможет выйти на сделку уже сейчас.
Однако у этой меры есть и обратная сторона: если льготный инструмент станет доступен на вторичке в равной степени, значительная часть спроса может перетечь из новостроек в готовое жильё, особенно в локациях, где вторичный фонд заметно дешевле или где покупателям важнее быстрый переезд, а не ожидание стройки. Для первичного рынка это усилит ценовую конкуренцию и повысит риск снижения темпов продаж, что приведёт к более осторожным стартам новых проектов и более жёсткой работе с себестоимостью, ведь девелоперская модель опирается на прогнозируемый денежный поток и продажи на этапе строительства.
В итоге эту меру можно считать поддерживающей рынок недвижимости в широком смысле, поскольку она расширяет доступность жилья и увеличивает число реальных покупателей, но для девелоперов она несёт дополнительные риски: переток спроса на вторичку повышает неопределённость по темпам реализации новостроек, усложняет планирование проектного финансирования и инвестиций в новые очереди, а также увеличивает вероятность откладывания проектов, особенно в массовом сегменте и в районах с большим объёмом недорогой вторички.
