Начало 2026 года для московского рынка торговой недвижимости оказалось неожиданно тихим. За первые три месяца в регионе появился всего один новый объект — и тот небольшой, встроенный в жилой комплекс «Нахимов». На этом фоне контраст с прошлым годом выглядит особенно заметно: тогда только за первый квартал ввели десятки тысяч квадратных метров. Если смотреть шире, последние годы рынок держал совсем другой темп — новые площади регулярно выходили крупными объемами, и такая пауза сейчас воспринимается как резкое торможение.
Сам по себе один маленький объект вместо привычной серии запусков уже многое говорит о состоянии рынка. Девелоперы в Московском регионе явно больше не спешат с крупными торговыми проектами. И дело тут не в том, что спрос на торговлю исчез совсем. Скорее рынок окончательно ушел от логики «строим еще один большой молл и ищем туда трафик». Теперь запускать новые площади без очень понятной локации и сценария стало слишком рискованно. На это накладывается и более общий фон: в 2026 году CORE.XP ждет рост вакансии в ТЦ до 8,3% против 6,2% по итогам 2025 года из-за структурной перестройки рынка, оптимизации ритейла и более слабой потребительской активности.
Но самое интересное в другом. Полной остановки строительства нет — меняется сам формат. Еще в начале года NF Group оценивала, что в 2026 году в Москве планируется ввод 16 торговых центров общей площадью 341,1 тыс. кв. м, и основной акцент там как раз на районных проектах. А CMWP в декабре прогнозировала, что по итогам 2026 года в столице введут всего 97 тыс. кв. м торговой недвижимости — почти в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. То есть рынок не исчезает, а сжимается и становится осторожнее: меньше масштабных запусков, больше локальных объектов рядом с жильем, транспортом и повседневным спросом.
Это хорошо совпадает и с тем, что происходит по всей стране. Nikoliers еще летом прошлого года прямо указывал, что значительная часть будущего ввода в Московском регионе будет приходиться на ТЦ в составе МФК, ТПУ и жилых комплексов. Такой формат девелоперам понятнее: трафик частично встроен заранее, зависимость от destination-шопинга ниже, а риск запустить пустой большой объект заметно меньше.
По сути, московский рынок сейчас показывает довольно честную картину. Большие торговые центры больше не воспринимаются как безусловный двигатель роста.
Онлайн забрал часть регулярных покупок, fashion-ритейл стал жестче считать эффективность каждой точки, а самим ТЦ приходится доказывать, зачем туда вообще ехать. На этом фоне выигрывают не гиганты, а компактные районные форматы с понятной функцией: супермаркет, сервисы, еда, спорт, выдача заказов, повседневные покупки по дороге домой. Именно поэтому минимальный ввод за восемь лет выглядит не как временный провал, а как сигнал новой нормы.
Для рынка это, кстати, не обязательно плохая новость. Скорее момент, когда девелоперы перестали гнаться за метрами ради самих метров. И если раньше главным вопросом было, сколько новых ТЦ выйдет в Москве, то теперь важнее другое: какие из них вообще нужны городу и смогут ли они работать без прежней опоры на «большой шопинг выходного дня».