Почему я иногда зарабатываю на парковке больше, чем на здании?
И почему в этом есть что-то общее с Дональдом Трампом…
Есть одна интересная история из карьеры Дональда Трампа.
Когда он покупал один гольф-клуб, там была любопытная деталь.
Члены клуба держали депозиты — деньги, которые они вносили при вступлении.
Эти средства лежали в клубе и возвращались, когда человек уходил.
Сумма депозитов была около 100 миллионов долларов.
А сам клуб стоил примерно 50 миллионов.
Трамп посмотрел на это и понял простую вещь.
Если он получит контроль над клубом, то вместе с клубом фактически получит 100 миллионов оборотных денег.
И возникает парадоксальная арифметика.
Вы покупаете актив за 50 миллионов — а внутри него уже лежит 100 миллионов ликвидности.
Фактически рынок платит вам за покупку.
Это один из любимых приёмов крупных девелоперов:
зарабатывать не на самом активе, а на скрытых возможностях вокруг него.
Иногда я ловлю себя на мысли, что в торговой недвижимости мы делаем очень похожие вещи.
Когда мы покупаем или реконструируем торговые объекты, мы почти всегда смотрим не только на само здание.
Мы смотрим на пространство вокруг него.
И очень часто предыдущие владельцы просто не видят этот потенциал.
Например, во многих городах России до сих пор разрешены НТО (нестационарные торговые объекты).
Это киоски и павильоны.
Одноэтажные.
Быстро возводимые.
И самое интересное — они могут стоять на парковках и прилегающих территориях.
А теперь представьте типичную ситуацию.
Есть старый торговый центр.
Пять этажей.
Но по факту работает только первый и второй.
Остальные этажи просто окупают себя.
Если смотреть на объект только как на здание — это средняя инвестиция.
Но вокруг такого здания часто есть огромные парковки.
И вот здесь начинается настоящая экономика.
Парковки у торговых центров почти всегда недоиспользованы.
Огромные площади асфальта, которые большую часть времени просто пустуют.
И если на этих площадях поставить ряд павильонов НТО:
— кофе
— шаурму
— цветы
— аптеки
— мини-пекарни
— табак
— ремонт телефонов
иногда происходит удивительная вещь.
Эти маленькие одноэтажные павильоны начинают приносить больше арендного дохода, чем само пятиэтажное здание.
Почему?
Потому что:
— поток людей уже есть
— парковка уже есть
— локация уже сформирована
Нужно просто по-другому посмотреть на пространство.
И в такие моменты я понимаю одну важную вещь.
В недвижимости почти всегда зарабатывают не те,
кто покупает стены.
А те, кто покупает возможности вокруг этих стен.
Иногда это воздух над зданием, как на Манхэттене.
А иногда — обычная парковка, которая вдруг превращается в самую дорогую торговую недвижимость в городе.
Поэтому хороший инвестор в недвижимости всегда смотрит шире.
Не на объект.
А на всё, что можно сделать вокруг него.
____________________________________
• Мой канал в МАХ
