Российский рынок жилья начал 2026 год с умеренного, но устойчивого роста цен. Причём подорожание затронуло сразу оба ключевых сегмента — новостройки и вторичное жильё. Снижение стоимости по итогам января зафиксировано лишь в отдельных регионах и исключительно на первичном рынке.
Согласно совместному исследованию аналитиков Домклик и Центр финансовой аналитики Сбербанка, средняя цена квадратного метра в новостройках по стране достигла 184,8 тыс. рублей. На вторичном рынке показатель составил 121,9 тыс. рублей.
За месяц стоимость жилья выросла на 1,2% в сегменте первичного рынка и на 1,1% — на вторичном. В годовом выражении рост оказался ещё заметнее: +8,1% и +8,7% соответственно. При этом быстрее всего дорожает относительно новое жильё на вторичном рынке — квартиры в домах, построенных за последние десять лет. Их стоимость за год увеличилась почти на 13%, достигнув в среднем 174,3 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения: квартиры в домах советской постройки оцениваются в среднем в 110,8 тыс. рублей за «квадрат».
Аналитики объясняют ускорение роста цен на более новые объекты вторичного рынка попыткой продавцов компенсировать многолетнее отставание. В период с 2020 по 2024 год рынок новостроек активно поддерживался массовыми льготными ипотечными программами, что искусственно усиливало спрос на первичное жильё. Теперь, на фоне постепенного снижения рыночных ипотечных ставок, продавцы вторички получили возможность корректировать цены.
Новостройки: рост продолжается, но темпы замедляются
На первичном рынке самая высокая стоимость жилья ожидаемо зафиксирована в крупнейших агломерациях. Лидером остаётся Москва — 397,2 тыс. рублей за квадратный метр. Далее следуют Санкт-Петербург (258,2 тыс.), Московская область (217 тыс.), Республика Татарстан (195,8 тыс.) и Ленинградская область (185,6 тыс.).
Интересная деталь: среди регионов-лидеров по стоимости лишь Татарстан демонстрирует снижение цен — и уже второй месяц подряд.
Самые доступные новостройки по-прежнему сосредоточены в регионах Поволжья и Центральной России — в Пензенской области, Удмуртии, а также в Воронежской и Самарской областях. Такая конфигурация рынка сохраняется уже около полугода.
Аналитики также отмечают сокращение разрыва между ценами в объявлениях и фактическими сделками. Если ранее он превышал 12%, то по итогам января снизился до 9,6%. Однако в крупнейших городах этот разрыв остаётся значительно выше: в Москве — 35,7%, в Санкт-Петербурге — 29,1%. В январе к ним присоединилась и Калининградская область, где показатель достиг 18,1%.
Любопытная аномалия наблюдается в Ленинградской области: там уже шесть месяцев подряд цены в объявлениях оказываются ниже реальных цен сделок. В январе разница составила около 0,9%.
В целом средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла до 182,6 тыс. рублей. Рост продолжается уже девятый месяц подряд, однако впервые с сентября темпы увеличения цен начали замедляться.
Продажи снижаются, а объём непроданных квартир остаётся высоким
Несмотря на рост цен, активность покупателей постепенно снижается. По итогам января доля ежемесячных продаж от общего объёма строящегося жилья сократилась до 2,1% — уровня октября–ноября 2025 года.
По мнению аналитиков, всплеск спроса в конце прошлого года был связан с обсуждением возможного реформирования программы семейной ипотеки. Многие покупатели стремились воспользоваться действующими условиями заранее.
Однако фундаментальные ограничения остаются. Девелоперы пока не могут полностью переложить рост собственных издержек на покупателей. Причина проста: на рынке всё ещё сохраняется огромный объём непроданных квартир. В декабре 2025 года этот показатель составлял около 80 млн кв. м. В январе он снизился лишь незначительно — до 79 млн кв. м.
Для рынка это всё ещё крайне высокий уровень предложения, который сдерживает дальнейший рост цен.
Вторичный рынок постепенно догоняет новостройки
На рынке готового жилья средняя цена квадратного метра достигла 121,9 тыс. рублей. Региональная структура лидеров остаётся практически неизменной. Самые дорогие квартиры продаются в Москве — в среднем по 329,5 тыс. рублей за квадратный метр. Далее следуют Санкт-Петербург (220,6 тыс.), Московская область (155,9 тыс.), Краснодарский край (148,5 тыс.) и Ленинградская область (137,7 тыс.).
Минимальные цены среди крупных регионов зафиксированы в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях — от 81 до 84 тыс. рублей за квадратный метр. Тем не менее даже в этих регионах январь прошёл под знаком роста стоимости.
При этом цены предложения на вторичном рынке снизились до 135,2 тыс. рублей за квадратный метр. Соотношение между ценой объявления и фактической сделкой сократилось до 10,9% — минимального уровня с начала 2022 года.
По данным аналитиков, рост цен на вторичном рынке продолжается с осени 2024 года, а его темпы начали ускоряться с сентября 2025-го. В годовом выражении динамика здесь уже опережает новостройки — 8,7% против 8,1%.
Фактически вторичный рынок постепенно сокращает разрыв с первичным сегментом, возникший в период массовых льготных ипотечных программ. Если рыночные ставки по ипотеке продолжат снижаться, готовое жильё сможет всё активнее конкурировать с новостройками.
Где цены растут быстрее всего
По итогам января наиболее заметный рост цен зафиксирован в Ленинградской, Челябинской и Самарской областях. В годовом выражении лидерами стали Пермский край, Республика Татарстан и Санкт-Петербург. Наиболее сдержанная динамика отмечена в Кемеровской области.
Эксперты также обращают внимание на резкое сокращение разрыва между ценами в объявлениях и фактическими сделками. Сейчас этот показатель составляет около 1,11. Для сравнения: во второй половине 2023 года он держался в диапазоне 1,15–1,2, а в 2022 году доходил до 1,3.
Одновременно аналитики фиксируют снижение числа сделок, что указывает на постепенное охлаждение спроса.
Таким образом, российский рынок жилья входит в 2026 год с умеренным ростом цен и заметным структурным сдвигом: вторичный рынок постепенно сокращает отставание от новостроек. При этом ключевым фактором дальнейшей динамики остаётся баланс между ипотечными ставками, объёмом непроданного жилья и реальным платежеспособным спросом.
Рынок пока держится на тонкой грани: предложения по-прежнему много, покупатели осторожны, а цены — медленно, но всё же ползут вверх. В такой конфигурации любое изменение кредитных условий способно довольно быстро изменить баланс сил между новостройками и вторичным жильём.