Скрытые расходы: почему дом «под ключ» за 4 млн рублей на деле обойдется в два раза дороже
Диапазон цен на ИЖС в Иркутской области поражает. На сайтах объявлений можно найти дома площадью 100 кв. м и за 4,5-5 млн рублей, и за 10-12 млн.
Чем обусловлен столь значительный разброс цен? Каков реальный минимальный бюджет качественного строительства в наших климатических условиях? Чем рискуют покупатели, выбирающие по принципу «чем дешевле, тем лучше»?
Газета Дело задала эти вопросы экспертам рынка индивидуального жилья.
«Добротный дом не может стоить дешевле 7-10 миллионов»
Общее мнение участников рынка индивидуального строительства: добротный дом площадью 100 кв. м в условиях Иркутской области (морозы до -35 – 40°C, сейсмозона 8 баллов) не может стоить меньше 7-10 миллионов. И это – без учета стоимости земли.
Самыми бюджетными и при этом энергоэффективными домами в нашем регионе, как утверждает Александр Войткевич, председатель строительного комитета Иркутского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ», президент Ассоциации ИЖС, являются варианты из газобетона и по каркасной технологии.
– Газобетонный дом в один этаж десять на десять метров на стадии коробки в теплоэффективном решении (так называемый теплый контур) будет стоить около семи миллионов. Двухэтажный общей площадью 100 «квадратов» – чуть больше шести, – приводит эксперт расчет. – Если же вы хотите дом с отделкой, минимальной инженерией, завершённым фасадом, то сто квадратных метров в один этаж уже обойдутся около девяти миллионов, а в два этажа – около семи с половиной.
Каркасный дом в чистовой отделке с готовым фасадом и минимальной инженерией будет стоить, по оценке Александра, от 7,5 млн рублей в одноэтажном исполнении, и от 6,5 млн в два этажа.
– Но это очень приблизительные цены. В зависимости от выбранного проекта, эффективности работы компании и способа покупки (в кредит – дороже) сумма может отличаться на 10-30%, – оговаривается он.
«Экономят, как правило, на важном»
Сходятся эксперты и в том, что дома за 4-5 млн рублей, которые можно увидеть на сайтах объявлений – это, как правило, либо просто коробка без отделки и инженерии, либо имеют маленькую площадь – никак не 100 кв. м, либо построены с серьезной экономией на ключевых элементах, вплоть до нарушения норм и технологий.
– Чаще всего экономят на толщине утепления, фундаменте, кровельной системе – это самые дорогие элементы, к тому же их невозможно визуально оценить, когда дом готов, да еще и отделан, – поясняет Роман Семёнов, руководитель агентства недвижимости Century 21*. – Иногда застройщики просто выводят трубы и называют это «готовыми коммуникациями».
При этом страдает долговечность строения, да и эксплуатационные расходы будут сильно отличаться от содержания более дорогого, но добротного дома.
«Не надо гнаться за ценой»
Главный совет, который дают эксперты: не гонитесь за ценой
Чтобы не прогадать при покупке дома, убежден Роман Семенов, покупателю важно смотреть не только на внешний вид и цену, а прежде всего на конструктив, инженерию и энергоэффективность дома.
Кирилл Поляковский согласен с тем, что при покупке обязательно надо уделить внимание утеплению.
– Стена должна иметь сопротивление теплопередаче не менее 3,6 м²·°C/Вт. Если застройщик не знает, что это – делайте выводы, – говорит эксперт. – Также при покупке дома или заключении договора на строительство необходимо просить проект фундамента и результаты геологии – с нашей сейсмикой это критически важно.
Нужно обращать внимание на кровлю – не просто «чтобы не капало», а чтобы был полноценный кровельный «пирог» (вентиляция, пароизоляция и утепление). А еще попросите застройщика показать дом, который он построил 5 лет назад. То, как он выглядит сейчас, скажет всё.
*Официальная торговая марка № 688881 зарегистрирована 18 декабря 2018 года
