В марте 2026 года президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин зафиксировал явление, о котором ещё пять лет назад говорили как о гипотетическом: жители мегаполисов всё чаще покупают дома в малых городах и исторических поселениях, пользуясь преимуществами более низких цен на недвижимость и более спокойной среды .
Это не массовая «деурбанизация» — пока это нишевый тренд, как подчёркивает Шурыгин. Но его устойчивость позволяет говорить о структурном сдвиге: на фоне развития удалённой занятости, логистики и государственной политики поддержки малых городов формируется «обратное движение», которое постепенно превращается в заметное явление .
Редакция изучила данные Росстата, аналитику Сбера, исследования учёных Северо-Кавказского федерального университета, экспертные оценки и региональную статистику, чтобы представить полную картину того, как меняется миграционная карта России в 2026 году.
1. Главный парадокс: центростремительный тренд не отменяет обратного движения
Глава Гильдии риэлторов Артемий Шурыгин формулирует ключевое противоречие: «С точки зрения статистики внутренней миграции в России по‑прежнему доминирует центростремительный тренд: люди переезжают из сёл в малые города, из малых — в крупные, дальше в города‑миллионники, прежде всего Москву и Санкт‑Петербург» .
Но параллельно формируется устойчивый нишевый тренд на переселение части граждан в малые города и пригороды. «Миграция из крупных городов в малые города и исторические поселения постепенно превращается в заметное явление», — констатирует Шурыгин .
Особенно этот тренд заметен в формате пригородной субурбанизации: многие предпочитают дом или таунхаус в пригородах крупных городов, сохраняя при этом доступ к рынку труда мегаполиса за счёт транспорта и цифровой инфраструктуры .
2. Цифры: кто куда едет в 2026 году
Исследования учёных Северо-Кавказского федерального университета, аналитика Сбера и оперативные данные Росстата позволяют составить объективную картину миграционных предпочтений россиян в начале 2026 года.
Абсолютные лидеры по миграционному приросту (внутренняя миграция):
По данным исследования Сбера, за счёт внутренней миграции население Москвы за год выросло на 1,03%, Санкт-Петербурга — на 1,02% . Это огромные цифры в абсолютном выражении.
Кто выигрывает от переезда из мегаполисов:
Учёные СКФУ выделяют несколько типов регионов, куда устремляются люди, покидающие крупные города :
- Пригородные и пристоличные территории — Ленинградская, Московская, Калужская области. Люди уезжают из крупных городов в более дешёвые и экологичные пригороды, что статистически отражается как выезд из города, но в масштабах региона даёт прирост именно в области вокруг столиц.
- Калининградская область — сохраняет высокую привлекательность благодаря особому географическому положению и развитой инфраструктуре.
- Регионы с выраженной ресурсной ориентацией экономики — Тюменская область, Ханты-Мансийский и Ненецкий автономные округа, Республика Саха (Якутия). Здесь сказываются факторы сырьевой обеспеченности, активного инфраструктурного развития и реализации крупных инвестиционных проектов.
- Южные регионы — прежде всего Краснодарский край, который остаётся одним из двух главных направлений внутренней миграции в России наряду с Московской агломерацией.
Краснодарский край: коррекция после бума
Краснодарский край остаётся магнитом для переселенцев, хотя темпы прироста в начале 2026 года снизились. По данным Крайстата, за январь-февраль 2025 года регион прирос всего на 2,7 тысячи человек — это на 41% меньше, чем годом ранее .
Вице-спикер Законодательного собрания Краснодарского края Николай Петропавловский объясняет это естественной коррекцией рынка: «Главная причина — рост стоимости квадратного метра жилья в крупных городах Кубани. Раньше люди могли продать квартиру в другом регионе, купить жильё в новостройке на Кубани и ещё сделать ремонт. Студии по 900 тысяч рублей остались в прошлом. Сегодня рынок жилья частный, не регулируется государством, и высокая стоимость стала естественным регулятором миграционного потока» .
Тем не менее, по оценкам на основе данных мобильных операторов, в крае уже больше 8,2 млн человек, а в Краснодаре — около 2,1 млн .
