Дубай. Почему покупатели недвижимости начали смотреть на Дубай иначе

Экспертное мнение основателя компании "Бугров Капитал" Эдуарда Бугрова

И здесь важно сказать: я с большим уважением отношусь к тому, что сделали ОАЭ. Дубай — это уникальный пример, как можно создать глобальный центр притяжения капитала и туризма практически с нуля. Это очень сильно.

Но именно сильные рынки лучше всего показывают изменения мышления.

Итак, погнали…

Во-первых я заметил, что раньше ключевым фактором был рост, а сегодня все чаще люди смотрят на устойчивость и баланс спроса и предложения

Ещё до текущей геополитической напряжённости начали проявляться сигналы:
- рост количества проектов и юнитов
- усиление конкуренции
- снижение арендной доходности до от 3 до 8%
- усложнение выхода из недвижимости

Во-вторых, сегодня по всему миру, и в том числе в Дубае, активно развиваются масштабные кластерные проекты - города внутри города, но без природы и с целью забрать потребителей у конкурентов.

С одной стороны, это усиливает инфраструктуру. С другой - при большом количестве схожих проектов рынок начинает насыщаться. И в этот момент ключевым становится не сам проект, а ёмкость спроса на аренду.

Потому что, если предложение растёт быстрее, чем реальный поток туристов, доходность неизбежно сжимается. И это уже не вопрос качества - это вопрос баланса рынка.

При этом важно понимать: те, кто заходили в Дубай раньше, действительно показывали выдающиеся результаты. Но по мере насыщения рынок становится более зрелым, а возможности - более ограниченными. И здесь возникает ключевой вопрос для покупателя недвижимости: не просто «где красиво или масштабно», а «где есть дефицит предложения при устойчивом спросе»

Именно такие рынки дают наибольший потенциал.

С этой точки зрения интересно смотреть на локальные направления,
где:
- ещё нет перегрузки проектами
- есть растущий туристический поток

- есть возможность занять нишу на ранней стадии

И здесь важно не просто зайти, а зайти вовремя. Потому что первые игроки всегда забирают максимальную экономику.

В-третьих, долгое время Дубай воспринимался как «вне политики» —как нейтральная территория, защищённая от внешних рисков. Но текущая геополитическая повестка показала, что даже такие рынки остаются частью глобальной системы.

И любые напряжённости в регионе, информационный фон и ожидания
могут напрямую влиять на спрос, поведение покупателей и динамику рынка. Не хочу акцентировать на этом аспекте внимание, тк ситуация печальная, но он конечно сильно повлияет на Дубай и весь регион в целом в неизвестной перспективе; ну а пока Дубай теряет в районе 600 млн.$ в день… это конечно жесть для города, где год назад было под 20 млн.туристов.

Что я думаю: сегодня рынок меняется - от массовых, насыщенных направлений - к более точечным, осмысленным и дефицитным локациям. Суперкрупные проекты и масштабные кластеры не всегда усиливают туризм. Очень часто они, наоборот, уводят от того самого настоящего, осмысленного и аутентичного опыта. Потому что туризм - это не только инфраструктура. Это ещё и: природа; локация; атмосфера; ощущение «места».

Когда же создаются гигантские комплексы, особенно в неестественной среде (например, в пустыне), их становится сложно обслуживать, а сам продукт начинает терять глубину.

И не всем регионам повезло с природой — но там, где она есть, это сильнейшее конкурентное преимущество… Россия (объективно нам в этом особо повезло), Аргентина, Турция, Грузия, Индонезия и другие (но надо смотреть на юридические и иные аспекты).

Поэтому, на мой взгляд, будущее - за проектами, которые не просто строятся,
а органично вписываются в среду и усиливают её, а не заменяют. И конечно юридически безопасны для покупателей.

Итого в сухом остатке:
Главная ошибка - просто считать проект.
Правильный подход - анализировать рынок.