Более четверти сделок купили иностранцы — Кипр готовит строгие ограничения
Шторм в рынке: почему покупка недвижимости на Кипре стала политическим вопросом
Если вы думаете о покупке недвижимости на Кипре или уже держите там активы, последние данные должны заставить вас обратить внимание. По данным Счётной палаты, более 27% всех продаж недвижимости и земли в 2024 году пришлись на покупателей из третьих стран. Для сравнения, в первые 11 месяцев 2025 года эта доля оставалась высокой и составила более 26%. Эти цифры стали импульсом для трёх законопроектов, которые парламент рассмотрит в январе 2026 года.
Мы внимательно изучили предлагаемые изменения и их возможное влияние на рынок недвижимости, цены на жильё и инвестиционные стратегии. В этой статье — факты, юридические детали и практические рекомендации для покупателей, инвесторов и экспатов.
Что предлагают депутаты: три законопроекта в деталях
Комитет по внутренним делам парламента начнёт работу над тремя законопроектами 15 января. Два из них предложены партией AKEL, третий — группой депутатов из DIKO, DISY и DIPA, которые работают в Парламентском аудите.
Первый пакет (AKEL): усиление контроля при регистрации сделок
- Поправка к закону о передаче и залоге недвижимого имущества: директор Департамента земель и съёмок не сможет регистрировать сделки, если на них распространяются ограничения по закону об иностранцах. Это означает дополнительную проверку на этапе регистрации и меньше возможностей обходить ограничения через формальные схемы.
Второй пакет (AKEL): модернизация закона об иностранцах
- Удаляются положения, которые допускали косвенные приобретения без одобрения Кабинета министров.
- Расширяется определение «компании, контролируемой иностранцами», чтобы включать фирмы, чьим бенефициаром по антиотмывочному законодательству является гражданин третьей страны.
- Вводится индивидуальная оценка каждой заявки: Совет министров через регламенты будет определять условия и критерии покупки.
- Предусмотрены ограниченные исключения для третьих стран:одна квартира или дом до 200 кв. м;
один магазин до 200 кв. м;
один офис до 300 кв. м. - Полный запрет на покупки (прямые и косвенные) вблизи «зелёной линии», у портов, аэропортов, пляжей и военных объектов.
Третий проект (аудиторы и группа депутатов): одно жильё и 51% местного контроля
- Иностранцу из третьей страны разрешается приобрести только одно жильё (в стадии строительства или готовое) на одном земельном участке.
- Для юридических лиц вводится требование, чтобы не менее 51% акций, голосующих прав или контроля принадлежали гражданам Кипра, ЕС или ЕАСТ, либо компаниям, зарегистрированным и руководящимся в ЕЭЗ.
- Запрет на покупку лесных и сельскохозяйственных земель третьими странами.
Почему эти изменения появились: цифры и аргументы сторонников
Переход от стимулов к ограничениям не случился внезапно. Основные аргументы, которые приводит правящая часть и инициаторы законопроектов, таковы:
- Доля иностранных покупателей достигла 27% в 2024 году, причём Пафос возглавляет список по объёму, Ларнака идёт следом. Это вызывает давление на локальный рынок аренды и доступность жилья для местных семей.
- Данные Счётной палаты, по мнению инициаторов, даже занижают проблему, потому что не учитывают сделки через кипрские компании с иностранными акционерами.
- Есть вопросы национальной безопасности: близость покупок к стратегическим объектам и границе накладывает дополнительные риски.
Я лично вижу, что аргументы о доступности жилья для местного населения имеют политическую и социальную силу: когда значительная часть предложений уходит на внешний спрос, цены растут, а доступность снижается. Это не обязательно вина инвесторов, но рынок реагирует.
Что это значит для покупателей и инвесторов: практическое руководство
Мы разобрали предлагаемую норму и выделили конкретные последствия для разных групп.
Покупатели из третьих стран (не граждане ЕС/ЕАСТ):
- Ограничение в один жилой объект резко меняет стратегию: приобретение нескольких квартир под аренду или перепродажу становится проблематичным.
- Требование 51% местного контроля для компаний означает, что схемы с 100% иностранным юрлицом потеряют смысл. Придётся искать местных партнёров или переносить бизнес-структуры в ЕЭЗ.
- Ограничения по площади (до 200 кв. м для дома/квартиры) сужают выбор высококонкурентных элитных объектов.
Инвесторы, владеющие корпорациями:
- Расширение понятия «контролируемая иностранцами компания» и отсылка к бенефициару по AML увеличивают риск того, что сделки будут признаны запрещёнными.
- Возрастает роль юридической и финансовой прозрачности: запросы о бенефициарных владельцах станут стандартом при регистрации сделок.
Международные девелоперы и агентства:
- Проекты, рассчитанные на массовый приток покупателей из третьих стран, особенно в Пафосе и Ларнаке, могут потерять спрос.
- Девелоперам нужно будет адаптировать продуктовую линейку: больше местных покупателей, меньше пакетных продаж иностранцам.
Для местных покупателей и арендаторов:
- Жёсткие ограничения способны ослабить давление на цены в сегментах, где доминировал иностранный спрос. Это может улучшить доступность жилья для местных семей, по крайней мере в теории.
