В тот момент, когда мы приехали на конференцию предпринимателей, на Ближнем Востоке началось СВО (по-Американски)! В итоге конференцию отменили, Джеймс Кэмерон сообщил, что его драгоценная жизнь в опасности, и нам ничего не оставалось, кроме как понять, как устроен рынок недвижимости в ОАЭ.
Начнём с того, что Дубай не сидит на нефтяной игле, его доходы диверсифицированы. В основе экономики: недвижимость, строительство, туризм, консалтинг, технологии. В структуре ВВП нефть даёт уже около 23%, но в доходах бюджета порядка 70%. Эта особенность модели даёт нам понять, что государство делает приоритетом привлечение капитала и инвестиций, постепенно снижая зависимость от углеводородов в будущем.
Всё больше компаний и публичных людей выбирают эту страну, чтобы дислоцироваться, зарабатывать, и просто жить свою лучшую жизнь.
ОАЭ - это бренд и пример настоящего экономического чуда. Государство системно работает над инвестиционной привлекательностью, комфортом, безопасностью, культурной средой и долгосрочными перспективами.
Увиденное своими глазами заставляет осознать простую вещь: патриотизм не насаждается сверху. Это живое чувство, которое вырастает из общего дела, когда государство и гражданин работают вместе. А как может быть иначе, если здесь системно создают порядок, развитие, уважение к пространству и людям?
Роскошь и богатство в Дубае не выглядят так пошло, как это пытаются преподнести. Хотя если выехать условно за Дубайский МКАД, можно увидеть примерно ту же картину, что и в Московской области. Роли субъектов в стране чётко распределены, поэтому может показаться, что как такового конфликта в классовом неравенстве нет или он не такой острый, но по факту разрыв один из самых больших в мире, и авторитарная политика успешно сдерживает всех недовольных.
Но нас, конечно же, больше интересует производная из бетона, стекла и арматуры — инвестиционная привлекательность, безопасность и те ощущения, которые нам может подарить владение недвижимостью в Дубае, и они не всегда могут быть позитивными.
Дирхам ОАЭ (AED) жёстко привязан к доллару США (USD) по официальному курсу 3,6725 AED за 1 USD.
Это означает, что ваша доходность при сделках с недвижимостью будет в твёрдой валюте. И это сильный аргумент в пользу инвестиций в активы, привязанные к доллару. Недвижимость в России относительно курса доллара на протяжении 30 лет находится на одной и той же отметке. Рост исключительно номинальный. Что это значит? А значит то, что вы вряд ли что-то сможете заработать. Меняются только цифры, но покупательская способность денег будет такой же или ниже.
В Эмиратах недвижимость вы приобретаете в собственность и регистрируете её в «Росреестре». Покупка более прозрачная нежели в Таиланде. Есть, конечно, объекты в аренде, но они не сильно популярны, хотя и имеют более низкий порог входа. Недвижимость можно оплачивать криптой.
Нет налогов при продаже (отсутствует налог на прирост капитала) спекулируй сколько тебе угодно! Единственный платёж при покупке составляет 4% от суммы сделки.
В стране функционируют примерно 380 застройщиков из разных стран мира, и далеко не все соответствуют заявленным требованиям. Около 50% проектов не доходят до логического завершения, или испытывают существенные трудности. Инвестору необходимо очень внимательно выбирать партнеров. Продавцы на вторичном рынке часто сталкиваются с отсутствием маржинальности. Минимальный порог входа для инвестиционно привлекательной недвижимости в ликвидных районах Дубая составляет около 200 000 долларов. Объекты дешевле либо находятся в локациях с низкой ликвидностью, либо имеют риски, связанные с застройщиком или документами, и их инвестиционный потенциал часто оказывается иллюзорным. Чтобы отслеживать реальные закрытые сделки (а не цены в объявлениях), динамику цен, историю продаж по объектам и районам можно использовать аналитическую платформу dxbinteract.com/
Компании используют эскроу-счета под контролем Земельного департамента а не банка. Застройщик получает средства пропорционально ходу строительства поэтапно, по мере подтверждения прогресса. Вы не переплачиваете банкам, но в случае банкротства застройщика вы получаете обратно только те средства, которые находятся на эскроу-счёте и ещё не освоены, или ждёте когда другая компания выкупит и завершит проект. Поэтому разумнее пользоваться рассрочкой, первоначальный взнос по которой начинается от 20%. Это снижает риски. Кроме того, в удачных проектах инвесторы могут переуступать объекты на ранних этапах, зарабатывая на росте цены, внося лишь небольшой процент от стоимости.
Головокружительный рост позади. Последние 4–5 лет был мощный рост (10–15% год), с 2020 по 2026 год многие объекты выросли в цене в 2–3 раза. В настоящий момент на рынок выходит рекордный объём объектов, что перегревает рынок предложением. Спрос становится не таким сильным, и откат на 10–15% неизбежен. Рынок объективно вошёл в фазу естественного замедления. Ситуацию, конечно, усугубляет военный конфликт, который лишь послужил катализатором уже запущенных процессов.
Арендная доходность в топовых районах (Downtown, Marina, JLT) составляет 6%, а в премиум-сегменте (Palm Jumeirah, Emirates Hills и т.д.) доходность ниже — около 4–5%. Как вы видите, в процентном соотношении это выглядит ни много ни мало — абсолютно среднее, нормальное значение. Если сравнивать с Москвой или Питером, показатели даже лучше, опять же не забываем, в какой валюте ваш доход, и про рост тела. Квартиры на длительный период сдаются от года, в исключительных случаях можно найти варианты от полугода.
Коммунальные платежи за апартаменты квартирного типа площадью 70 кв. м составят примерно 3 000 – 4 000 долларов в год. Если вы владеете апартаментами отельного типа, сумма варьируется в районе 8 000 – 12 000 долларов в год. Часто задолженности по коммунальным платежам становятся препятствием для продажи. Если вы не используете квартиру и не обслуживаете её, она может быстро прийти в негодность. В этой связи необходимо заранее обращать внимание на коммунальные платежи, закладывать все расходы, в том числе операционные, и быть более внимательным и дальновидным.
Нужна консультация, пишите https://t.me/irkutsk_estate