Российские покупатели зарубежной недвижимости 28 марта получили редкую возможность пересмотреть стратегию на одном из самых горячих рынков последних лет — ОАЭ. На фоне эскалации конфликта на Ближнем Востоке в марте сделки в Дубае резко замедлились: риелторы фиксируют падение количества транзакций на 60–70% по сравнению с январем–февралем, а покупатели чаще торгуются и дольше принимают решения. При этом российских инвесторов массового исхода не наблюдается — для части клиентов покупки в Эмиратах остаются элементом релокации и инструментом сохранения капитала, а не спекулятивной инвестицией. Это удерживает спрос на базовом уровне и поддерживает цены от резкого провала.
Разрыв в динамике между эмиратами усилился. Если перегретый Дубай болезненно отреагировал на геополитику и ограничения перелетов, то в Абу‑Даби в первой половине марта объем сделок, наоборот, вырос в годовом выражении в 2,1 раза — рынок там более институциональный, с высокой долей локального спроса, что сглаживает волатильность. Для российских покупателей это означает перераспределение интереса: часть запросов смещается из Дубая в более стабильные локации, где риски краткосрочных колебаний ниже, а девелоперы готовы поддерживать темпы продаж без агрессивной ценовой конкуренции.
Девелоперы и собственники в Дубае уже включили антикризисный инструментарий. На первичном рынке дисконты достигают 10–15%, на «вторичке» — 15–20%; одновременно заметен рост числа продавцов, ориентированных на быструю ликвидность. Это формирует «окно возможностей» для инвесторов из России — но не универсальное: сделки стали более точечными, зависят от локации, класса объекта и степени перегретости конкретного проекта. Торг снова становится нормой, а прайс‑листы в целом удерживаются от обвальных корректировок, что переводит фокус с «погоней за скидкой» на тщательную проверку качества активов и условий платежа.
К середине марта рынок частично восстановился после шоковой фазы первых дней, но остался в режиме осторожного ожидания. Базовый сценарий на ближайшие месяцы — стагнация с объемом транзакций на 25–35% ниже обычного и точечными уступками по «вторичке». На горизонте полугода траектория будет определяться именно военной обстановкой. Ключевой структурный риск для Дубая — потенциальное образование избыточного предложения к 2028 году на фоне высокого планового ввода; в условиях охлажденного спроса это способно усилить конкуренцию между проектами и закрепить дифференциацию по качеству продукта и управлению. Для инвестора это сигнал еще внимательнее сверять дисконт сегодня с риском «затоваривания» завтра.
Итог для российского капитала: ОАЭ остаются рабочей юрисдикцией для диверсификации и резидентских стратегий, но «легкие» сценарии 2023–2024 годов ушли. Стратегически выигрывают те, кто готов к длинному горизонту, берет объекты с понятной эксплуатационной моделью в устойчивых локациях и фиксирует разумный дисконт без компромиссов по качеству. Тактическое «окно» в Дубае уже открылось, но требует дисциплины в отборе; параллельно имеет смысл расширять воронку за счет Абу‑Даби и северных эмиратов, где волатильность ниже, а структура спроса более стабильна.
По материалам: Недвижимость РИА Новости.
