Вопрос оформления и распоряжения недвижимостью супругами остается одним из наиболее распространённых в практике сделок с жильем. Действующее законодательство исходит из презумпции того, что имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, на кого оно оформлено.
Что считается совместной собственностью
Согласно ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), к совместной собственности супругов относится имущество, нажитое в период брака за счет общих доходов. К такому имуществу, в том числе, относятся жилые помещения, приобретенные по договорам купли-продажи, участия в долевом строительстве, мены и иным возмездным сделкам.
Это означает, что супруги имеют равные права на имущество, несмотря на неопределенные заранее доли. При этом не имеет значения, кто указан в договоре купли-продажи, даже если собственником в документах числится только один супруг, второй сохраняет равные права на объект.
Исключения
Исключение составляют случаи, когда имущество:
- приобретено до брака;
- получено в дар или по наследству;
- оформлено на основании безвозмездных сделок.
Такое имущество признается личной собственностью.
Как оформить совместную собственность
Несмотря на то, что совместная собственность возникает в силу закона, сведения о втором супруге могут отсутствовать в ЕГРН. В таких случаях допускается внесение изменений в реестр.
Для этого подается заявление о государственной регистрации права общей совместной собственности с указанием обоих супругов. Обратиться вправе как оба супруга совместно, так и один из них при подтверждении факта брака на момент приобретения имущества и отсутствия изменения режима собственности, например, брачным договором.
Юридически данная процедура носит уточняющий характер и не создает право, а отражает уже существующий правовой режим.
Распоряжение недвижимостью супругов
Порядок распоряжения общим имуществом установлен ст. 35 СК РФ, из которой следует, что распоряжение осуществляется по взаимному согласию супругов, при этом считается, что один супруг действует с согласия другого.
Вместе с тем, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга при распоряжении недвижимостью (продажа, дарение, мена и др.);
Отсутствие такого согласия влечет правовые последствия, сделка может быть оспорена в судебном порядке, если второй супруг посчитает, что его права были нарушены.
Правовые риски и судебная практика
На практике именно сделки с недвижимостью, совершенные без учета режима совместной собственности, становятся предметом судебных споров. Риски возникают как для самих супругов, так и для третьих лиц, а именно покупателей.
В своей практике, суды исходят из того, что:
- отсутствие записи о втором супруге в ЕГРН не означает отсутствия его прав;
- покупатель обязан проявлять разумную осмотрительность, включая проверку семейного положения продавца;
- отсутствие нотариального согласия может служить основанием для признания сделки недействительной.
Таким образом, режим совместной собственности супругов имеет приоритет перед формальными записями в реестре, а его игнорирование создает существенные правовые последствия при обороте недвижимости.