Московский рынок торговой недвижимости вошел в неприятную, но давно ожидаемую фазу: обновлять нужно уже не отдельные проблемные объекты, а половину всего фонда. По данным NF Group, на конец марта 2026 года в столице насчитывается 300 торговых центров, и 51% из них нуждается в реновации. Это 153 объекта. За год показатель немного улучшился, но не потому, что старые моллы резко помолодели, а за счет ввода новых центров и обновления части действующих площадок.
Самое важное здесь даже не сама цифра, а ее природа. Аналитики относят к устаревшим те ТЦ, где совпадают сразу несколько признаков: высокая вакансия, технический износ, уход якорных арендаторов, слабая отделка, устаревший tenant mix и отсутствие внятного обновления формата. Иначе говоря, проблема не в том, что где-то облупилась плитка. Рынок все чаще сталкивается с объектами, которые перестали быть конкурентными как продукт.
Почему это стало особенно заметно именно сейчас, тоже понятно. За последние годы покупатель изменил сам сценарий похода в торговый центр. Часть регулярных покупок ушла в e-commerce, часть трафика забрали районные сервисы и доставка, а сам визит в молл все чаще требует повода. Поэтому старый объект с набором “магазины плюс фудкорт” уже не работает так, как десять лет назад. На этом фоне девелоперы смещаются к районным форматам: по данным РБК и NF Group, в 2026 году в Москве запланированы 16 новых ТЦ, и ключевой тренд там — именно небольшие центры рядом с жильем.
При этом карта проблем по городу распределена неравномерно. Больше всего ТЦ, нуждающихся в реновации, сейчас в ЮАО и ЗАО — по 21 объекту в каждом округе. Если смотреть по объему устаревших площадей, тяжелее всего ситуация в САО: там обновления требует 558 тыс. кв. м. А по доле морально и технически устаревших площадей лидирует СЗАО — 77% всего окружного предложения. То есть для части Москвы вопрос уже не в точечной модернизации, а в системной пересборке целых торговых зон.
Что это означает для рынка на практике? Во-первых, реновация все чаще перестает быть косметическим ремонтом. Речь идет о перепрошивке функции: больше еды, сервиса, спорта, развлечений, медицины, семейных сценариев, а иногда и о частичной смене назначения. Это хорошо ложится и на другой тренд: собственники по всей России уже чаще рассматривают перевод слабых торговых площадей в альтернативные форматы, включая склады. Такой сценарий выбирают там, где вернуть прежний shopping-трафик уже сложно.
Во-вторых, московские ТЦ все сильнее делятся на две группы. Одни пытаются стать многофункциональными центрами притяжения и вкладываются в обновление. Другие остаются в старой модели и постепенно теряют арендаторов. На этом фоне фраза “нуждается в реновации” звучит почти мягко. По сути, речь часто идет о борьбе за выживание. И если сегодня обновление требуется каждому второму ТЦ, то дальше вопрос будет уже не в том, сколько объектов устарело, а сколько из них собственники вообще готовы спасать.