В начале 2026 года рынок недвижимости Сочи перешел в более спокойную фазу. После нескольких лет активного роста в январе произошла сезонная коррекция: средняя цена новостроек снизилась на 6%, составив 426–430 тыс. руб. за «квадрат». Об этом «Ъ-Сочи» рассказал основатель агентства премиальной недвижимости «Кобаладзе» и автор телеграм-канала «Риэлтор от Бога» Ярослав Кобаладзе.
По его словам, средний бюджет сделки в январе опустился до 16,5 млн руб. Снижение оказалось заметным, но краткосрочным. Уже к весне рынок выровнялся, и сделки вернулись в привычный ритм.
Сейчас спрос держится стабильным, однако его структура изменилась. Часть инвесторов, которые заходили в рынок на волне роста, вышла — это сократило инвестиционные сделки почти вдвое еще в 2025 году. На их место пришел более аккуратный покупатель. «Он проверяет документы, считает доходность и выбирает локации с понятным спросом на аренду,— пояснил эксперт.— За счет этого рынок стал менее импульсивным и более предсказуемым».
Параллельно усилился премиальный сегмент. Высокий чек перестал быть нишевой историей, он закрепился как массовый формат для курорта с ограниченным предложением у моря. По оценке Ярослава Кобаладзе, до конца 2026 года рынок в Сочи движется к умеренному росту. По первичному сегменту можно ожидать прибавку в пределах 5–7%. «Это уже не скачок прошлых лет, а плавное движение вверх за счет снижения ставки и восстановления ипотечных программ»,— отметил он.
Интерес к зарубежной недвижимости сохраняется, в том числе к Турции, где россияне продолжают активно покупать объекты. Однако говорить о перетоке спроса из Сочи не приходится. Ограничения, валютные риски и сложности с расчетами возвращают часть клиентов в российские курорты. Параллельно растет интерес к новым направлениям внутри страны — Архызу, Алтаю, Крыму, где рынок находится на ранней стадии и показывает более быструю динамику цен.
Курортная составляющая продолжает работать на цены. Поток туристов держится на уровне около 8 млн человек в год и формирует устойчивый спрос как на аренду, так и на покупку недвижимости. Это, по словам эксперта, остается ключевым фундаментальным фактором для сочинского рынка.
Таким образом, после январского снижения на 6% рынок новостроек Сочи стабилизировался. Сокращение инвестиционных сделок компенсировалось более вдумчивым спросом со стороны покупателей, ориентированных на долгосрочное владение и арендную доходность. Умеренный рост до конца года, по прогнозам, может составить 5–7%, что отражает переход рынка от волатильности к предсказуемой динамике.
Мария Удовик