Средняя ставка аренды в премиальном стрит-ритейле Краснодара по итогам декабря 2025 года составила 34,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. За последние два года рост арендной ставки в этом сегменте рынка недвижимости кубанской столицы составил 25-30%, сообщил РБК Краснодар управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.
«Ул. Красная в Краснодаре стабильно входит в топ самых дорогих торговых коридоров российских регионов. По итогам декабря 2025 года средняя ставка аренды на ул. Красной составила 34,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год (с НДС), что обеспечило ей третье место в общероссийском рейтинге — после Навагинской улицы в Сочи (58 тыс. руб.) и проспекта Ямашева в Казани (40,7 тыс. руб.). Для сравнения: в начале 2025 года вторую строчку занимала Одесская улица в Краснодаре (32,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а еще ранее, в 2023 году, ул. Красная оценивалась на уровне 27 тыс. руб. Таким образом, рост арендных ставок в премиальном стрит-ритейле Краснодара за два года составил порядка 25–30%», — сообщил Станислав Ахмедзянов.
В целом по Краснодару медиана запрашиваемых ставок аренды торговых помещений в начале 2025 года составляла 14,6 тыс. руб. за «квадрат» в год без учета НДС. Западный округ, включающий центральную часть города, демонстрировал наиболее высокие показатели — медиана 18 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
«К марту 2026 года можно ожидать индексации на 5–10% с учетом инфляции и роста НДС до 22%», — считает эксперт.
«Помещения реже пустуют подолгу, но смена концепций происходит чаще»
Средний уровень вакансии в торговых центрах России составил чуть более 6% по итогам 2025 года. Станислав Ахмедзянов ожидает, что уровень свободных площадей достигнет 8,3% в 2026 году. Краснодар, по его оценке, один из наиболее насыщенных торговыми площадями городов-миллионников в стране, и местный рынок следует общефедеральному тренду, «хотя исторически держится несколько ниже среднероссийского показателя благодаря устойчивому потребительскому спросу и высокому туристическому трафику.
«Что касается стрит-ритейла в центре города — на ул. Красной и прилегающих коридорах — вакансия традиционно невелика: премиальные локации с высоким пешеходным потоком заполняются быстро. Однако за последний год мы наблюдаем рост ротации арендаторов: помещения реже пустуют подолгу, но смена концепций происходит чаще. Наиболее уязвимыми остаются районные торговые центры, где вакансия может достигать 15%. Краснодар здесь не исключение — объекты на периферии города, в быстрорастущих микрорайонах, сталкиваются с более высокой долей свободных площадей», — прокомментировал аналитик.
В Краснодаре наблюдается картина, типичная для большинства российских городов, продолжил он, наибольшее давление испытывает fashion-сегмент. В третьем квартале 2025 года на одежду и обувь пришлось около половины всех закрытий торговых точек в стране.
«Краснодар не является исключением: монобрендовые магазины одежды среднего ценового сегмента, не имеющие сильного онлайн-присутствия, закрываются чаще других. Рестораны и кафе демонстрируют высокую ротацию, но не столько из-за слабого спроса, сколько из-за роста операционных издержек — стоимость аренды, продуктов, фонда оплаты труда. Краснодар остается одним из самых «ресторанных» городов Юга России, и новые заведения продолжают открываться, замещая ушедших. В центре города (ул. Красная, Кубанская набережная) частота закрытий скорее стабильна — здесь работает естественный фильтр высоких арендных ставок, который исторически допускал только операторов с устойчивой экономикой. Чаще закрываются точки на вторичных улицах с менее стабильным трафиком», — сообщил Станислав Ахмедзянов.
Основными причинами тому он назвал рост себестоимости ведения бизнеса на фоне высокой ключевой ставки [15% по состоянию на март 2026 года — прим. ред. РБК Краснодар], перераспределение потребительского спроса в пользу онлайн-каналов (особенно маркетплейсов), а также сберегательную модель поведения потребителей, сложившуюся в 2024–2025 годах.
2026 год станет адаптационным для стрит-ритейла Краснодара
Рынок торговой недвижимости Краснодара в 2026 году определяют пять основных трендов, рассказал Станислав Ахмедзянов. Первым таким он обозначил реконцепцию торговых центров. Владельцы ТЦ меняют структуру в своих объектах.
«Фуд-зоны, развлечения, wellness-услуги занимают все большую долю площадей. В Краснодаре этот тренд особенно выражен благодаря южному климату и культуре проведения досуга», — указал он.
Повышение НДС до 22% в 2026 году и снижение порога обязательной уплаты НДС до 20 млн руб., считает эксперт, критично затронут малых и средних арендаторов в ТЦ. Это увеличит объем вакантных площадей прежде всего в районных торговых центрах, сказал собеседник.
Вместе с тем, стрит-ритейл сохраняет привлекательность. Премиальные торговые коридоры Краснодара — ул. Красная, Кубанская набережная — остаются дефицитными, указал он.
Объем строительства новых торговых площадей сокращается. Высокая ключевая ставка и рост строительных затрат увеличивают сроки окупаемости до 12-14 лет, что сдерживает девелоперскую активность, считает Ахмедзянов.
Часть собственников ТЦ рассматривает перепрофилирование площадей под складские и логистические функции. Этот тренд компания фиксирует и в других регионах, указал собеседник.
«В целом 2026 год для торговой недвижимости Краснодара будет годом адаптации: рынок продолжит балансировать между ростом операционных издержек и устойчивым потребительским спросом, поддерживаемым статусом города как одного из крупнейших экономических и туристических центров юга России», — заключил Станислав Ахмедзянов.
Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и