Сразу оговорюсь, что эта статья не написана жестким сухим юридическим языком.
Поскольку данная статья адресована обычным людям, а не только юридическому сообществу.
А подтолкнула меня к её написанию озабоченность по поводу резкого увеличения сделок, признанных судом недействительными.
Мне бы хотелось заставить как можно больше людей начать мыслить критически и подвергать утверждение «у нас всё хорошо с документами» – сомнению.
Если же вы привыкли доверять людям и вам неудобно перепроверять их слова, всегда можно сказать, что есть определенный стандарт безопасности сделок и документами занимается ваш юрист.
И это нормально.
Люди, не собирающиеся вас обманывать, не подумают о вас плохо.
Они отнесутся к привлечению вами юриста с уважением.
Ведь вы покупатель и находитесь в уязвимом положении.
А если вдруг реакция продавца или его агента будет весьма негативной что-то типа, да зачем эти юристы нужны, только всё усложняют, - то стоит задуматься, а что их собственно так напугало.
Юристы действительно всё усложняют – особенно, если целью продавца было обмануть покупателя.
Юрист – это не только «безопасник» сделки, но и специалист, который может обеспечить сбалансированность интересов сторон сделки.
Ведь зачастую продавец может выкручивать руки покупателю своими дополнительными требованиями и необоснованными «хотелками», такими, как:
- деньги только наличкой, да еще и передать их ему в день сделки,
- или передача квартиры через 2-3 месяца после перехода права собственности к покупателю без оплаты аренды,
- или, например, «занизить» стоимость объекта в ДКП,
- или, чего хуже, погасить ипотеку продавца до сделки!
Иногда диву даёшься, насколько покупатель рискованный человек или просто не понимает всю серьезность ситуации.
Реальный кейс
У моего молодого коллеги, юриста по недвижимости, в первый же год его работы, «случилась» такая сделка.
У девушки, продающей квартиру, была ипотека с остатком долга 2,5 млн.руб.
В квартиру был вложен материнский капитал.
Девушка испытывала большие финансовые трудности, будучи одинокой мамой с двумя детьми. Возникли серьезные просрочки по кредиту и острая необходимость продать эту квартиру, чтобы купить что-то поменьше, дабы не остаться совсем без жилья.
Тогда еще были трудности с наделением детей долями до полного погашения ипотеки.
Но риэлторы делают чудеса!
Агент девушки нашел покупателя, который согласился погасить за девушку её ипотеку с условием, что она сразу выделит доли детям, возьмет разрешение опеки и выйдет на альтернативную сделку.
Внесение девушке 2,5 млн.руб. на полное досрочное погашение ипотеки оформили договором о задатке.
Девушка, как и обещала, оперативно выделила доли детям и обратилась в органы опеки за разрешением на продажу детских долей.
Только вот опека на сделку согласие не дала, поскольку усмотрела ущемление прав несовершеннолетних в будущем приобретении им долей в более маленьком и менее ликвидном жилом помещении.
Кроме того, на момент обращения в опеку у детей по документам не было острой необходимости в продаже долей: ипотеки нет, кредиторы сняли все свои претензии.
Мой знакомый юрист был в той «неслучившейся» сделке со стороны продавца, представлял интересы той самой девушки.
Претензии от покупателя, конечно, были.
Но что в этой ситуации мог им ответить мой знакомый?
Только одно – вы знали на какие риски вы шли. Взыскать с человека задаток в двойном размере вам не удастся, поскольку продавец не смогла выйти на сделку по независящим от нее причинам. Вернуть заплаченные деньги через суд попытаться можно, но девушка и так банкрот и не имеет средств к существованию с двумя детьми, не то, чтобы на выплату долга.
И если бы я представлял ваши интересы, я бы не допустил такое авантюрное вложение денег вами.
К слову, юриста у покупателя не было.
Попереписывались они ещё с продавцом и её представителями долго. Потом поняли, что взять то с девушки нечего, и главное обвинить не в чем. Она открыто говорила о том, что у нее ничего нет на случай, если что-то пойдет не так. И отдавать будет нечем.
Они осознанно согласились на такой риск.
В общем эта история так и закончилась:
девушка - продавец так и живет в той квартире с двумя детьми, но уже без той огромной долговой нагрузки,
парни - покупатели пошли дальше по жизни уже с бесценным опытом стоимостью 2,5 млн.руб.,
представители девушки - тоже остались с … бесценным опытом.
Мораль сей истории такова:
покупать объект можно и без юриста, и ничего плохого может даже не произойти.
Но если уж случится, к какой цене ошибки вы готовы?
Юридическая проверка объекта в среднем по Москве и Московской области стоит 50 000 рублей.
Полное юридическое сопровождение сделки «под ключ» стоит от 150 000 рублей до 1% от стоимости объекта, в зависимости от квалификации и опыта юриста.
Конечно, многие могут прочитать в интернете кучу постов и посмотреть десятки вебинаров на тему, как избежать рисков при покупке недвижимости самостоятельно.
Но есть одно НО.
Нельзя объять необъятное.
Даже если вы посмотрите несметное количество материала о том, на что обратить внимание и как не попасть на мошенников, именно в вашем случае может оказаться какой-то другой вариант мошеннической схемы или тот вид риска, о котором вы не успели прочитать и изучить.
У меня больше 500 сделок за плечами.
Сколько из них были с рисками?
- Все.
Риски есть везде. Вопрос, что это за риски и подлежат ли они устранению или минимизации, или нет.
