В 2026 году рынок жилой недвижимости Болгарии показывает парадоксальную динамику: покупателей становится меньше, а цены продолжают расти. По данным Logos Press со ссылкой на Prian, ажиотаж прошлых лет спал, но снижение стоимости жилья не произошло. Рост цен замедлился по сравнению с 2023–2025 годами, когда цены поднимались на 15–20% в год, однако общий тренд остаётся восходящим.
Снижение активности покупателей
Около 15% потенциальных покупателей покинули рынок — в основном это граждане Болгарии, для которых ипотека стала менее доступной из-за высокой стоимости жилья и обслуживания кредита. Снижение интереса наблюдается и среди инвесторов, рассчитывавших на быструю перепродажу.
Если в 2025 году разница между стоимостью новостроек на стадии строительства и готовых объектов составляла 7–10%, то теперь рост цен на новостройки сократил возможности для спекуляций. Покупка на этапе котлована уже не обеспечивает прежнюю доходность. Эксперты прогнозируют, что доля инвестиционных сделок в 2026 году может снизиться почти вдвое — с 25% до 10–15% рынка.
Рынок недвижимости Софии: один покупатель — один объект
В Софии и других крупных городах Болгарии рынок постепенно переходит к формату «один покупатель на объект». Конкуренция за квартиры снижается, а покупка становится более взвешенной. Ограниченное предложение и высокая доля собственников жилья поддерживают ценовой уровень.
За год стоимость квадратного метра в Софии выросла примерно на 500 евро. Основные причины — удорожание строительных материалов, рост затрат девелоперов и традиционная ориентация болгар на владение собственным жильём. Более 80% жителей страны являются собственниками недвижимости — один из самых высоких показателей в Европе.
Аренда против ипотеки
Сейчас аренда жилья становится экономически более выгодной по сравнению с покупкой в ипотеку. Разница между ежемесячным платежом по кредиту и арендной ставкой может достигать 100%.
Например, аренда квартиры в Софии обходится примерно в 500 евро в месяц, тогда как ипотечный кредит за тот же объект потребует не менее 1000 евро. Цены на недвижимость растут быстрее, чем арендные ставки, что снижает инвестиционную привлекательность покупки для части населения.
Перспективы рынка на 2026 год
Несмотря на снижение спроса, оснований для резкой коррекции цен нет. Рынок входит в более стабильную фазу без резких скачков, характерных для предыдущих лет. Активность инвесторов продолжит падать, а рынок будет ориентирован на конечных покупателей.
По мнению экспертов International Investment, болгарский рынок жилья вступает в фазу структурной перестройки: инвестиционный спрос ослабевает, а покупка недвижимости становится более осознанной и долгосрочной. При сохранении высокого уровня владения жильём и ограниченного предложения значительного падения цен в краткосрочной перспективе не ожидается.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.