К нам обратилась крупная торгово-сервисная компания, ведущая операционную деятельность в нескольких регионах. Перед бизнесом стояли две взаимосвязанные задачи: привести финансовую отчетность в соответствие с МСФО и юридически корректно оформить реструктуризацию – разделение на компанию-держателя активов и операционную компанию с заключением между ними договора аренды на рыночных условиях. Обе задачи требовали единого ответа: независимой оценки всего имущественного портфеля группы – недвижимости и парка транспорта и спецтехники.
Портфель оказался масштабным и разнородным. Первый этап оценки охватил объекты недвижимости: производственные корпуса, склады, сервисные центры, административные здания и инженерные сооружения суммарной площадью более 40 тысяч квадратных метров, а также одиннадцать квартир корпоративного жилья – в совокупности более 260 позиций в девяти городах. Второй этап охватил 834 единицы движимого имущества: автомобили, автопогрузчики, автокраны и специализированное оборудование, рассредоточенные по семи регионам. Каждая единица была с собственной историей эксплуатации и техническим состоянием.
Методология для каждой группы активов выстраивалась по-своему. Недвижимость оценивалась в рамках двух подходов – сравнительного и доходного – с обязательным применением МСФО 40 и МСФО 13: объекты классифицированы как инвестиционная недвижимость, справедливая стоимость приравнена к рыночной. Для движимого имущества основным инструментом стал сравнительный подход – там, где аналоги на вторичном рынке техники поддавались идентификации; в остальных случаях применялся затратный подход. Движимое имущество квалифицировано как операционные неспециализированные активы по МСФО 16. Доходный подход для техники не применялся: автомобиль не генерирует денежный поток сам по себе — его стоимость определяется рынком, а не дисконтированием.
Совокупная стоимость всего портфеля активов составила порядка 2,6 миллиардов рублей, в том числе недвижимое имущество – 1,9 миллиарда и движимое имущество – 700 миллионов рублей. Результаты оценки проведены независимыми аудиторами компании «Большой четверки» (Big4), и использованы клиентом для отражения стоимости активов в финансовой отчетности по МСФО.
Для целей МСФО принципиально важна не просто итоговая сумма, но ее детальная аллокация по каждому компоненту, инвентарному номеру. По недвижимости каждый объект получил инвентарный номер в обеих системах учета, а стоимость распределена по составляющим имущественного комплекса: здания, земельные участки, инженерные сети, ограждения и улучшения получили оценку как отдельные единицы учета (инвентарные номера). Это открывает возможность применить компонентный метод амортизации и корректно отразить каждую позицию в балансе.
Второй целью проекта было определить обоснованную величину арендной платы для дальнейших взаимоотношений между операционной компанией и компанией-держателем активов. Договор аренды внутри группы подпадает под требования о трансфертном ценообразовании (Глава 14.4 НК РФ): ставка должна соответствовать уровню, который компания-держатель активов получала бы от независимого контрагента. По недвижимости рыночная арендная составила порядка 14,7% от стоимости объектов. При определении арендной платы учитывались рыночный уровень арендных ставок с учетом региональной специфики, включая рынки с ограниченным числом аналогов, ставка доходности по альтернативным инвестициям в недвижимость и норма возврата, отражающая состояние оцениваемых объектов. По движимому имуществу годовая арендная плата определялась методом обратной капитализации исходя из рыночной ставки доходности и оставшегося срока экономической жизни объектов. Совокупный годовой арендный поток по всему портфелю составил около 385 млн рублей.
Комплексный характер проекта дал заказчику измеримое преимущество: единая аналитическая база одновременно закрывает требования аудиторов к МСФО-отчетности и требования налоговых органов к документации по контролируемым сделкам. Оценка более 1 000 инвентарных позиций – объектов недвижимости и единиц техники – в десяти регионах, выполненная двумя параллельными договорами и синхронизированная с единой датой отчетности, позволила компании войти в реструктуризацию с полным пакетом независимых подтверждений: справедливая стоимость активов для баланса и рыночная ставка аренды для договора – без пробелов и без расхождений между документами.