Оформление документов на построенный дом – обязательная процедура, которая позволяет юридически закрепить права собственности и полноценно распоряжаться недвижимостью.
Процесс включает в себя несколько этапов: подготовку документов, осуществление государственного кадастрового учета и регистрацию права собственности в Росреестре.
По общему правилу, для возведения жилого или садового дома на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующего параметрам объекта индивидуального жилищного строительства установлена обязанность для правообладателей таких земельных участков: уведомить о планируемом строительстве или реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства или реконструкции жилого или садового дома (уведомительный порядок).
Соблюдая уведомительный порядок, перед началом строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома застройщик (правообладатель земельного участка) должен предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. Сделать это можно несколькими способами: посредством личного обращения в уполномоченный орган, заказным письмом с уведомлением по почте, через портал госуслуг, через МФЦ.
Уполномоченный орган в течении 7 рабочих дней со дня получения уведомления о планируемом строительстве, реконструкции проводит проверку на соответствие будущей постройки нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам.
В случае получения застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам либо ненаправления уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам уполномоченными органами в установленный для этого срок размещение объекта на земельном участке считается согласованным (согласно указанным им параметрам).
После окончания строительства застройщик должен снова подать в уполномоченный орган уведомление – об окончании строительства и приложить к нему технический план, подготовленный кадастровым инженером.
Технический план на дом должен быть подготовлен на основании: декларации, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции жилого или садового дома, уведомления о соответствии жилого или садового дома установленным требованиям (при наличии такого уведомления). Декларация и уведомления в обязательном порядке прилагаются к техническому плану и являются его неотъемлемой частью.
Если основания для выдачи уведомления о несоответствии требованиям законодательства о градостроительной деятельности отсутствуют, уполномоченный орган обязан направить в орган регистрации прав заявление о постановке данного объекта на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на него, к которому должен приложить уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома, садового дома, технический план и соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на созданный объект (при наличии последнего).
Вместе с тем, в соответствии с частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые или садовые дома, созданные на вышеуказанных земельных участках на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (упрощенный порядок или так называемая «дачная амнистия»).
Следует учитывать, что с 1 марта 2025 года осуществить государственный кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без установления местоположения границ на местности не представляется возможным (пункт 21.2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).