Вот вопрос, который стоит задать до того, как вы влюбились в красивый рендер и начали считать доходность. Кто вы юридически с точки зрения вьетнамского законодательства — физическое лицо, иностранная компания, вьетнамское ООО с иностранным участием? Потому что от ответа зависит не «какую квартиру купить», а «можете ли вы вообще это купить».
И вот здесь начинается настоящий разговор.
Три разных субъекта — три разных набора прав
Вьетнамский закон о жилье 2023 года (вступил в силу 1 августа 2024-го) чётко разграничивает, кто и на каких условиях может владеть недвижимостью. Не один универсальный режим — три разных.
Субъект первый: иностранное физическое лицо. Может купить апартамент или отдельно стоящий дом в рамках коммерческого жилого проекта. Квота — не более 30% квартир в каждом блоке здания и не более 250 домов на один административный район. Срок — 50 лет с однократным продлением ещё на 50 (итого до 100 лет). Документ права — Pink Book. Требования: действующий загранпаспорт и легальный въезд во Вьетнам. Виза, разрешение на работу, постоянное проживание — не обязательны. Достаточно туристической визы.
Субъект второй: иностранное юридическое лицо, зарегистрированное за рубежом. Может владеть жильём только если является застройщиком жилого проекта во Вьетнаме. Просто купить квартиру как актив через иностранное ООО — нельзя. Для всех остальных иностранных организаций (представительства, инвестиционные фонды, филиалы) — владение возможно, но срок привязан к сроку инвестиционного регистрационного свидетельства компании.
Субъект третий: вьетнамское юридическое лицо с иностранным участием (FIE — Foreign Invested Enterprise). Компания, зарегистрированная во Вьетнаме по вьетнамскому праву с иностранным капиталом. Может арендовать землю у государства для инвестиционных целей. Но купить жилую квартиру как корпоративный актив — также не может, если профиль деятельности не связан с жилищным строительством. Это важно: открыть вьетнамское ООО и купить через него квартиру на Фукуоке — не работает по закону.
Condotel — отдельная история, и она не в вашу пользу
Это самая распространённая ловушка для иностранных инвесторов, и я говорю об этом прямо.
Condotel — апартаменты гостиничного типа — юридически не является жилой недвижимостью. Это коммерческий объект туристической инфраструктуры. Закон о жилье 2023 года на него не распространяется. Права иностранных владельцев кондотелей до сих пор законодательно не урегулированы в полной мере — подзаконная база формируется, судебная практика противоречива.
Что это означает на практике: Pink Book на кондотель иностранцу оформить крайне сложно или невозможно. Часть сделок оформляется через долгосрочный договор аренды на 50 лет — юридически это не владение, а аренда. Перепродать такой актив другому иностранцу как полноценную собственность — проблематично. Это не фатально, но это риск, который нужно понимать до подписания, а не после.
Если агент говорит вам «это кондотель, но всё оформим как жильё» — это красный флаг.
Sun Group на Фукуоке: почему не всё можно купить
Теперь о конкретном. Sun Group — крупнейший девелопер острова, автор Sunset Town, канатной дороги, парков, JW Marriott. С 1 января 2026 года компания управляет аэропортом Фукуока. Политический вес — максимальный.
Но есть принципиальный момент, который знают не все покупатели: большинство курортных проектов Sun Group на Фукуоке реализованы на земле с 50-летней арендой у государства. Это означает: Sun Premier Village Primavera, виллы Hon Thom, ряд курортных объектов Sunset Town — это не продажа в полное владение, а долгосрочная аренда. Покупатель получает договор аренды, а не Pink Book.
Исключение — и это важно — Sun Grand City Hillside Residence. Это первый и на данный момент один из немногих проектов Sun Group на острове с полноценным долгосрочным правом собственности. Сама компания позиционирует это как редкость: лишь 6% земли на Фукуоке имеет статус долгосрочного владения, прибрежная долгосрочная земля — всего 0,03% острова.
Это не значит, что аренда — плохо. При грамотно оформленном договоре на 50 лет с понятными условиями пролонгации — это работающий инструмент. Но инвестор должен понимать, что он покупает: право аренды, а не право собственности. Это принципиально разные активы при продаже, наследовании и в случае споров.