Неочевидные лидеры: Киров, Йошкар-Ола, Калининград
Среди региональных центров, которые растут за счёт внутренней миграции из сёл, учёные СКФУ выделяют:
- Киров — +10,47%
- Йошкар-Олу — +8,79%
- Калининград — +6,48%
Это примеры того, как административные центры притягивают население из окружающих районов, даже если в целом регион не является лидером по миграционной привлекательности .
3. Влияние на рынок недвижимости: иногородние покупатели
Миграционные потоки напрямую влияют на рынок жилья. По данным Сбера, в среднем по стране 12,6% ипотек на первичном и вторичном рынках оформляют покупатели из другого региона .
В отдельных субъектах эта доля значительно выше:
- Краснодарский край — 30% ипотек оформляют иногородние
- Калининградская область — 28%
- Москва — 25%
На рынке новостроек доля иногородних покупателей ещё выше — 19% в среднем по стране. Лидеры здесь те же:
- Калининградская область — 37%
- Краснодарский край — 36%
- Москва — 31%
Эти цифры показывают: переезд в регионы с более мягким климатом или более низкими ценами становится осознанной стратегией для значительной части россиян .
4. Анатомия тренда: три ключевых фактора
Фактор 1: Удалённая работа как катализатор
Развитие технологий (автоматизация производства, цифровизация, удалённая работа) изменило подход к расселению людей. Президент Курчатовского института Михаил Ковальчук считает, что сверхкрупные города скоро будут не нужны, и предлагает создать сеть современных малых городов по всей стране .
Артемий Шурыгин прямо связывает тренд на переезд с распространением удалённой занятости: «На фоне развития удаленной занятости, логистики и государственной политики поддержки малых городов и исторических поселений формируется нишевый тренд “обратного движения”» .
Фактор 2: Низкие цены на жилье
Шурыгин подчёркивает: дешевизна недвижимости — не единственный, но значимый фактор миграции. Люди переезжают в малые города и пригороды, где цены на жильё в разы ниже московских или петербургских .
Однако эксперт предостерегает от упрощений: «Дешевизна недвижимости — не единственный и не главный фактор миграции. Люди оценивают качество среды, занятость, инфраструктуру, образование детей и медицинский сервис» .
Фактор 3: Качество жизни и экология
Политолог Даниил Ермилов прогнозирует, что крупные города типа Москвы или Петербурга сохранят роль хабов для инноваций, культуры и глобальных финансов, но их доминирование ослабнет. Они эволюционируют в «умные узлы»: компактные центры, вертикальная застройка, зелёная зона и полная автономия. Энергия, транспорт — всё будет на ИИ. Рост населения в них замедлится, но качество жизни вырастет за счёт децентрализации .
Первый заместитель генерального директора Фонда «Институт экономики города» Виктор Агеев добавляет: «Только небольшие города могут удовлетворить нишевые предпочтения и стать за счет этого привлекательнее для многих категорий людей, чем мегаполисы» .
5. Кто выигрывает: малые города, пригороды и юг России
Пригороды крупных городов
Самый заметный выигрыш получают пристоличные территории. По данным учёных СКФУ, Ленинградская, Московская и Калужская области демонстрируют устойчивый прирост населения за счёт тех, кто уезжает из мегаполисов, но сохраняет доступ к рынку труда .
Малые города с историческим наследием
Шурыгин отмечает: государственная политика поддержки малых городов и исторических поселений создаёт благоприятную среду для переезда. Люди всё чаще выбирают не просто «дешёвое жильё», а место с качественной средой, культурной жизнью и развитой инфраструктурой .
Юг России
Краснодарский край остаётся главным магнитом для переселенцев, несмотря на коррекцию темпов прироста. Уникальный климат, развитая инфраструктура, работа и безопасность делают регион привлекательным даже при высоких ценах на жильё .
Дальний Восток: второй раз в истории положительное сальдо
Отдельного внимания заслуживает ситуация на Дальнем Востоке. По заявлению зампредседателя Правительства РФ — полпреда Президента РФ в ДФО Юрия Трутнева, уже второй раз в истории миграционный прирост в Дальневосточном федеральном округе составил 14 тысяч человек. Положительное миграционное сальдо продемонстрировали 8 из 11 регионов ДФО .
