Цена квадратного метра — это лишь часть уравнения. Главный вопрос в том, насколько эти метры доступны тому, кто зарабатывает здесь же. Официальная статистика по зарплатам и реальные цены на новостройки в крупнейших городах страны за 2025 год рисуют тревожную картину.
В одних миллионниках жилье остается относительно доступным для среднего горожанина. В других — цены настолько оторваны от локальных доходов, что рынок недвижимости превращается в игру «не для своих». Разбираемся, где дисбаланс достиг пика и почему это угрожает экономике городов в долгосрочной перспективе.
Средняя заработная плата за 2025 год
Средняя зарплата - очень спорный показатель, но такая статистика, собранная по единой методике в разных городах, неплохо отражает возможности локального рынка труда и общее соотношение между населенными пунктами.
"Средняя зарплата". Важные уточнения:
- Показатель, который фигурирует во всех отчетах - это начисленная ЗП, а не то, что человек получает на руки. С этой суммы еще будет удержан НДФЛ. Для большинства он составляет 13%, если вы не зарабатываете больше 2,4 млн. в год.
- Средняя зарплата по муниципальным образованиям считается по крупным и средним предприятиям. Без субъектов малого предпринимательства и организаций, средняя численность работников которых не превышает 15 человек.
Самая высокая начисленная среднемесячная заработная плата в 2025 году среди городов миллионников была в следующих городах:
Москва (181 тыс. руб./месяц), Санкт-Петербург (121 тыс.), Екатеринбург (117 тыс. руб./месяц), Казань (111 тыс. руб./месяц), Красноярск (110 тыс. руб./месяц)
Самая низкая начисленная среднемесячная заработная плата в 2025 году среди городов миллионников была в следующих городах:
Волгоград (78 тыс. руб./месяц), Омск (87 тыс. руб./месяц), Воронеж (89 тыс. руб./месяц), Самара (91 тыс. руб./месяц), Челябинск (95 тыс. руб./месяц).
Вот здесь мы разбирали почему "средняя ЗП" вызывает так много споров:
"2/3 россиян получает зарплату ниже средней. Как так?"
За последние 5 лет лидерами по темпам роста "средней ЗП" стали: Казань, Челябинск, Екатеринбург (графики здесь).
Средняя цена 1 кв. м в новостройках в 2025
Для оценки уровня цен на первичном рынке жилья мы использовали статистику аналитической платформы bnMAP.pro, которая рассчитана по реальным сделкам (ДДУ), совершенным в течение всего 2025 года.
По ценам в лидерах также Москва, Санкт-Петербург, но вот дальше цены на квартиры не следуют за соотношением заработной платы. Цена на квартиры в городах - итог многогранных наслоений разных факторов. Очень важный среди них - объем предложения. Мы помним, что по итогам масштабного ипотечного стимулирования далеко не все города нарастили объем строительства. Многие из них решили "зачем строить больше, если можно продавать дороже". На цены сильно влияет, градостроительная политика и уровень открытости города и рынка земли, миграционные потоки и стабильность городской экономики.
Сколько месяцев надо работать, чтобы купить 1 кв. м в новостройке?
Сопоставив два показателя "средняя зарплата" и "средняя цена 1 кв. м проданной квартиры" мы получили список городов с самой доступной ценой и тех, где цены оказались слишком оторванными от возможностей "среднего горожанина".
Лидерами по доступности квартир в 2025 году стали: Красноярск, Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск, Ростов-на-Дону.
Самое недоступное жилье для горожан: Москва, Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Омск.
Высокие цены столичных рынков во многом объясняются концентрацией капитала и поляризованными доходами. Жилье в этих городах приобретают представители всей страны. Но относительно высокие цены в других городах являются большой проблемой. Высокая цена ограничивает оборот рынка и возможности улучшения условий жизни для местных. Высокая цена ограничивает приток новых жителей, что долгосрочно бьет по всей городской экономике.
В последние годы государственная политика в жилищной сфере была слишком зацикленной на стимулировании спроса. Предложение при этом никто не контролировал. Итог - изменение ценовых пропорций между городами. Теперь эти пропорции будут менять экономику многих городов в будущем.
Михаил Хорьков,
автор канала REBURG,
руководитель комитета по аналитике РГУД