📌 10.03.2026 на сайте Верховного Суда было опубликовано определение по делу № 84-КГ26-1-КЗ. Оно касается сделки, по которой продавец под влиянием мошенников продал свою квартиру. Забегая вперед скажем, что в этом деле Суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным и применил последствия недействительной сделки: вернул квартиру продавцу, покупателю денежные средства за квартиру.
🔷 Фабула дела проста: Евсейчик Т.П. владела квартирой в Нижнем Новгороде. Под влиянием мошенников в октябре 2023 г. она продала ее Паршутину Г.В. Договор составлялся и подписывался в банке. Евсейчик не понимала, что продает свою квартиру. Неустановленным лицом ей было разъяснено, что денежные средства будут возвращены Паршутину, после этого он переоформит квартиру обратно на ее имя. После получения денежных средств за квартиру, она передала их курьеру. Впоследствии было возбуждено уголовное дело. Евсейчик утверждала, что при заключении договора купли-продажи она находилась в стрессовом состоянии и не понимала значения своих действий, квартиру продавать не собиралась, но из-за того, что ее ввели в заблуждение относительно природы сделки, продала ее по цене значительно ниже рыночной. Евсейчик, ссылаясь на положения статей 10, 166 ГК РФ, обратилась с иском в суд, в котором просила договор купли-продажи квартиры признать недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке.
❌ Решением Новгородского районного суда исковые требования Евсейчик были оставлены без удовлетворения. Паршутин против удовлетворения иска возражал, ее представитель пояснил, что Паршутин является директором агентства недвижимости, на сайте которого в сети «Интернет» имеется сервис «срочный выкуп квартиры». На названный сервис поступила заявка о продаже жилого помещения от Евсейчик. Паршутин, после осмотра квартиры, предложил купить ее за 1 900 000 руб., поскольку в квартире отсутствовал ремонт. Евсейчик согласилась, пояснила, что срочная продажа жилья обусловлена отъездом к родственникам. Паршутин осуществил оплату, он не знал, что в отношении Евсейчик осуществляются противоправные действия. Суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих ее нахождение под влиянием существенного заблуждения, при котором она не могла не понимать природу сделки, возбуждение уголовного дела само по себе не может служить основанием для признания договора купли продажи квартиры недействительным. Также суд первой инстанции отметил, что доказательств продажи квартиры по явно заниженной цене Евсейчик не представлено.
🔶 Евсейчик обратилась с апелляционной жалобой в судебную коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда. При рассмотрении дела, по ходатайству Евсейчик была назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза. В заключении экспертов указано, что Евсейчик, в период совершения сделки купли-продажи квартиры и в настоящее время, страдает психическим расстройством - органическим расстройством личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга. Указанные психические расстройства в сочетании с индивидуально-психологическими особенностями лишали ее способности понимать значение своих действий и руководить ими в период совершения сделки купли-продажи квартиры. Отклоняя доводы ответчика о его добросовестности при совершении сделки, суд апелляционной инстанции указал, что ответчик является директором агентства недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка недвижимости, вследствие чего был достоверно осведомлен, что квартира реализуется Евсейчик по цене, которая значительно ниже рыночной на момент ее продажи. Апелляционным определением решение Новгородского районного суда было отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Евсейчик удовлетворены, договор купли-продажи квартиры признан недействительным, применены последствия недействительности сделки: Евсейчик возвращена квартира, в ЕГРН восстановлены сведения о ее праве собственности на квартиру. С Евсейчик в пользу Паршутина взыскана стоимость жилого помещения в размере 1 900 000 руб., а также судебные расходы, связанные с оплатой экспертиз, в размере 44 850 руб.
Кассация оставила апелляционное определение без изменения.
Паршутин обратился с жалобой в Верховный Суд.
⚖ Верховный Суд разъяснил, что нарушение норм права апелляционная и кассационная инстанция не допустили, правильно определили все обстоятельства дела. Назначенная по делу судебная экспертиза в соответствии со ст. 79 ГПК РФ связана с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу. В пункте 43 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. № 16 разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Судебные акты апелляции и кассации были оставлены в силе.
💡 Таким образом, если судебная экспертиза установит психическое заболевание, вследствие которого при заключении сделки лицо не понимало значение своих действий, то такая сделка будет признана недействительно. Так же имеет значение факт того, что если покупатель квартиры является профессиональным участником рынка недвижимости, то он достоверно осведомлен о заниженной стоимости недвижимости.