Vinpearl — аренда, не покупка
Аналогичная история с Vinpearl — курортным брендом Vingroup на Фукуоке. Vinpearl Resort, Vinpearl Safari, объекты на острове Хон Тром — это курортная инфраструктура на арендованной у государства земле. Иностранцу купить апартамент в Vinpearl как жилую собственность с Pink Book — нельзя. Доступная схема — участие в программе доходности через управляющую компанию, то есть фактически финансовый инструмент, а не недвижимость в классическом понимании.
MeyPearl и MeyLand — жилая недвижимость с Pink Book
MeyPearl Harmony Phu Quoc от MeyLand — это принципиально другая история. Проект реализован в рамках Meyhomes Capital, который изначально разрабатывался как полноценный жилой район, а не курортный комплекс. Здесь доступна продажа апартаментов иностранцам с оформлением Pink Book в рамках 30-процентной квоты.
Это важное различие: MeyPearl — жильё. Vinpearl курортный — аренда. Внешне похожие названия, принципиально разные юридические конструкции.
Как это работает на практике: три вопроса до покупки
Первый вопрос, который нужно задать агенту или застройщику: какой статус земли под объектом — долгосрочное владение или аренда у государства? И попросить показать документ — свидетельство о праве пользования землёй.
Второй вопрос: объект классифицируется как жилая недвижимость или как туристические апартаменты/кондотель? От этого зависит, можно ли оформить Pink Book.
Третий вопрос: исчерпана ли 30-процентная квота для иностранцев в конкретном блоке? И попросить письменное подтверждение от застройщика, а не устный ответ менеджера.
Если на любой из этих вопросов агент уходит от прямого ответа — это сигнал.
Пять схем владения и их реальный риск
Физлицо с Pink Book — максимальная защита, полные права. Это то, к чему нужно стремиться.
Договор долгосрочной аренды на 50 лет — работает, но не является собственностью. Перепродажа ограничена. Риск при банкротстве застройщика — выше.
Вьетнамское ООО с иностранным участием — не подходит для покупки жилых апартаментов. Используется для аренды земли под коммерческие проекты.
Номинальный владелец-вьетнамец — юридически незащищённая схема. Прямо запрещена законом. При конфликте с номиналом инвестор теряет всё.
Иностранная компания как покупатель — работает только для застройщиков жилья. Для рядового инвестора — не применимо.
Итог: что это значит для вашего решения
Перед тем как влюбляться в объект — уточняйте его юридическую природу. Красивый вид на море и бренд застройщика не заменяют правовой ясности.
На Фукуоке правильная стратегия — искать объекты с подтверждённым статусом жилой недвижимости и возможностью оформления Pink Book на иностранца. Их меньше, чем кажется из рекламных буклетов. Но они есть.
Хотите проверить конкретный объект или разобраться в юридической конструкции перед сделкой — пишите напрямую. Разберём детально:
Telegram: @sergmashkin1000
В следующем материале: карта районов Хошимина — где метро уже меняет цены и что именно смотреть в 2026 году.
Материал носит аналитический характер и отражает личную позицию автора на основе открытых источников. Не является юридической консультацией. По правовым вопросам обращайтесь к лицензированным юристам на месте.
Следите за аналитикой и обновлениями:
ВКонтакте — Инвестору на заметку: https://vk.ru/rimwork
Одноклассники — Инвестору на заметку: https://ok.ru/group/60490194157727
Telegram — SM инвест: https://t.me/investwotld
Viber — SM инвест: https://invite.viber.com/?g2=AQA3kHpVYtCps1YqlxLHE7WCOuo5fzdO%2B9tDoNTGoqGz%2B%2BAr%2B3E7aiebgJoIHwBa
WhatsApp — СМ #кв: https://whatsapp.com/channel/0029Vb7KMR1CXC3Aln8cyQ3O
Facebook — SM Investment Group: https://www.facebook.com/share/g/1CNTwSNKXM/
Вопросы по теме статьи: https://wa.me/628133966774 | Telegram: @sergmashkin1000