Источник: архив «ИНФОРМЕРа»
Какие города наиболее выгодны для покупки недвижимости с целью получения пассивного дохода от сдачи в аренду? Где можно найти оптимальное сочетание стоимости приобретения жилья и уровня арендной платы? В каких случаях доходность от аренды выше, а срок окупаемости ниже?
Эксперты федерального портала «Мир квартир» провели исследование на эту тему, охватив 70 крупнейших городов России. В рамках расчётов предполагалось, что сдаваемое жильё будет приносить доход круглый год без периодов простоя.
Дополнительные расходы владельцев, такие как затраты на ремонт, коммунальные услуги, налоги и прочие издержки, в анализе не учитывались. Средние данные по стоимости квартир на вторичном рынке и по уровню арендных ставок были взяты из внутренней аналитики портала.
Самыми удачными оказались квартиры в Нижнем Тагиле, где арендодатель получает от сдачи жилья 8,8% годовых, а окупается квартира за 11,4 года. Также неплохие дивиденды могут иметь собственники в Астрахани (8,7% и 11,5 года), Грозном (8,5% и 11,8 года), Хабаровске (8,1% и 12,4 года), Магнитогорске (7,8% и 12,8 года), Мурманске (7,8% и 12,9 года), Ленинградской (7,5% и 13,3 года) и Московской (7,3% и 13,6 года) областях, Череповце (7,3% и 13,8 года) и Смоленске (7,3% и 13,8 года).
Парадоксально, но дольше всего окупается и меньше всего приносит доходности жилье в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге, несмотря на то, что это самые инвестиционно привлекательные регионы в стране.
В столице показатель доходности составляет всего 3,8%, а «отбиваться» за счет аренды квартира будет целых 26,7 года! Не намного лучше положение Южной столицы: 4,8% и 20,7 года. Ну а в Северной – 4,9% и 20,4 года.
Также не слишком интересно выглядят цифры по Севастополю (5% и 19,9 года), Белгороду (5,1% и 19,5 года), Чебоксарам (5,2% и 19,4 года), Владивостоку (5,2% и 19,2 года), Курску (5,3% и 19 лет), Махачкале (5,3% и 19 лет) и Казани (5,4% и 18,6 года).
Остановимся на Симферополе и Севастополе. В исследовании Симферополь находится на 59 месте. Цена квартиры – 8 725 068 рублей. Аренда в месяц – 40 609 рублей. Доходность – 5, 6 %. Окупаемость – 17, 9 лет.
В рейтинге специалистов Севастополь расположился на 67 месте. Цена квартиры – 9 411 730 рублей. Аренда в месяц – 39 422 рублей. Доходность - 5,0 %. Окупаемость – 19, 9 лет.
Любопытно, что Москва и Санкт-Петербург оказались в «невыгодном» списке, тогда как их области попали в категории с более выгодными условиями. Это связано с высокими ценами на покупку недвижимости в мегаполисах, которые не компенсируются даже высокими арендными ставками.
В то же время в Подмосковье и Ленинградской области стоимость покупки квартиры значительно ниже, а арендные ставки остаются на достаточно высоком уровне, что создает хороший баланс, поясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». Средняя доходность квартир по всем городам России составила 6,1%, а окупаемость жилья за счет сдачи в аренду достигается примерно за 16,4 года.
Изменения за год
Подобный анализ проводился порталом и год назад. За прошедший период доходность квартир сократилась на 0,3 процентного пункта, а срок окупаемости вырос на 0,7 года. Это связано с тем, что за год стоимость недвижимости в среднем по стране увеличилась на 5,6%, тогда как арендные ставки выросли всего лишь на 1,3%.
В некоторых регионах с 2024 года показатели улучшились. Так, Московская и Ленинградская области продемонстрировали рост доходности на 1,1 и 0,8 процентного пункта соответственно, при этом сроки окупаемости сократились на 2,3 и 1,6 года.
Кроме того, положительная динамика отмечена в Белгороде (рост доходности на 0,6 п.п., сокращение окупаемости на 2,8 года), Севастополе (+0,6 п.п. и –2,7 года) и Грозном (+0,6 п.п. и –0,9 года).
Однако в ряде городов приобретение квартир для сдачи в аренду стало менее выгодным. Среди таких регионов – Липецк (падение доходности на 1,3 п.п. и рост окупаемости на 2,6 года), Киров (–1,2 п.п. и +2,8 года), Курск (–1,1 п.п. и +3,2 года), Якутск (–1,1 п.п. и +2,6 года) и Чебоксары (–1 п.п. и +3,1 года).
Итоговые данные показывают, что по России в целом доходность увеличилась (а сроки окупаемости снизились) в 20 городах из проанализированных 70. В 47 городах доходность упала, а еще в трех она осталась неизменной.
Материалы по теме:
Для кого строят новостройки в Севастополе? Итоги 2025 года и прогнозы на будущее
Крым и Севастополь в зеркале 2025 года: когда «однушка» становится символом времени
«Цены, вы куда?» За что готовы платить покупатели квартир в новостройках Крыма баснословные деньги?
Крым против стагнации: почему вторичный рынок полуострова ещё на подъёме?