Прежде чем квартиру продать, её надо купить. Делюсь пошаговой инструкцией по покупке квартиры. Покупка новостройки сейчас напоминает выбор гаджета на маркетплейсе, поэтому инструкция рассчитана на вторичный рынок.
Шаг 1. Выбор квартиры
Об этом кратко, советы по выбору района/дома/планировки отложу на будущее.
🏘 Цены. Не ведитесь на слишком низкие. Даже если такая квартира существует, в ней будет неприятный сюрприз. Десяток прописанных детей (лично видел такое), огромный долг по коммуналке или проблемы с документами.
🏘 Торг. Прежде чем торговаться, подберите 2–3 запасных варианта. Когда продавец поймёт, что его квартира не уникальна, убедить его дать скидку будет проще.
🏘 Документы. В идеале посмотреть оригиналы вместе с квартирой и убедиться, что по телефону говорили правду. А ещё запомнить ФИО собственника и дату рождения — пригодится для шага 3 😉
Шаг 2. Авансирование и согласование условий
📄 Схема сделки. Перед авансом обсудите, где будет проходить сделка, как будете рассчитываться, когда из квартиры выпишутся и освободят её физически. Если не проговорить детали заранее, внесение аванса займёт слишком много времени или даже сорвётся.
📄 Аванс или задаток. Если есть сомнения, вносите аванс. Он возвратный. Если хотите забронировать квартиру, настаивайте на задатке. Стандартный размер — 50 тыс. рублей, но для верности задаток лучше увеличить до 100–200 тыс.
📄 Условия сделки. В авансовом соглашении (соглашении о задатке) укажите, на какой срок внесён аванс, когда выход на сделку, какие документы и справки предоставит продавец и т.д. Вплоть до списка мебели и техники, которая останется в квартире.
Шаг 3. Проверка документов
🔍 До аванса. ФИО и дату рождения запомнили? На сайте Федеральной службы судебных приставов можно проверить наличие исполнительных производств. А зная адрес вплоть до номера квартиры, можно узнать наличие обременений, например, в телеграм-боте @ktotamprobot.
🔍 На авансе. Внимательно изучите все бумаги, которые принесёт собственник. В первую очередь — правоустанавливающие (ДДУ, ДКП, наследство и т.д.), свежую выписку из ЕГРН, справки об отсутствии задолженностей и другие документы в зависимости от количества собственников и ситуации.
🔍 Перед сделкой. Это лучше поручить юристу, который проверит всех собственников, их кредитные истории, переходы права собственности квартиры и подготовит аналитический отчёт. Отчёт станет подтверждением добросовестной покупки в случае чего.
Шаг 4. Сделка
🏦 Если подготовительная работа сделана в полном объёме, то сделка — формальность, занимающая не более часа. И самый удобный вариант сейчас — сервис безопасных расчётов банка. В первую очередь — большого зелёного.
Выглядит это так: документы высылаются в банк заранее, к моменту сделки уже готов ДКП, а всё, что требуется на сделке, — проверить правильность данных, указать реквизиты счетов покупателя и продавца да подтвердить всё электронной подписью в приложении.
Шаг 5. Приём квартиры
🍾 Акт приёма-передачи. Его обязательно нужно заполнить, подписать и бережно хранить. Знаю случай, когда покупатель отказывался от покупки, потому что предыдущий собственник потерял (или не подписал) акт.
🥂 Взносы на капремонт. Деталь, требующая повышенного внимания, особенно в новых ЖК. Бывает, что капремонт приходит отдельной платёжкой (или не приходит), а собственник без злого умысла не платит. Если этот момент продолбать, то долг переходит новому владельцу.
🚩 P.S. На фото папки по каждому объекту, продажу которых я веду. В них копии документов, свежая ЕГРН, техническая документация и прочие доверенности и согласия супругов. Так покупатель уже при осмотре квартиры видит, что документы в порядке.