Если мы представляем интересы покупателей, то даже там, где, казалось бы, «мелочевка», мы берем дополнительные нотариальные обязательства с продавца.
Спросите почему так.
Давайте разберемся честно и без теории.
Что такое риски?
Это когда покупатель может остаться после сделки:
- с дополнительными расходами (долги по квартире, судебные расходы на снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц),
- с недобросовестным исполнением обязательств по договору продавцом (несвоевременное освобождение и передача объекта, не предоставление того имущества, которое по условиям сделки входило в стоимость объекта: мебель, бытовая техника, предметы интерьера),
- с оспариванием сделки в суде третьими лицами.
Чаще всего покупатель без юриста запрашивает и получает от продавца общий пакет документов, который увидел в интернете.
Но не тот конкретный индивидуальный расширенный пакет документов, который необходим именно по его объекту, и который нужен для подтверждения его добросовестности и проявления его надлежащей осмотрительности.
Ведь сейчас, как никогда, на рынке недвижимости процветает обман со стороны продавцов, в том числе, не по их воле, как в случае с Ларисой Долиной и сотнями других продавцов, которые подверглись насильственному воздействию на психику со стороны мошенников и не могли в период сделки руководить своими действиями.
То же самое касается подделки документов.
Электронный документооборот возможно в чем-то и упрощает нам жизнь.
Но проверить подлинность документов порой не представляется возможным из-за закрытости персональных данных продавца и технических сбоев, связанных с невозможностью считывания куиркодов и ЭЦП.
Что касается такого значимого риска, как оспоримость сделки третьими лицами.
Тут прям раздолье для различных вариаций.
Самое первое на что мы, юристы по недвижимости, проверяем объект – на вероятность оспаривания права собственности продавца.
Насколько он является законным собственником и его правоустанавливающие документы соответствуют требованиям законодательства.
И нет ли вероятности появления:
- других наследников,
- участников приватизации,
- лиц, имеющих право «пожизненного» проживания в квартире ЖСК,
- бывших супругов, с кем объект был приобретён в браке,
- кредиторов, имеющих право требования к собственнику и т.д.
Риски юристом оцениваются в иерархическом порядке:
1. сначала есть ли вероятность признания сделки недействительной,
2. потом на предмет требования от будущего собственника исполнения обязательств продавца по возникшим на момент сделки обязательствам: долгам за ЖКХ, капремонту, обязательствам перед арендаторами, перед лицами, сохраняющими право пользования жильем, кредиторами, обязательствам по наделению детей долями и т.д.,
3. сделкоспособность и платежеспособность продавца, наличие другого жилья, участие родственников продавца в принятии решения или других лиц, мотив продажи, проверка доверенности и доверенного лица, в случае, если продавец не может быть сам на сделке и т.д.
4. неточности в документах, технические и реестровые ошибки, отсутствие архивных документов, не соответствие данных, указанных в ЕГРН данным, прописанным в правоустанавливающем документе и т.д.
Как мы видим, есть риски, которые подлежат устранению.
Есть риски, которые нельзя устранить, но можно их минимизировать сбором дополнительных документов и нотариальными обязательствами.
А есть риски, по которым юрист выносит категорические замечания.
Это те риски, которые нельзя ни устранить, ни минимизировать, они уже как фактическая составляющая этого объекта.
И с такими рисками либо уже не покупать, что разумнее всего, либо покупать под свою ответственность и каждый день бегать заглядывать в почтовый ящик или на Госуслуги, не пришло ли «письмо счастья» из суда.
К таким рискам в квартирах относятся:
- продавец банкрот или в отношении него имеется решение суда о субсидиарной ответственности,
- не были выделены доли детям по материнскому капиталу,
- не было получено нотариальное согласие супруга, с которым объект был приобретен в браке,
- отказник от приватизации где-то в недосягаемости,
- имеются наследники, которых нотариус «не заметил»,
- отсутствие документов, подтверждающих сделкоспособность продавца (справки из ПНД и НД с освидетельствованием врачей и о том, что продавец не состоит на учете),
- отсутствие у продавца другого жилья в собственности и категорический отказ с его стороны от одновременного приобретения другого жилья,
- в объекте зарегистрированы несовершеннолетние граждане по постоянному месту жительства, особенно это касается тех, в отношении которых имеются решения суда о лишении их родителей родительских прав и некоторые другие.
Безусловно в работе мы сталкиваемся каждый день всё с новыми и новыми случаями рисков. Мошенники становятся всё изобретательней.
Электронные технологии тоже не стоят на месте.
На каждый случай нет единой волшебной пилюли.
Всегда нужно всё внимательно смотреть.
При этом, исключить зашоренность и шаблонность.
Искать там, где, казалось бы, всё ровно.
Особенно обращать внимание на не «очевидного» собственника – супруга титульного собственника.
Как часто бывает, что с титульным собственником всё идеально.
Чисто на Федресурсе, и в ФССП, и в судах, и коммерческой деятельности не велось.
А супруг, с которым приобретён объект в браке, признан банкротом и имеет миллионные долги.
Так что дает юридическая проверка объекта перед его покупкой?
1. Профессиональное аргументированное мнение юриста практика.
2. Уверенность и спокойствие после сделки.
3. Дополнительный веский аргумент в пользу добросовестности приобретателя, поскольку он не понадеялся только на свой личный опыт и знания, а привлек к проверке профессионала/эксперта в этой области.
Если нужна помощь, обращайтесь. Контакты указаны в профиле.
