Вот это поворот, да?
Только все, кажется, выдохнули после истории с квартирой Ларисы Долиной. Ну, вы помните: певица попалась на удочку телефонных мошенников, лишилась жилья в центре Москвы, но потом суды встали на её сторону... А затем, ближе к концу 2025 года, Верховный суд РФ взял и всё переиграл. Квартиру вернули покупательнице, а Долиной, по сути, указали на дверь . «Караул», — подумали многие пенсионеры. «Ура, справедливость», — вздохнули те, кто покупает жильё на вторичке. И все решили: теперь, если ты подписал бумажку, даже будучи в невменяемом состоянии от стресса — извини, твои проблемы.
А вот и нет.
В начале 2026 года случилось нечто, что снова перетряхнуло эту историю. Или, скорее, расставило всё по полочкам. Потому что жизнь, она сложная, и в неё впихнуть всё разнообразие людской глупости и наивности под один шаблон «Долиной» просто невозможно.
История бабушки Тамары, которая оказалась покрепче певицы
В общем, был у нас гражданин Паршутин. Звучит солидно, правда? И не просто гражданин, а директор агентства недвижимости. Серьёзный дядька, который на сайте написал, что занимается «срочным выкупом» . И вот звонит ему в колокольчик бабушка, Тамара Павловна Евсейчик. Ей, к слову, на тот момент стукнуло 73 года. Одинокая, пожилая, нервная .
Мошенники её уже «обработали» по классике: на ушах стояли, про «безопасные счета» врали, пугали, что квартиру сейчас отожмут. В общем, довели до ручки. И она согласилась продать свою однушку в Новгородской области. Быстро. За 1,9 миллиона рублей. Копейки по нынешним временам.
Сделку провернули. Деньги бабушка, конечно, тут же перевела курьеру (куда ж без этого). Очнулась — и в полицию: «Караул, грабят!»
А давайте проверим голову!
Тут начинается самое интересное. Суд первой инстанции посмотрел на бумажки, на экспертизу из уголовного дела (которая сказала, что бабушка не сумасшедшая) и заявил: «Всё чисто, Тамара Павловна, вы взрослый человек, договор подписывали, деньги на карту капали. Идите лесом». Типичный подход в стиле «пост-Долиной», когда суды боялись признавать сделки фиктивными .
Но адвокаты бабушки не сдались и пошли в апелляцию. И там произошло чудо. Судья сказал: «А давайте-ка мы проведём СВОЮ экспертизу. И не абы какую, а психолого-психиатрическую, да ещё и в стационаре» .
И вот тут вскрылось такое, от чего у Паршутина, наверное, уши завяли.
Эксперты (настоящие, в белых халатах) покопались в голове у Тамары Павловны и выдали диагноз: «Органическое расстройство личности» (код F07.01 по МКБ-10) . Если простыми словами — у неё с головой реально были проблемы из-за сосудов. Да, дееспособность она формально не потеряла, но в стрессовой ситуации, под давлением мошенников, она не могла понимать значение своих действий.
Она была уверена, что «спасает» квартиру. Что подписывает какие-то бумажки для ФСБ. Это не просто «ой, я ошиблась». Это клиника. Полное отсутствие критики к происходящему .
Две стороны одной медали
И вот тут Верховный суд, куда, конечно, полез обиженный риелтор, сказал очень правильную вещь. Он как бы провёл черту между «заблуждением по глупости» и «пороком воли по причине болезни».
В случае с Долиной — певица была вменяема, прекрасно понимала, что подписывает именно договор продажи (она хотела помочь спецслужбам, но суть сделки осознавала). Это называется «заблуждение в мотиве». А в статье 178 Гражданского кодекса чётко сказано: мотивы — не повод для отмены .
А тут — совсем другая история. Тут у нас «заблуждение в природе сделки». Человек в силу своего состояния не отдавал отчёт, что навсегда теряет крышу над головой. Это колоссальная разница! .
Плюс ВС РФ обратил внимание на личность покупателя. Паршутин — не бедный студент, купивший хрущёвку для семьи. Он — директор АГЕНТСТВА. Профи, мать его, рынка недвижимости . И когда к нему приходит 73-летняя тётя и за такую смешную цену (ниже рынка!) продаёт единственное жильё срочно — у нормального профи должны загореться лампочки: «Что-то тут не так». Но он решил не включать голову. Просто хотел халявную квартиру.
