Пока большинство ждёт снижения цен на вторичное жильё, рынок начинает вести себя иначе. Сделок меньше — но это не значит, что цены пойдут вниз. Более того, есть сценарий, при котором вторичка может начать расти уже в ближайшие месяцы.
Вторичка при текущей ставке ЦБ
Ни для кого не секрет, что вторичная недвижимость уже давно продаётся в условиях фактически "сдерживающих" - высоких ипотечных ставок. Не смотря на общую тенденцию к снижению ключа, ставка по ипотеке на вторичку сегодня все ещё остаётся неподъемной для большинства покупателей этого сегмента недвижимости. И аргументы в духе "ну раньше же брали под 19% годовых" сейчас не работают, несмотря на уже 7-ое подряд снижением ставки. Тут извините, но и цена квадрата и итоговая нагрузка на заёмщика раньше тоже были ощутимо ниже. Такова ситуация на сегодня, а что по прогнозам?
Прогноз на снижение ставки
Прогнозам самого ЦБ я не верю уже давно, разрешите коротко объясню почему. Берём данные за любой предыдущий период и о чудо, наиболее комфортные условия и наименьшую ставку нам обычно рисуют годика так через два-три с момента публикации соответствующего прогноза.
Конечно это всего лишь личные наблюдения, да и выборка небольшая, но факт на лицо.
Поэтому чтобы понять тенденцию предлагаю обратиться к относительно недавнему прогнозу по ставке ЦБ от аналитика «Солид Брокер», и думаю визуал сделает эту задачу немного проще.
Не трудно понять, что двигаясь от заседания к заседанию шагами размером в половину процента, к психологически приемлемому (по моим ощущениям) значению ставки по ипотеке на вторичку ниже 15% годовых* при хорошем стечении обстоятельств мы выйдем не раньше чем через год.
* - Согласно базовому прогнозу на начало 2027 года ключевая ставка будет составлять 11%. Ставка по ипотеке на вторичку при этом почти всегда определяется как ключ +4%.
Директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи в свою очередь также озвучивает сопоставимое с предыдущим прогнозом, но чуть более осторожное значение ключа в 13% на конец 2026 года.
Какие выводы из всего этого следуют?
Главные тренды недвижимости в 2026
Резкого повышения спроса и как следствие ликвидности объектов на рынке вторичного жилья в ближайшие месяцы скорее всего не будет. Процесс повышения цен будет идти постепенно.
Однако ситуация может измениться в случае увеличения ставки по семейной ипотеке для семей с одним ребенком до 10-12%.
Затронутый такими изменениями сегмент покупателей при уменьшении перекоса ставок гарантировано переключит своё внимание с новостроек на готовое жильё.
В этой связи общий объем ипотечных сделок вероятнее всего сохранится или сократится незначительно.
При устойчивой тенденции к снижению ключевой ставки к концу года можно ожидать серьезного повышения цен на вторичку.
Рост цен на новостройки неизбежен по многим, в том числе взаимозависимым факторам (сокращение вывода на рынок новых проектов, увеличение НДС, события на Ближнем Востоке).
Новая ценовая реальность в свою очередь скорее всего потребует увеличения максимальной суммы кредита по семейной ипотеке.
Что это означает?
Подводя итог простыми словами - вторичка подорожает из-за спроса, а доступность новостройки резко снизится по причине обновленных цен и ставок. Откладывать покупку недвижимости, ориентируясь на временную доходность от вкладов больше не стоит.
Ваш, Алексей М. 89209293229