Вьетнамское законодательство для иностранных покупателей недвижимости обновилось кардинально. Закон о жилье 2023 года вступил в силу с 1 августа 2024-го, Закон о земле 2024-го — с 1 января 2025-го. Это уже не «реформы на бумаге» — это работающая система, по которой прямо сейчас проходят сделки. И именно её нужно понимать, прежде чем принимать решение о покупке.
Разберём по существу — без воды и с актуальными цифрами.
Что иностранец может купить — и что нет
Базовый принцип не изменился: земля во Вьетнаме принадлежит государству. Это конституционная норма, распространяющаяся в том числе на граждан Вьетнама. Никто не владеет землёй — все держат право пользования.
Что иностранец купить может: апартаменты в жилых комплексах и отдельно стоящие дома (виллы, таунхаусы) в рамках коммерческих жилых проектов. Оба типа объектов теперь доступны иностранцам — это расширение прав по сравнению со старым законом 2014 года.
Что купить нельзя: объекты в зонах, признанных чувствительными с точки зрения национальной обороны и безопасности. Часть районов Хошимина и ряд территорий на островах имеют такой статус — это не всегда очевидно из листингов, и именно здесь нужен юрист.
Отдельный важный момент: condotel — это не жилая недвижимость. Это апартаменты гостиничного типа, которые юридически классифицируются иначе. Права иностранных владельцев на кондотели по-прежнему находятся в серой зоне — судебная практика и подзаконные акты до конца не сформированы. Покупая condotel, вы берёте на себя дополнительный юридический риск по сравнению с обычным жилым апартаментом.
Срок владения: уже не 50, а до 100 лет
Это важное изменение, о котором многие не знают.
По Закону о жилье 2023 года иностранный физический владелец получает право на 50 лет с момента выдачи сертификата собственности. Но теперь закон прямо предусматривает одно продление ещё на 50 лет — итого потенциально 100 лет. Для подачи заявления на продление нужно обратиться в провинциальный народный комитет не менее чем за три месяца до окончания первого срока.
На практике 50 лет — горизонт, сопоставимый со сроком жизни большинства современных зданий. Это не критический риск, но понимать его важно.
Pink Book: документ, который подтверждает ваши права
Забудьте про «Red Book» — это старый термин, утративший актуальность. Сейчас документ называется «Pink Book» — официально: Сертификат прав пользования землёй и права собственности на объекты недвижимости, прикреплённые к земле. Именно он подтверждает ваши права на объект. Получение Pink Book после завершения строительства и полной оплаты занимает обычно 3–6 месяцев.
Квота 30%: как она считается по новым правилам
Декрет 95/2024, вступивший в силу 1 августа 2024 года, уточнил важную деталь. Квота в 30% для иностранцев считается по каждому блоку здания отдельно, если комплекс состоит из нескольких секций с общим основанием. Это означает: в одном блоке квота может быть исчерпана, в соседнем — нет. Перед покупкой нужно запрашивать актуальную статистику именно по конкретному блоку, а не по всему комплексу.
Для отдельно стоящих домов — не более 250 единиц на один административный район.
Покупка не даёт ВНЖ — это надо знать
Во Вьетнаме нет программы «золотой визы». Покупка недвижимости не является основанием для получения вида на жительство. Это принципиальное отличие от ОАЭ или ряда европейских стран. Если вопрос ВНЖ важен — его нужно решать через другие механизмы: рабочий контракт, открытие компании, брак с гражданином Вьетнама.
НДС и налоги: актуальные ставки на 2026 год
НДС при покупке от застройщика — 10% для коммерческой жилой недвижимости. Льготное снижение НДС до 8%, действующее в 2025–2026 годах, недвижимость прямо исключает — эта льгота на квартиры не распространяется.
Налог на регистрацию права собственности — 0,5% от оценочной стоимости. Налог на доход от аренды для нерезидентов: при годовом доходе свыше 100 млн донгов — 5% НДС + 5% НДФЛ с валовой суммы. Налог при продаже — 2% от суммы сделки. Ежегодного налога на жилую недвижимость нет.
Перевод денег: что реально работает в 2026 году
Вьетнам не присоединился к санкционным режимам. Ограничения — на стороне российской и западной банковских систем, не вьетнамской.
Рабочая схема для большинства российских покупателей: открыть счёт в банке ОАЭ, Казахстана или Армении, перевести туда средства, далее — во Вьетнам через SWIFT. Это даёт чистую документальную историю, необходимую для оформления Pink Book. Схемы с наличными и криптовалютой технически используются, но создают риски при регистрации права собственности — банковское подтверждение происхождения средств потребуется.
7 правил, которые экономят деньги и нервы
Проверяйте тип объекта: жилой апартамент или condotel — принципиально разные юридические истории.
Запрашивайте квоту по конкретному блоку, а не по комплексу в целом.
Нанимайте юриста — стоимость сопровождения $500–1 500, стоимость ошибки несравнимо выше.
Проверяйте, нет ли на территории ограничений по безопасности — это не всегда видно в листинге.
Решайте вопрос перевода денег заранее — это занимает время.
Помните: покупка не даёт ВНЖ, если это входит в ваши планы — ищите другой инструмент.
Личный визит обязателен — дистанционная покупка без него кратно увеличивает риски.
В следующем материале: карта районов Хошимина — где метро уже меняет цены, почему Thu Duc стал главной инвестиционной точкой города и что именно смотреть в 2026 году.
Материал носит аналитический характер. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. По юридическим вопросам обращайтесь к лицензированным специалистам на месте.
Следите за аналитикой:
Инвестору на заметку — ВКонтакте | Одноклассники | Telegram — SM инвест | Viber | WhatsApp | Facebook
Ссылки в предыдущих и в следующей статье, если здесь не активны))))