Шах и мат, «перекупы»!
Итог: Верховный суд встал на сторону бабушки. Апелляцию оставили в силе. Квартиру — вернуть! Но! И это важное «но». Просто так, бесплатно, халяву никто не отменял. Применили принцип двусторонней реституции .
Что это значит простым языком?
· Бабушка получает назад свою однушку.
· А Паршутин (директор агентства) получает назад свои 1,9 миллиона рублей, которые он за неё заплатил.
· НО! Эти деньги бабушка должна будет вернуть из своего кармана.
И вот тут-то и кроется засада для жертв мошенников. Деньги-то у бабушки спёрли! Где ей взять 2 ляма? Придётся продавать квартиру снова? Или надеяться, что полиция поймает мошенников и вернёт копейки? В общем, радость от возврата жилья вышла горьковатой.
Так что же нам делать, обычным людям?
Тут два вывода, и оба — как два берега одной реки.
Первый (для тех, кто продаёт). Решение ВС РФ по делу Евсейчик — это лучик надежды. Вам больше не говорят: «Уходите, как Долина». Если вы реально больны, если у вас крыша едет (простите за прямоту), если вы реально не въезжали, что теряете квартиру — шанс есть. Но. Вам нужно выиграть экспертизу в гражданском суде. А это время, деньги и нервы. И даже если выиграете — должны будете вернуть деньги покупателю. Которых у вас, скорее всего, уже нет. Замкнутый круг, блин.
Второй (для тех, кто покупает). Если вы купили квартиру по рынку, у адекватного человека, проверили документы и не вы, простите, «риелтор-перекуп», который хочет срубить бабла на горе старушки — вы в безопасности. Но если вы видите, что цена подозрительно низкая, а продавец трясётся и что-то бормочет про «ФСБ» — бегите. Или готовьтесь к тому, что через год суд отнимет у вас эту квартиру, даже если формально вы правы .
В общем, Верховный суд как бы говорит: «Граждане, включайте голову. Обе стороны. И тогда не придётся разбирать эти завалы».
А пока — ситуация патовая. Восемь из десяти дел всё равно решаются в пользу покупателя, если продавец просто лоханулся, а не имеет справку от психиатра . Но те два дела, где есть реальная болезнь или явное жульничество покупателя — они выигрышные.
Сервис безопасных сделок от банка — это про деньги, а не про юрриски. Как выяснилось, он вообще не защищает от признания сделки недействительной. Деньги на счёт упали, договор подписан в отделении — а суд всё равно через два года отменит продажу. Так что не обольщайтесь.
Означает ли это решение, что теперь вновь начнут массово возвращать квартиры «обманутым бабушкам»? Возможно.
Ключевой момент: если судебная экспертиза подтвердит, что продавец реально заблуждался по статье 178 ГК РФ (существенное заблуждение), и докажет, что человек не понимал природу сделки (а не просто ошибался в мотивах или последствиях), то сделку отменят. Во главу угла ставится экспертное мнение. А уже потом — всё остальное: цена, поведение сторон, обстоятельства.
Но есть нюанс. Даже при доказанном заблуждении продавца сделка может устоять. Если покупатель был реально добросовестен и не мог распознать это заблуждение. Например, цена рыночная, документы в порядке, поведение продавца не вызывало подозрений.
Тут ВС РФ сделал важную оговорку: профессиональный участник рынка (риелтор, агентство, перекуп), который покупает квартиру ниже рынка, под это исключение не подпадает. Добросовестность ему придётся доказывать значительно активнее, чем рядовому гражданину. Чуть что — его посчитают недобросовестным.
В любом случае — ждём следующих эпизодов. А покупателям квартир и их юристам настоятельнейшим образом советую: не верьте в «разрушение института бабулек-скамерш». Это иллюзия. Всё, по-прежнему, индивидуально. И результат напрямую зависит от того, кто ВЫ: известная певица (проиграла), несчастная пенсионерка с диагнозом (выиграла) или профессиональный риелтор (проиграл). Обычному человеку с обычной сделкой по рыночной цене — бояться нечего. А остальным — готовьте доказательства и юриста.
ВАШ ЮРИСТ.