Рынок недвижимости удивляет: по официальным данным жилье в начале 2026 года стало доступнее, а выбор — больше. Эксперты рассказали «НИ», чем вызвана такая благосклонность девелоперов к покупателям, и стоит ли сейчас спешить с покупкой квартиры.
Госкорпорация ДОМ.РФ привела неожиданную статистику жилищного строительства по итогам января-февраля 2026 года. Во-первых, с учетом инфляции жилье за это время подешевело на 0,4%. Во-вторых, в феврале застройщики запустили новые проекты на 3,9 млн кв. м — это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений!
«Заплати или развалимся»: как УК легально собирают с жильцов «оброк» сверх квитанций
А ведь раньше звучали прогнозы о непрерывном подорожании и сокращении активности девелоперов. Что же произошло: кардинальная смена тренда или краткосрочный сбой?
Как и почему изменился рынок недвижимости
Во-первых, говорить о равномерном повышении доступности жилья сейчас не приходится. С этим соглашаются все опрошенные «НИ» эксперты. Гендиректор G3 Group Олег Гулеватый отмечает, что динамика цен больше всего зависит от локации и окружающей инфраструктуры.
— Один и тот же сегмент в разных районах может вести себя диаметрально противоположно. Есть проекты, которые с момента старта показывают рост в 100–150%, а есть те, которые остаются примерно на том же уровне или прибавляют не более 10%. Ключевой фактор здесь это развитие территории. Если есть перспектива транспортной доступности, новые дороги, метро, инфраструктура, такие проекты практически всегда растут в цене быстрее рынка.
Основатель «Школы Девелопера» Эвелина Ишметова наблюдает тенденции, привязанные к классу жилья и покупательной способности клиентов.
— Быстрее всего цены по-прежнему держатся и растут в сегментах с более устойчивым покупателем — прежде всего в бизнес- и премиум-классе. Медленнее всего ведет себя массовый сегмент. Именно здесь спрос сильнее всего завязан на ипотеку, а значит, сильнее реагирует на ужесточение условий кредитования. номинальная цена может держаться, но реальные продажи поддерживаются за счет скидок, рассрочек и маркетинговых инструментов.
Эксперт поясняет, что активность застройщиков в начале 2026-го вызвана в первую очередь прошлогодними задержками.
— Значительная часть объектов должна была выйти еще в прошлом году, но сроки были сдвинуты вправо. По данным ЕРЗ, к февралю 2026 года доля жилья, строящегося с нарушением сроков у топ-5 девелоперов, достигла 12,7% — почти в четыре раза больше, чем год назад. У отдельных крупных игроков доля переносов еще выше. Это значит, что часть «нового» предложения на самом деле является догоняющим объемом.
Также, по мнению Эвелины Ишметовой, сказалась отмена моратория на штрафы за срыв сроков с января 2026 года. Раньше девелоперы могли неспеша достраивать начатые объекты, не переживая о штрафных санкциях. Теперь им приходится ускоряться — и на смену завершенным проектам стали приходить новые.
Как будут дорожать квартиры в 2026 году
Снижение реальных цен звучит красиво, но это в значительной степени статистическая уловка. Если верить индексу ДОМ.РФ, в январе номинальные цены на новостройки выросли на 1,7%, а в феврале — на 0,2%. Но инфляция за это время составила внушительные 2,4%. Деньги обесцениваются быстрее, чем застройщики меняют свои предложения.
Но девелоперы своего не упустят и скоро начнут куда активнее переписывать ценники. Соучредитель Kronung Group Филипп Шраге считает, что в большей степени подорожает премиум-сегмент.
— Наиболее заметный рост цен фиксируется в премиум-классе крупных городов, особенно в Москве, где прогнозируется увеличение стоимости до 25–30% к концу 2026 года. В массовом сегменте и регионах динамика скромнее — порядка 10–12%. Это объясняется высокой конкуренцией и большей чувствительностью покупателей к изменению ипотечных ставок.
Эксперт поясняет: это усредненные значения. Все зависит от того, как будет меняться ключевая ставка и, соответственно, доступность кредитов.
