После принятия закона о расчете индекса рынка недвижимости (ИРН) в 2020 году ни в одном регионе не пересчитали кадастровую стоимость недвижимости по причине изменения величины ИРН в сторону уменьшения более чем на 30 процентов. А значит, целесообразность в такой норме отсутствует. Вместе с тем необходимо исключить необоснованное снижение величины кадастровой стоимости жилья в связи с ее пересчетом на основании ИРН. Такой законопроект группа сенаторов внесла на рассмотрение Государственной Думы 23 марта. «Парламентская газета» выясняла, насколько радикально нововведение совершенствует систему кадастровой оценки недвижимости и земли.
Нецелесообразный индекс
Кадастровая стоимость лежит в основе расчетов имущественного и земельного налогов, аренды госимущества и цены выкупа при приватизации. Чем она выше, тем больше будут налоги. Согласно закону, стоимость рассчитывается для каждого типа объектов по усредненным показателям: локация, назначение, технические характеристики объекта. После чего вносят полученные значения в государственный реестр.
При этом Роскадастр использует в расчетах индекс рынка недвижимости (ИРН) — показатель, отражающий динамику стоимости жилья или коммерческих объектов в определенном регионе или стране. Он не отражает цену какой-то отдельной квартиры, а служит единицей измерения на рынке недвижимости.
В то же время с 2021 года, когда ввели требования о расчете ИРН, ни в одном регионе не пересчитали кадастровую стоимость объектов недвижимости, характеризующихся ИРН, вследствие изменения величины ИРН в сторону уменьшения более чем на 30 процентов, отметил в беседе с «Парламентской газетой» соавтор законопроекта, председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко.
В своем законопроекте сенаторы указали, что с учетом положений размещенного Росреестром для общественного обсуждения законопроекта, который предусматривает проведение государственной кадастровой оценки один раз в два года, целесообразность реализации статьи 19.1 «О государственной кадастровой оценке» в части проведения расчета индексов рынка недвижимости отсутствует. Поэтому парламентарии предложили признать утратившей силу эту статью.
«Необходимо отметить, что в настоящее время очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через два года», — пояснил Андрей Шевченко.
Сенатор добавил, что законопроект «направлен на недопущение необоснованного снижения величины кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с ее пересчетом на основании ИРН, рассчитываемых ежегодно по состоянию на 1 января».
Как оспорить кадастровую стоимость
Действующее законодательство предусматривает возможность для пересмотра кадастровой стоимости объекта, находящегося в собственности, в двух случаях.
В первом речь идет об устранении недостоверных данных — ошибок в исходной информации, которые искажают расчет. В том числе неверные техпараметры объекта — площадь, материалы и т.д, ошибочное назначение, некорректный год ввода в эксплуатацию, а также опечатки и арифметические неточности.
Кроме того, пересмотр возможен в случае, если кадастровая стоимость существенно расходится с рыночной. Чаще всего жалуются на завышенную стоимость. Такое, как правило, случается из-за того, что при массовой оценке не учли индивидуальные характеристики объекта, например износ, неудачную планировку и прочее.
Жалобы на заниженную стоимость редко, но встречаются. С одной стороны, это позволяет уменьшить налоги, но с другой — создает определенные риски. Например, если владелец продает бизнес, то активы в виде недвижимости будут недооценены.
Оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно как во внесудебном порядке, так и в суде.