Я много разговаривал с людьми, которые купили недвижимость во Вьетнаме. И с теми, кто только собирается. И заметил одну закономерность, которая повторяется с пугающей точностью.
Большинство принимает решение не головой. Головой они его потом обосновывают.
Сначала — красивый закат над Южно-Китайским морем, коктейль у бассейна, ощущение что вот оно, место силы. Потом — звонок агенту. Потом — «мне нужна аналитика» — но аналитика нужна уже не для принятия решения, а для его подтверждения. Решение к тому моменту уже принято где-то между третьим коктейлем и видом с балкона шоурума.
Я не осуждаю. Я сам так устроен. Но умный инвестор умеет замечать этот момент — и намеренно тормозит.
Вьетнам — это не Дубай 2021 года. Это лучше и сложнее одновременно
В 2021 году в Дубай ехали все. Простая логика: дёшево, растёт, безопасно, ВНЖ дают. Рынок действительно вырос — местами на 60–70% за два года. Те, кто зашёл в 2020-м, вышли красиво. Те, кто зашёл в 2022-м на хайпе — сидят с переоценённым активом в перегретом рынке с рекордным объёмом нового предложения.
Вьетнам в 2026 году — это другая фаза. Здесь нет массового хайпа среди российских инвесторов. Рынок не перегрет вниманием. Это значит, что точка входа — ещё не поздняя. Но это также значит, что инфраструктура принятия решений — юристы, агенты, управляющие компании, понимание рынка — у большинства покупателей слабее, чем нужно.
В Дубае к 2022 году уже была отработанная экосистема для русскоязычного инвестора: десятки агентств, сотни отзывов, понятные схемы. Во Вьетнаме эта экосистема только формируется. И это одновременно возможность — и источник ошибок.
Первая мысль умного инвестора: зачем я это покупаю
Не «что купить» и не «где купить». Зачем.
Варианты разные, и они дают принципиально разные стратегии:
Сохранить капитал в долларовом активе за пределами российской юрисдикции. Тогда важна ликвидность и правовая чистота. Хошимин, крупный застройщик, жилой апартамент с Pink Book.
Получать пассивный доход от аренды прямо сейчас. Тогда важна работающая управляющая программа и реальная заполняемость. Фукуок, курортный сегмент, проверенный оператор.
Поймать волну роста капитала на 3–5 лет. Тогда важен катализатор переоценки. Коридор метро в Thu Duc или зона APEC-инфраструктуры на Фукуоке.
Создать базу для личного использования с возможностью аренды. Тогда нужно честно признать: личное использование и максимальная арендная доходность — противоречащие цели. Две недели в году, которые вы хотите провести у моря, выпадают из пика сезона — и именно они самые дорогие для аренды.
Если смешать все четыре цели в одной покупке — получится компромисс, который не решает ни одной из них хорошо.
Вторая мысль: рынок, который вы не понимаете, вас накажет
Вьетнам — это не Сочи и не Турция. Здесь другое право, другой язык, другая деловая культура. Договорённости, которые в России закрываются рукопожатием, здесь требуют нотариального заверения. Условия, которые кажутся очевидными, могут иметь принципиально иное значение в вьетнамском юридическом контексте.
Пример из практики: слово «собственность» применительно к объекту может означать три разные вещи. Полное право на жилье с Pink Book. Долгосрочная аренда земли с правом на здание. Договор аренды апартамента без каких-либо прав на регистрацию собственности. Внешне все три варианта выглядят одинаково в буклете. Юридически — это три разных актива с тремя разными профилями риска.
Умный инвестор не экономит на понимании этого различия.
Третья мысль: доходность — это не то, что обещает застройщик
«Гарантированная доходность 8% годовых на 5 лет» — красивая цифра. Но задайте следующий вопрос: за счёт каких денег застройщик платит эту гарантию в первые 2–3 года, пока объект ещё набирает заполняемость? Правильно — за счёт денег следующих покупателей. Это не мошенничество, это стандартная маркетинговая модель. Но понимать, что вы внутри неё — важно.
Реальная арендная доходность на Фукуоке после истечения гарантийного периода — от 3–4% в слабых проектах до 7–9% в правильно расположенных объектах с профессиональным управлением. Разница в два-три раза между «средним» и «правильным» объектом — это и есть главная переменная, которую нельзя узнать из буклета.
Четвёртая мысль: выход — это часть входа
Один из самых частых вопросов, который я слышу после покупки: «как теперь это продать?» Не через 10 лет — через 3–4 года, когда план изменился.
На Фукуоке вторичный рынок жилья для иностранных покупателей — молодой и ещё не сформированный. Это не значит, что продать нельзя. Но это значит, что продать быстро и по цене, которую ожидаешь — сложнее, чем в Хошимине.
В Хошимине, в коридоре метро, в проектах крупных девелоперов — вторичный рынок существует и работает. Там 120 000 сделок в год, там есть местный покупатель, там есть арендатор. Ликвидность — реальная.
Умный инвестор перед покупкой проигрывает сценарий выхода: кому, через сколько, по какой цене, в какой валюте, с какими налогами. Если этот сценарий не складывается — объект не покупается, сколько бы красивым ни был вид с балкона.
Пятая мысль: правильный вопрос важнее правильного ответа
В последнее время я всё чаще слышу запросы вида: «посоветуй, что купить на Фукуоке». И каждый раз хочется ответить вопросом на вопрос. Сколько у вас капитала? На какой срок? В какой валюте считаете доходность? Планируете ли сами использовать объект? Как решён вопрос с переводом денег? Есть ли у вас юрист на месте?
Без ответов на эти вопросы «посоветуй что купить» — это запрос на случайное решение, упакованное в экспертный совет.
Хороший советник — тот, кто задаёт вам неудобные вопросы, а не тот, кто даёт красивые ответы.
Что отличает тех, кто зарабатывает, от тех, кто разочаровывается
Я видел обе категории. Те, кто заработал на вьетнамской недвижимости — купили с чёткой целью, в правильной юридической конструкции, у проверенного застройщика, в локации с понятным инфраструктурным катализатором, с заранее продуманным выходом.
Те, кто разочаровался — купили красивую картинку. Иногда даже за разумные деньги. Но без понимания что именно они купили юридически, кто будет управлять активом и как из него выйти.
Вьетнам — это рынок, который щедро вознаграждает подготовленных. И не прощает наивных — даже при общем росте.
Если хотите разобраться конкретно в вашей ситуации — пишите. Без воды и без продажи ради продажи:
https://wa.me/628133966774
Telegram: @sergmashkin1000
В следующем материале: карта районов Хошимина — Thu Duc, Binh Thanh, District 7. Где метро уже двигает цены и что именно смотреть в 2026 году.
Материал отражает личную позицию автора. Не является инвестиционной рекомендацией.
Следите за аналитикой и обновлениями:
ВКонтакте — Инвестору на заметку: https://vk.ru/rimwork
Одноклассники — Инвестору на заметку: https://ok.ru/group/60490194157727
Telegram — SM инвест: https://t.me/investwotld
Viber — SM инвест: https://invite.viber.com/?g2=AQA3kHpVYtCps1YqlxLHE7WCOuo5fzdO%2B9tDoNTGoqGz%2B%2BAr%2B3E7aiebgJoIHwBa
WhatsApp — СМ #кв: https://whatsapp.com/channel/0029Vb7KMR1CXC3Aln8cyQ3O
Facebook — SM Investment Group: https://www.facebook.com/share/g/1CNTwSNKXM/
Вопросы по теме статьи: https://wa.me/628133966774 | Telegram: @sergmashkin1000