Несколько лет назад апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге были на пике популярности. Инвесторы скупали их пачками, надеясь на скорое приравнивание к жилью и баснословную доходность. Строители обещали доходность с множеством нулей, а законодатели — вот-вот узаконить правовой статус апартаментов.
Что мы видим сейчас? Законопроект о приравнивании апартаментов к квартирам отклонен. Единственное послабление — возможность временной регистрации по месту пребывания, которую разрешил Конституционный суд. А с 1 января 2026 года вступили в силу результаты новой кадастровой оценки, которая подняла стоимость недвижимости в столичных регионах на 17–23%. В результате налог на имущество для владельцев апартаментов вырос в разы, а льготы, доступные владельцам квартир, к ним не применяются.
В этой статье я расскажу, почему апартаменты стали «золотой клеткой» для своих владельцев, как рассчитывается налог, можно ли его снизить и что делать, если вы уже попали в эту ситуацию.
Почему апартаменты — это не квартиры
Начнём с главного. Апартаменты юридически являются нежилыми помещениями. В отличие от квартир, они не относятся к жилому фонду. Это может быть гостиница, офисное здание, апарт-отель или многофункциональный комплекс. И этот статус имеет колоссальное значение для налогообложения.
В 2026 году Госдума окончательно отклонила законопроект о приравнивании апартаментов к жилью. Единственное послабление, которое удалось получить владельцам, — Постановление Конституционного суда РФ от 3 февраля 2026 года № 4-П. Оно разрешило временную регистрацию (по месту пребывания) в апартаментах по аналогии с гостиницами. То есть зарегистрироваться там можно, но это не меняет статуса помещения и не даёт права на налоговые льготы, положенные жилым помещениям.
Что произошло с налогами в 2026 году
С 1 января 2026 года вступили в силу результаты кадастровой оценки недвижимости, которая проводилась в 2025 году. В среднем подорожание столичной недвижимости оценивается в 23%, в Санкт-Петербурге — 17%. Увеличение кадастровой стоимости влечёт рост налога на имущество. И здесь владельцы апартаментов сталкиваются с двойным ударом.
Ставка налога на апартаменты зависит от их статуса:
- 0,5% — если здание имеет статус гостиницы;
- 1,5–2% — если здание включено в городской перечень торгово-офисной недвижимости.
Для сравнения: ставка налога на обычные жилые квартиры составляет 0,1% (при кадастровой стоимости до 10 млн рублей — в Москве, и до 300 млн рублей — в регионах). Даже при превышении порога ставка для квартир остаётся значительно ниже.
Пример расчёта
Возьмём апартаменты кадастровой стоимостью 30 млн рублей.
- Если это гостиница (ставка 0,5%): налог = 30 000 000 × 0,5% = 150 000 рублей в год.
- Если это офисное здание (ставка 1,5–2%): налог = 30 000 000 × 1,5% = 450 000 рублей, при 2% — 600 000 рублей в год.
При этом в 2025 году кадастровая стоимость, скорее всего, была ниже, а значит, и налог был в разы меньше. Теперь владельцы получили квитанции с цифрами, от которых у многих округлились глаза.
Почему нельзя применить льготы
Статья 407 Налогового кодекса РФ устанавливает налоговые льготы для отдельных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, ветераны и др.) на жилые помещения. Апартаменты нежилые, поэтому эти льготы не распространяются. Даже если вы пенсионер и это ваше единственное жильё, налог придётся платить по полной ставке.
Что делать, если вы столкнулись с резким увеличением налога
Выход есть, но он требует действий. Основные способы — оспорить кадастровую стоимость или изменить режим налогообложения.
1. Оспорить кадастровую стоимость
Если вы считаете, что кадастровая стоимость ваших апартаментов завышена, вы имеете право оспорить её в специальной комиссии при Росреестре или в суде. Для этого нужно заказать отчёт о рыночной стоимости объекта у независимого оценщика. Если рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, вы можете добиться её пересмотра.
Сроки: оспорить можно в течение 6 месяцев с момента внесения сведений в ЕГРН. Если срок пропущен, можно попытаться восстановить его в суде.