— Основной ценовой всплеск возможен ближе к осени-зиме 2026 года, если ключевая ставка продолжит снижаться, а отложенный спрос предыдущих лет начнёт реализовываться. Прогнозы по итоговому росту цен варьируются: от 6% по консервативным оценкам до 15–18% в случае активного восстановления ипотечного рынка.
Специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию Анна Зеленская тоже склоняется к версии о неизбежном подорожании.
— По моим прогнозам, к концу года средняя стоимость жилья в стране может увеличиться на 20%, при этом основной прирост обеспечат именно новостройки, тогда как вторичный и загородный рынки покажут более сдержанную динамику в пределах 7%.
Когда лучше покупать квартиру в 2026 году
Долгое время драйвером покупки квартир в новостройках была семейная ипотека: ставка в 6% годовых оказывает продажам хорошую поддержку. Но замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин выступил с тревожными новостями о самой популярной программе.
— Я думаю, что в ближайшее время будет принято решение о донастройке семейной ипотеки, чтобы она была направлена на стимулирование и увеличение количества детей в семье. Конечно, это приведет к сокращению объема выдачи относительно ряда семей.
Речь идет о повышении ставок для семей с одним ребенком до 10%. 6% останутся для семей с двумя детьми, а многодетные получат 4% годовых. Филипп Шраге считает, что если есть возможность взять сейчас квартиру по семейной ипотеке, то ждать не стоит — надо действовать.
— Для тех, кто рассматривает покупку жилья в кредит, особенно по программе семейной ипотеки, текущий момент может быть удачным, если право на льготную ставку уже есть и подходящий объект найден. С начала 2026 года условия программ изменились, и ажиотажный спрос в январе уже создал определенную очередь из желающих.
В других же ситуациях сильно торопиться не стоит. С одной стороны, застройщики придерживаются гибкого подхода к ценообразованию — рассказала исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
— На сегодняшний день застройщики заинтересованы в продажах, поэтому они идут как на снижение цен, так и на согласование индивидуальных условий покупки. Поэтому сейчас на рынке можно найти более доступные варианты с реальными скидками.
С другой стороны, большой объем запущенных проектов, которые придется распродавать, сохранит эту гибкость на длительное время — уверена Эвелина Ишметова.
— Сейчас точно не та ситуация, когда стоит покупать из страха, что «завтра будет сильно дороже». Наоборот, рынок становится более рациональным, а у покупателя появляется пространство для выбора и переговоров. Это особенно заметно на фоне роста предложения и просадки спроса. Девелоперам нужно продавать не только новые объемы, но и те проекты, которые были перенесены с прошлого года.
Еще одна причина воздержаться от спешки — это риск получения отказа в выдаче ипотеки. Он может сильно испортить вашу кредитную историю и поставить крест на возможности получения других займов.
Директор по продажам G3 Group Ольга Ващенко отмечает, что банки все строже и строже оценивают заемщиков.
— Банки все более внимательно подходят к оценке заемщиков. В ближайшее время окончательно уйдут в прошлое альтернативные формы подтверждения дохода. Фактически ипотека становится инструментом для тех, у кого есть стабильный официальный доход и прозрачная финансовая история. Это общий тренд на обеление рынка, и он будет только усиливаться.
По словам Эвелины Ишметовой, банки сейчас внимательнее оценивают доход, долговую нагрузку, стабильность занятости и структуру первоначального взноса. Поэтому сам процесс одобрения стал более чувствительным к профилю заемщика.
Так что перед тем, как обращаться в банк, тщательно взвесьте все факторы. Анна Зеленская напоминает, что необходимо обладать финансовым запасом прочности.
— Важно следить, чтобы ежемесячный платеж не превышал 40% от совокупного бюджета семьи. Наличие финансовой подушки безопасности на 3–6 месяцев вперед является обязательным условием для входа в сделку в текущих экономических реалиях.
К сожалению, подход «сейчас без проблем возьмем ипотеку, а дальше — разберемся» больше не работает. Теперь приобретение квартиры — тонкий расчет.