Это стало возможным благодаря комплексу мер поддержки, включая программу «Дальневосточная ипотека», которая продолжает действовать. Растут и опережают среднероссийские на 11,9% темпы роста ввода жилья — за прошедший год в округе введено 4,7 млн квадратных метров .
6. Что говорят эксперты о будущем
Артемий Шурыгин (президент Гильдии риэлторов РФ):
«Массовой “деурбанизации” из мегаполисов в села пока нет; есть точечная репатриация в малые города, усиление пригородов крупных центров и рост индивидуального жилищного строительства вокруг агломераций» .
Виктор Агеев (Институт экономики города):
«Тенденции свидетельствуют о дальнейшем росте и усилении экономической роли крупных агломераций. Никакой малый город не может конкурировать с ними в объёме возможностей в сфере культуры, здравоохранения, образования детей, развлечений и т. д. Кроме того, очная занятость превалирует, а агломерации по-прежнему будут предоставлять значительно больше возможностей для самореализации» .
Павел Пряников (основатель Telegram-каналов «Толкователь» и Proeconomics):
«Крупные города нормально переживут широкое внедрение онлайн-форматов и роботизацию — просто расширится сфера услуг. Наиболее активно будет происходить переход в персональные услуги — от курьеров до нянь для детей и сиделок для пожилых» .
Даниил Ермилов (политолог):
«Вдохнуть жизнь в малые города реально выгоднее, чем строить с нуля. Например, в Китае через 5G и роботов оживили города второго эшелона, создав кластеры хай-тек. Недооцененные регионы для освоения у нас — Дальний Восток с его ресурсами, программами и азиатскими рынками рядом, часть Арктики, в Сибири — Красноярский край, Новосибирская агломерация с её IT-потенциалом» .
Эдуард Коложвари (НГУЭУ):
«Крупные города являются центрами воспроизводства экономических ресурсов, формируют огромные рынки, которые концентрируют деньги и людей. Думаю, в ближайшие 100–200 лет эта парадигма не изменится» .
Что в итоге?
2026 год стал годом, когда «нишевый тренд» на переезд из мегаполисов в малые города и пригороды перестал быть гипотетическим и превратился в статистически фиксируемое явление. Пока массовой деурбанизации нет — центростремительный тренд по-прежнему доминирует. Но устойчивый рост пригородных территорий, южных регионов и, что особенно важно, Дальнего Востока говорит о структурных изменениях.
Ключевые выводы:
- Двойной тренд сохраняется. Одновременно с ростом Москвы и Санкт-Петербурга (+1% каждый) растут пристоличные территории и малые города вокруг них .
- Удалённая работа — катализатор. Цифровизация и развитие технологий позволяют сохранять доступ к рынку труда мегаполиса, живя в более экологичной и дешёвой среде .
- Юг остаётся магнитом. Краснодарский край привлекает даже при росте цен на жильё — климат и качество жизни перевешивают финансовые издержки .
- Дальний Восток — неожиданный победитель. Второй раз в истории положительное миграционное сальдо в ДФО — результат системных мер поддержки .
- Малые города получают шанс. Государственная политика поддержки малых городов и исторических поселений создаёт условия для «точечной репатриации» .
- Массового исхода из мегаполисов не будет. Эксперты сходятся: крупные агломерации сохранят экономическую и культурную доминанту в обозримом будущем .
Прогноз:
Ближайшие 5-10 лет станут временем постепенной ребалансировки. Крупные города не потеряют население, но перестанут расти прежними темпами. Пригороды и малые города вокруг агломераций будут развиваться быстрее, формируя новые центры притяжения. Южные регионы и Дальний Восток продолжат привлекать переселенцев, но главным ограничителем останется доступность жилья.
Как точно заметил Артемий Шурыгин: «Массовой “деурбанизации” из мегаполисов в села пока нет; есть точечная репатриация в малые города, усиление пригородов крупных центров и рост индивидуального жилищного строительства вокруг агломераций» .
Вопрос не в том, вернутся ли люди в мегаполисы. Вопрос в том, сколько малых городов успеют воспользоваться этим шансом и превратиться в полноценные центры притяжения, а не останутся спальными придатками.