Важно: даже если вы оспорите стоимость, ставка налога (0,5–2%) останется той же. Но чем ниже стоимость, тем меньше налог.
2. Перевести апартаменты в предпринимательскую деятельность
Второй, более радикальный способ — оформить индивидуальное предпринимательство (ИП) на упрощённой системе налогообложения (УСН). Если вы заявите в ФНС, что апартаменты используются в предпринимательской деятельности (например, сдаются в аренду), и подтвердите это документами, вы можете освободиться от уплаты налога на имущество.
Как это работает: предприниматели на УСН не платят налог на имущество, используемое в бизнесе (за исключением объектов, включённых в перечень торгово-офисной недвижимости, если они облагаются по кадастровой стоимости). Но если апартаменты не входят в такой перечень, налог может обнулиться.
Что нужно сделать:
- Зарегистрироваться как ИП (лучше на УСН «доходы» или «доходы минус расходы»).
- Встать на учёт в ФНС и заявить, что апартаменты используются для бизнеса.
- Подтверждать это документально (договоры аренды, акты приёма-передачи, чеки).
Обратная сторона: у ИП появляются новые обязанности:
- платить страховые взносы (в 2026 году — фиксированный взнос около 54 000 рублей);
- сдавать отчётность;
- платить налог с дохода от аренды (6% на УСН «доходы»).
Плюс, если апартаменты используются в бизнесе, вы не сможете применить к ним налоговые льготы как к жилью (их и так нет), но возникает риск, что ФНС потребует платить налог на имущество, если объект включён в перечень торгово-офисной недвижимости. В этом случае налог останется.
Поэтому перед тем как регистрировать ИП, нужно провести расчёт: что выгоднее — платить налог на имущество как физлицо (150–600 тыс. руб.) или платить страховые взносы и налог с дохода, но сэкономить на налоге на имущество.
Таблица: сравнение налоговых ставок и льгот
Что прогнозируют эксперты
Специалисты ожидают в ближайшей перспективе существенный рост продаж апартаментов на вторичном рынке. Многие владельцы, получив налоговые уведомления на сотни тысяч рублей, решат избавиться от такой «обузы». Это может привести к:
- увеличению предложения на рынке апартаментов;
- снижению цен (особенно если продавцы будут торопиться);
- появлению новых покупателей, которые надеются на пересмотр статуса апартаментов (но таких надежд мало).
Покупателям же стоит быть осторожными: низкая цена может оказаться ловушкой, если не учесть будущие налоговые платежи.
Бесплатная консультация юриста
Заключение: апартаменты — не квартира, и это надолго
Апартаменты переживают тяжёлый период. Сначала их не приравняли к жилью, затем резко выросла кадастровая стоимость, а налоговые льготы так и остались недоступными. Владельцы, которые рассчитывали на пассивный доход и низкие налоги, теперь вынуждены платить сотни тысяч рублей в год или срочно продавать объекты.
Что нужно запомнить:
- Апартаменты юридически остаются нежилыми помещениями, ставка налога на них составляет 0,5–2%, в то время как на квартиры — 0,1%.
- С 1 января 2026 года кадастровая стоимость апартаментов выросла на 17–23%, что привело к росту налога в разы.
- Льготы для пенсионеров, инвалидов и других категорий на апартаменты не распространяются.
- Способы снизить налоговую нагрузку: оспорить кадастровую стоимость или перевести апартаменты в предпринимательскую деятельность (оформив ИП на УСН). Но у ИП есть свои расходы и риски.
- На рынке ожидается рост продаж апартаментов — возможно, цены снизятся, но покупателям нужно внимательно считать будущие налоги.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Если вы уже владеете апартаментами, не ждите очередной квитанции. Заранее оцените свои налоговые риски, проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом. Возможно, вам выгоднее продать объект, чем платить сотни тысяч рублей налога каждый год. Если вы только собираетесь покупать апартаменты, учтите все расходы — налоги могут оказаться выше, чем ваша предполагаемая доходность от аренды.