Рыночная ипотека в России может вновь подешеветь до 9–10% не ранее конца 2027 года, оценили опрошенные «Известиями» эксперты. Достижение такого баланса возможно только при устойчивом снижении инфляции, сообщила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме с годовым отчетом. Пока же регулятор действует осторожно: экономика работает на пределе мощностей, рынок труда почти исчерпан, а кредиты росли опережающими темпами. Любое резкое смягчение политики способно вновь разогнать цены. Что будет со ставками в МФО и кредитами обманутых дольщиков — в материале «Известий».
Когда рыночная ипотека станет доступной
Главный социальный вопрос для ЦБ сегодня — доступность жилья. Именно через него граждане сильнее всего ощущают стоимость денег в экономике. При этом дорогая ипотека — не самостоятельная проблема, а следствие инфляции, подчеркнула глава Банка России, выступая в Госдуме с отчетом о результатах работы регулятора в 2025 году.— Это решаемая задача. Более того, такой опыт у нас уже был, — сказала Эльвира Набиуллина, напомнив о ситуации 2019 года.
Тогда инфляция находилась около целевых 4%, а ставки по рыночной ипотеке опускались до 9–10% годовых и даже ниже, уточнила глава ЦБ. За год банки выдали около 1,3 млн кредитов — объем, сопоставимый с нынешними показателями, но почти без господдержки, пояснила она.
Сегодня рынок устроен иначе. Основной спрос формируют льготные программы, тогда как классическая ипотека остается слишком дорогой для большинства семей. Вернуться к прежнему балансу можно только при устойчивом снижении инфляции, объяснила глава регулятора.
Именно поэтому Центробанк сохраняет жесткие денежные условия, несмотря на давление бизнеса и ожидания рынка.Ставки по рыночной ипотеке на уровне 9–10% — это вопрос не ближайших лет, несмотря на то что ЦБ рассчитывает вывести инфляцию к устойчивым 4% во второй половине 2026-го, считают участники рынка.— Это горизонт точно не одного-двух лет. В прошлый раз инфляция достигла целевых 4% в 2017 году, а массово доступная ипотека появилась только к 2019-му. Сначала экономика должна привыкнуть к стабильным ценам, и лишь потом банки начинают выдавать длинные кредиты по низким ставкам, — считает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин.
По его оценке, даже при успешном сценарии возврат к «нормальной» рыночной ипотеке возможен не раньше 2028–2029 годов.Более позитивный прогноз дал генеральный директор «Флип» Евгений Шавнев. По его словам, при сохранении позитивного тренда и отсутствии внешних вызовов ставка в 9% может быть достигнута в конце 2027 года.
Этот уровень станет для многих «зеленым» светом при оформлении ипотеки.
Почему ЦБ не торопится снижать ставку
Инфляция уже замедляется: по итогам прошлого года она составила 5,6% — минимальное значение за пять лет. Но этого недостаточно, считает регулятор.
— Это по-прежнему много. Люди остро реагируют на рост цен, и это показывает, что мириться с высокой инфляцией нельзя, — заявила Набиуллина.
Глава ЦБ отдельно подчеркнула, что регулятор сознательно не идет на быстрое удешевление кредитов, несмотря на запрос экономики.
— Попытки сказать, что давайте широким жестом раздадим дешевые деньги, неминуемо приведут к росту инфляции. Мы это проходили в 2024 году, когда она быстро ускорялась. И на эти грабли нельзя наступать. Нельзя развиваться за счет карманов граждан, — сказала она.
По словам Набиуллиной, нынешний цикл принципиально отличается от прошлых кризисов. Если в 2014–2015 годах экономика страдала от слабого спроса и незагруженных мощностей, то сейчас ситуация обратная: рынок труда почти исчерпан, кредитование в предыдущие годы росло двузначными темпами, а спрос начал опережать производственные возможности.
Именно поэтому Банк России снижает ставку постепенно, делая паузы между решениями. С июня 2025 года она уже опустилась с 21% до 15%, однако дальнейшее смягчение возможно только при уверенности, что инфляция устойчиво возвращается к цели.
Когда цифровой рубль начнут активно внедрять
Отвечая на вопросы парламентариев, Набиуллина развеяла опасения о принудительном внедрении цифрового рубля. Массовый запуск запланирован на 1 сентября 2026 года, но обязательным он будет только для банков и торговых точек.
По ее словам, инфраструктура должна быть готова к запуску с сентября, однако пользоваться новой формой денег люди смогут исключительно по желанию. Никому автоматически счета открывать не будут.
ЦБ рассчитывает, что инструмент станет альтернативным способом платежей благодаря бесплатным переводам для граждан и сниженным комиссиям для бизнеса, пояснила она.
В отчете ЦБ также обратил внимание на защиту клиентов от финансового мошенничества. Принятые ранее законы уже дают эффект, заявила Эльвира Набиуллина.
По ее словам, самозапрет на кредиты за неполный год установили около 20 млн человек, и интерес к инструменту продолжает расти. Регулятор считает, что банки должны активнее информировать клиентов о такой возможности.
При этом основной риск по-прежнему связан с телефонными атаками мошенников. Центробанк ожидает более жесткой реакции со стороны операторов связи.
— Если оператор видит, что человека атакуют мошенники, он должен не только предупредить банк, но и разорвать соединение, — подчеркнула глава ЦБ.
Без этого звена система защиты остается неполной, добавила она.
Какой станет максимальная переплата по микрозаймам
Глава ЦБ напомнила о завершении очередного этапа реформы микрофинансового рынка. С апреля 2026 года вступают в силу нормы, ограничивающие переплату по займам 100% от суммы долга.
— То есть взял 10 тыс., отдал не больше 20 тыс., даже если возникла просрочка, — пояснила Набиуллина. — Напомню, мы начинали с ограничений в 400%, то есть с пятикратного размера долга, и вы видите, мы последовательно этот потолок снижаем.
В планах ввести правило, по которому у человека не может быть более одного дорогостоящего займа одновременно, и установить период охлаждения между погашением одного и выдачей следующего. Это должно разорвать долговые цепочки, ведущие к финансовым трудностям.
Параллельно ЦБ продолжает борьбу с черными кредиторами, которые особенно опасны при оформлении жилья в залог. За прошлый год, по словам Набиуллиной, было выявлено более тысячи таких нелегальных структур.
Будут ли банки списывать кредиты обманутым дольщикам
ЦБ также коснулся проблем обманутых дольщиков, которые ориентировались на списки «проверенных» застройщиков, публиковавшиеся банками. Хотя формальной гарантии такие перечни не давали, люди воспринимали их как подтверждение надежности проектов, отметила председатель Банка России.— На наш взгляд, доля ответственности банков за это есть, — заявила глава регулятора.
ЦБ уже ведет работу с кредитными организациями, и число урегулированных случаев растет. Банкам рекомендовано предлагать реструктуризацию, а в отдельных случаях — частично или полностью списывать задолженность пострадавшим заемщикам. Также рассматривается возможность ужесточить требования к застройщикам, которые допускаются к проектному финансированию, добавила Эльвира Набиуллина.