Практические шаги, которые я рекомендую всем сторонам рынка:
- Провести срочную юридическую проверку всех сделок и структуру владения в портфеле. Проверьте, не подпадаете ли вы под новое определение «контролируемой компанией».
- Если вы из третьей страны и планируете покупку, обсудите с адвокатом стратегию до принятия закона: подача заявки сейчас может иметь преимущества, но не гарантирует оформление до вступления в силу.
- Инвесторам с корпоративной структурой стоит готовить планы „B“: поиск партнёра из ЕС/ЕАСТ или реструктуризация бизнеса.
- Для аграрных и лесных участков — если покупка ещё не завершена, задумайтесь о юридическом риске, потому что предложение запрещает такие покупки.
Риски и побочные эффекты для рынка недвижимости и экономики
Любая политика, направленная на ограничение спроса, имеет побочные эффекты. Я называю главные из них:
- Снижение спроса от третьих стран снизит обороты рынка и может привести к падению цен в отдельных сегментах, особенно в Пафосе и частично в Ларнаке.
- Девелоперы, ориентировавшиеся на иностранных покупателей, столкнутся с замедлением продаж и перенаработкой проектов.
- Риск «утечки» спроса: покупатели из третьих стран могут перейти на другие юрисдикции в Средиземноморье, что повлечёт потерю налоговых поступлений и инвестиций в строительство.
- Закон, если он будет применён строго, может повысить административную нагрузку на Департамент земель и съёмок и Совет министров, так как каждая заявка требует индивидуального рассмотрения.
Я считаю, что регуляция направлена на решение реальной проблемы, но её дизайн будет определять баланс между социальной стабильностью и инвестиционной привлекательностью. Слишком резкие ограничения могут подорвать сектор строительства и связанные отрасли, а слишком мягкие — не решить проблему доступности жилья.
География сделки: почему Пафос и Ларнака в центре внимания
Счётная палата указывает, что Пафос лидирует по объёму сделок с третьими странами, второе место занимает Ларнака. Это связано с несколькими факторами:
- Пафос предлагает сочетание туристической инфраструктуры и жилых комплексов, которые традиционно привлекают иностранных покупателей.
- Ларнака выгодно расположена рядом с международным аэропортом и развивающейся инфраструктурой.
Для покупателей и инвесторов это означает, что в этих округах регуляторное давление будет особенно ощутимо. В свою очередь, другие регионы могут сохранить более стабильный спрос от местного населения.
Процесс принятия и сроки: чего ждать в январе 2026
Три законопроекта будут обсуждаться в первом заседании Комитета по внутренним делам 15 января. Дальнейшие шаги включают парламентские чтения и возможное согласование с Советом министров. Также ожидается, что вопрос жилья станет одним из приоритетов председательства Кипра в Совете ЕС, которое начнётся 1 января 2026 года.
Юридическая практика подсказывает, что даже после принятия закона потребуется время на разработку регламентов и механизмов контроля. В проекте AKEL прямо предусмотрено, что Совет министров через регламенты определит условия покупки.
Что советуют юристы и эксперты рынка (наш анализ)
- Усилите прозрачность собственности: готовьте документы по бенефициарам заранее.
- Учитывайте, что сделки через кипрские компании с иностранными акционерами могут быть перепроверены и в ряде случаев учтены в статистике после изменений в законодательстве.
- Оценивайте риски проекта по местоположению: близость к стратегическим объектам теперь может служить основанием для полного запрета сделки.
Мой вывод: для международных инвесторов наступает период повышенной осторожности. Текущий момент — время для переосмысления структур владения и для диалога с местными консультантами.
Frequently Asked Questions
Можно ли купить на Кипре несколько объектов, если один из них оформлен на компанию?
С учётом предлагаемых поправок, третьим странам будет разрешено иметь только один жилой объект на одном участке. Попытки оформить несколько объектов через компании рискуют быть признаны обходными схемами, особенно если бенефициар — гражданин третьей страны.
Какие объекты попадут под полный запрет для иностранных покупателей?
Проекты предлагают полный запрет на покупку лесных и сельскохозяйственных земель третьими странами, а также прямой или косвенный запрет на объекты, расположенные вблизи «зелёной линии», портов, аэропортов, пляжей и военных объектов.
Что значат требования о 51% контроле для юридических лиц?
Для компаний-покупателей вводится условие, что не менее 51% акций, голосов или контроля должны принадлежать гражданам Кипра, ЕС или ЕАСТ, либо компаниям, зарегистрированным в ЕЭЗ. Это ограничение усложняет структуру владения для полностью иностранных компаний.
Как быстро предложения могут стать законом и что делать сейчас?
Обсуждение начинается 15 января. Процесс принятия может занять недели или месяцы, и затем последует разработка регламентов. Мы советуем не откладывать юридическую проверку: проверьте структуру владения и статусы текущих сделок, чтобы снизить риск непредвиденных блокировок.
Если резюмировать в одном конкретном практическом выводе: владельцам и потенциальным покупателям из третьих стран нужно подготовиться к сценарию, в котором после реформы они смогут иметь лишь одну жилую единицу (до 200 кв. м), компании-покупатели должны будут обеспечить 51% местного контроля, а сделки вблизи стратегических объектов и с лесными или сельскохозяйственными землями станут недоступны. Рассмотрение трёх законопроектов назначено на 15 января 2026 года.