С 1 апреля 2026 года в России вступают в силу новые правила оценки дохода заёмщика при расчёте долговой нагрузки. Банк России закрепил более консервативный подход: если для оценки дохода используются документы вне стандартного перечня, то среднемесячный доход будет определяться по формуле 0,9 × min(заявленный доход; среднедушевой денежный доход по Росстату в регионе). Кроме того, с этой даты выписки по счетам можно будет использовать только для подтверждения отдельных видов дохода - зарплаты, пенсии, социальных выплат и аренды, а иные поступления придётся подтверждать дополнительными документами. Для индивидуальных предпринимателей Банк России отдельно указал, что собственные справки о доходе использоваться не должны: подтверждение будет идти через налоговые декларации и книгу учёта доходов и расходов.
Смысл изменений в том, что банки получают меньше возможностей завышать платёжеспособность клиента за счёт гибких и слабопроверяемых источников подтверждения дохода. Это автоматически повышает роль официального дохода, налоговой дисциплины и низкой долговой нагрузки. Для рынка ипотеки это означает более жёсткий фильтр: часть заявок пройдёт по меньшей сумме кредита, часть потребует большего первоначального взноса или созаёмщика, а часть будет отклонена уже на этапе скоринга.
Сам рынок уже находится в более осторожной фазе. По данным Банка России, в январе 2026 года банки выдали 84,7 тыс. рублёвых ипотечных кредитов на 424,9 млрд рублей. Около 82% объёма пришлось на программы господдержки, а рыночная выдача снизилась до 77 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в январе составила 7,6% в целом по рынку, при этом на готовое жильё - 10,0%. Это показывает, что рынок по-прежнему сильно зависит от льготных программ и что без господдержки ипотечный спрос остаётся слабее и чувствительнее к любому дополнительному ужесточению.
Дополнительный фактор давления на спрос - высокая стоимость денег в экономике. 20 марта 2026 года Банк России снизил ключевую ставку до 15% годовых, но даже после этого денежно-кредитные условия остаются жёсткими. Для ипотеки это означает, что рыночные ставки остаются чувствительными к стоимости фондирования банков, а значит, без льготных программ ипотека для значительной части покупателей остаётся дорогой. На практике это сдерживает сделки на вторичном рынке и делает первичный рынок ещё более зависимым от субсидирования и специальных механизмов продаж.
Для рынка недвижимости в целом это не означает ценового обвала. Более вероятен другой сценарий: замедление оборота, снижение числа одобрений, рост роли больших первоначальных взносов, усиление конкуренции между девелоперами и дальнейшее расширение схем рассрочки, субсидированных ставок и других инструментов поддержки спроса. Предложение жилья при этом остаётся обеспеченным: Банк России отмечает высокий объём ипотечного портфеля и макропруденциальных буферов, а также продолжение жёсткой политики по рисковым сегментам, включая ипотеку в ИЖС и необеспеченные кредиты под залог недвижимости.
С 1 апреля 2026 года ипотека в России станет более строгой и официальной. Рынок будет меньше прощать слабое подтверждение дохода, высокую закредитованность и серые схемы. Для покупателей это означает более тщательную подготовку к заявке, а для рынка - сдвиг от массовой выдачи к более консервативной модели кредитования.