Ключевую ставку снова аккуратно снизили. Повлияло ли это как-то на рынок недвижимости — и вообще, что происходит на этом рынке в начале 2026 года? Что теперь делать? Покупать сейчас, пока есть льготные программы? Продавать, пока цены еще держатся? Или лучше подождать? Объясняет Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости.
В целом картина на рынке недвижимости стала чуть менее мрачной. Но это именно «чуть» — выздоравливать нам всем еще долго. Но жизнь продолжается, и вопросов у клиентов меньше не стало. Отвечаю сегодня на самые острые.
Когда ждать снижения цен на новостройки? Спрос после 1 февраля ведь упал.
Да, спрос упал. В декабре-январе застройщики на ажиотаже продали много, сейчас спрос выдохся. Когда он возобновится, трудно сказать: надо, чтобы в семьях родились новые дети, чтобы люди накопили на первоначальный взнос. Застройщики, конечно, предлагают сейчас программы без ПВ, рассрочки, но там свои нюансы. Все-таки это уже костыли, а не рынок.
При этом снижения цен никакого не предвидится. Может быть, цены чуть-чуть и упадут — но они за последние месяцы на фоне ажиотажа так раздулись, что они просто немного «придут в себя». Это не снижение — так, небольшая корректировка. Да, цены снижаются точечно, на время акций — и покупатели, которые сейчас есть, гоняются за такими предложениями. Потому что без акций цены на новостройки — космос.
Особенно это видно, если сравнивать цены на новостройки от застройщиков — и на те же новостройки, в этих же ЖК, от физлиц, по переуступке. К нам недавно пришел покупатель, который выбрал себе квартиру в новостройке — 12 млн рублей. Поскольку у него была наличка, мы сразу пошли искать продавца по переуступке — и нашли. В этом же ЖК, похожая квартира. Купили мы ее за 9 млн рублей. Вы понимаете разницу?
Конечно, там были свои обстоятельства: человек был готов на серьезный дисконт, потому что ему надо было продать срочно. Но даже с учетом этого — разница колоссальная. Треть стоимости!
И тем не менее — системного снижения цен от застройщиков ждать не приходится. Текущая экономическая ситуация и капкан льготных программ просто не оставляют им такого пространства для маневра.
Покупают ли сейчас вторичку? Ключевую ставку снова снизили.
Снизить-то ее снизили — но не настолько, чтобы базовые ипотечные ставки стали адекватными.
Ставка 18% — это нормально? Да, это не 30%, как год назад, но это все равно очень дорого! Вот взял человек квартиру на вторичке за 5 миллионов, из них 4 миллиона в ипотеку под 18%. Давайте посмотрим, какой платеж и переплата у него будет при разных сроках, если он берет ипотеку сейчас:
- 15 лет — ежемесячный платеж 64 417 рублей, общая переплата 11,6 млн.
- 20 лет — ежемесячный платеж 61 732 рубля, общая переплата 14,8 млн.
- 25 лет — ежемесячный платеж 60 697 рублей, общая переплата 18,2 млн.
Много ли семей сейчас готовы выкладывать каждый месяц больше 60 тысяч рублей за ипотеку? То-то и оно.
Поэтому квартиры на вторичном рынке сейчас преимущественно покупают за наличку — те люди, которые снимают деньги с депозитов и перекладывают в недвижимость. И правильно делают, кстати. Низкий спрос сейчас сдерживает цены. А вот когда спрос начнет восстанавливаться — а это вопрос времени — рынок довольно быстро отыграет вверх.
Как продается вторичка?
В принципе, неплохо продается. Если цена в рынке, не завышена — то объекты уходят довольно быстро. Конечно, преимущественно за наличку.
Да, покупателей на рынке пока немного — но и продавцов немного. Большинство просто присматриваются, зондируют спрос, ждут, когда можно будет продать дороже. Так что некоторый баланс на рынке вторички есть.
Но пока о том, чтобы на вторичном рынке росли цены, речи не идет. Может быть, только на отдельные объекты в хорошей локации. Но в основном цена даже снижается: квартира, которая год назад стоила, к примеру, 4,5 млн рублей — сейчас продается за 4 млн рублей. Не выставляется — а продается реально.
Я это подчеркиваю отдельно, потому что многие оценивают рынок недвижимости по объявлениям на Авито. В первую очередь продавцы. Смотрят на цены по аналогичным объектам, ставят примерно такую же цену — и ждут звонков, долго и безрезультатно. Рыночная цена узнаётся и формируется иначе! Но это большая тема, я потом сделаю, возможно, отдельную статью.
Вернемся к теме: есть ли смысл продавцам ждать роста спроса и, соответственно цен? Кому-то, может быть, имеет. Кому-то — нет. Тут надо смотреть ситуацию в комплексе и понимать, что до полноценного оживления рынка еще год-полтора. Это если не случится чего-то неожиданного.
Если ваша квартира, например, успешно сдается, квартиранты приличные, никакой срочной надобности в продаже нет — то зачем гнать коней? А если квартиру вы не сдаете, а просто ждете лучшего момента, то какой смысл ее «консервировать»? Зачем каждый месяц впустую платить коммуналку? Тут разумнее продать объект и эти деньги куда-то реинвестировать — да даже хороший участок земли купить.
Есть одна категория покупателей, которым я однозначно посоветовала бы продавать жилье. Это семьи, которым надо расширяться. Например, я у них родился ребенок, и им хорошо бы переехать из однушки в двушку, тоже на вторичке. При условии, что у них есть какие-то дополнительные деньги, например маткапитал или какие-то накопления. Им выгоднее расшириться сейчас, а не через год — когда накоплений или маткапа на доплату может уже не хватить.
Выгоднее снимать или покупать?
Смотря кому. Если семья не подходит под льготную ипотеку, однозначно выгоднее пока снимать. Покупать по базовой ставке пока нереально дорого.
Если семья подходит под льготную ипотеку, то иногда выгоднее купить новостройку — но не в центре и не в прилегающих к центру районах, конечно. Допустим, молодые родители с маленьким ребенком, оба фрилансеры, не привязаны к месту работы. Они могут переехать, скажем, в тот же Компрессорный — новостройки там приличного качества, а платеж по ипотеке сопоставим с арендой. И сам район вполне даже развивается. То есть возможности есть — но их нужно искать и трезво оценивать.
Лично мне кажется, что большинство тех, кто подходит под семейную ипотеку и имеет первоначальный взнос, уже сделали свой выбор. Купили новостройку или построили дом. Для остальных этот выбор сегодня, увы, даже не стоит: люди будут снимать, потому что купить пока нереально.
И что делать?
Глобально — наблюдать, терпеть и ждать, других вариантов у нас нет. Ключевая ставка все-таки снижается, хоть и медленно — есть надежда, что мы все-таки придем к каким-то адекватным для экономики значениям.
А тем, кому жилищный вопрос надо решать прямо сейчас: съезжаться, разъезжаться, покупать, продавать — надо это делать. Просто внимательно. Сейчас такое время, когда рынок недвижимости нездоров, и могут быть всякие перекосы. Но поскольку перекосы могут быть в любую сторону: например, похожие квартиры могут различаться в стоимости очень значительно — надо держать ушки на макушке и прицельно искать тот вариант, который выгоден именно вам. Иногда именно в такой турбулентности и совершаются самые удачные сделки.