В привлечении кредитования на новостройки состоятельными людьми работает иная мотивация, нежели в массовом жилье
Москва. 24 марта. ИНТЕРФАКС - Ипотека в высокобюджетном сегменте московских новостроек давно перестала быть единичным явлением, она планомерно становится привычным инструментом. Во втором полугодии 2025 года доля кредитных сделок в премиум-классе в границах "старой" Москвы достигла почти 25% - каждая четвертая квартира покупается с привлечением заемных средств. Для сегмента, где традиционно принято расплачиваться наличными, это неожиданный поворот.
Ипотека вместо налички
За последние 6-7 лет доля ипотечных сделок в высокобюджетном сегменте прошла через несколько циклов. Пик пришелся на 2020-2022 годы, когда показатель доходил до 28–29% от всех на первичном рынке сегмента, отмечает партнер NF GROUP Андрей Соловьев.
По данным bnMAP.pro, в первом полугодии 2025 года ипотеку оформляли при покупке каждой пятой квартиры в сегментах "премиум" и "бизнес+" на первичном рынке "старой" Москвы. Во втором полугодии - при каждой четвертой.
К сравнению, в массовом сегменте доля ипотеки традиционно держится на уровне 70–80%, где кредит выступает основным инструментом приобретения жилья. В премиуме мотивация принципиально другая.
"Покупатели могли использовать ипотеку, если, например, на момент покупки не было полной суммы в свободном доступе, но лот и проект понравились клиенту, и он не хочет ждать. Либо была возможность купить хоть и более дорогой, но более качественный продукт. Такая ипотека в большинстве случаев выплачивалась раньше срока с использованием бонусов, премий или продажи другой недвижимости", - отмечает Соловьев.
Также, по его словам, для бизнесменов было выгоднее купить жилье в кредит под низкий процент, чем вывести деньги из бизнеса, где доходность выше. Для VIP-клиентов ряда банков были доступны специальные условия и программы, позволяющие снизить базовую ставку.
Альтернатива ипотеке
Соловьев подчеркнул, что с ростом ключевой ставки доля ипотеки в элитном сегменте снизилась и покупатели начали прибегать к другим инструментам.
Читайте также: Доля ипотеки в дорогих новостройках Москвы упала до исторического минимума
"Сейчас же альтернативным и наиболее популярным инструментом остаются программы рассрочек. Как правило, в данном случае предусматривается первоначальный взнос, который в общем варьируется от 20 до 50% от стоимости лота, а остальная сумма выплачивается равными ежеквартальными или ежемесячными платежами. В большинстве объектов предусмотрена беспроцентная рассрочка до момента ввода объекта в эксплуатацию", - отметил эксперт.
Вместе с тем во второй половине 2025 года, когда обозначился устойчивый тренд на снижение ключевой ставки и смягчение денежно-кредитной политики, рынок ипотеки в сегменте стал "отыгрываться".
Зачем брать кредит, если деньги есть
Эксперты выделяют несколько основных мотивов, по которым покупатели премиального жилья выбирают ипотеку, хотя могли бы заплатить сразу. В первую очередь, это сохранение ликвидности бизнеса. Бизнесменам легче не выводить всю сумму из оборота своей компании. Также мотивом взять ипотеку может стать налоговая оптимизация, проценты по ипотеке могут учитываться в расходах ИП или ООО при определенных условиях.
Еще одна причина — диверсификация рисков и капитала. Потенциальные покупатели премиального жилья, как правило, не держат все активы в одной валюте или инструменте.
Кроме того, если у покупателя есть возможность использовать "семейную" ипотеку, он ей обязательно воспользуется. Это шанс получить кредит по сниженной ставке хотя бы на часть стоимости квартиры.
Кто берет ипотеку в премиум-классе
"Типичный покупатель премиальной недвижимости, берущий ипотеку – это человек в возрасте 35-45 лет, топ-менеджер или владелец бизнеса. Как правило, это семейные люди с 1-2 детьми. Они выбирают просторные квартиры площадью 100-120 кв.м с 3-4 комнатами и готовы внести первоначальный взнос в размере 40-50%, что значительно выше минимальных требований банков. Высокий первый взнос снижает риски и делает кредит более комфортным даже при нерыночных ставках", - отмечает коммерческий директор московского девелопера "Главстрой" Виктория Бобренева.
Инструменты для премиума
В премиум-сегменте спросом пользуются программы с пониженной субсидированной ставкой 2-3% на 1–2 года. Они доступны всем категориям заемщиков в отличие от программ с господдержкой, первоначальный взнос - от 20%. Встречаются и более агрессивные предложения: например, ставка 0,11% на первый год с последующим выходом на рыночный уровень (21–22%).
Также иногда девелоперы запускают совместные программы с банками. Как пример - программа для покупателей готовых квартир в премиум ЖК "Береговой". Она предлагает ставку 8% на первые два года кредитования, безлимитную сумму кредита и первоначальный взнос от 20%. Подобные программы запускаются под конкретные проекты.
Эти предложения выступают финансовым инструментом, который помогает зафиксировать привлекательную цену на премиальную недвижимость и снизить расходы на старте. Кроме того, покупателям не придется ждать сдачи дома, поскольку, в случае с "Береговым", проект уже готов.
Что с сегментом дальше
Прогнозы на дальнейшее использование ипотечных программ в высокобюджетном сегменте напрямую связаны с динамикой ключевой ставки.
"Прогноз напрямую связан со снижением ключевой ставки, если она будет снижаться, то мы увидим рост востребованности ипотечных продуктов", - рассказывает директор по работе с ключевыми клиентами "Калинка Экосистем" Ильдар Мухаметджанов.
По прогнозу Банка России от 13 февраля 2026 года, к 2028 году ключевая ставка ожидается на уровне 7,5-8,5%. Если этот сценарий реализуется, можно ожидать дальнейшего роста популярности ипотеки в премиум-сегменте.
При этом в отличие от рассрочки, где срок действия обычно ограничен 1-2 годами, ипотечные программы рассчитаны на более долгий период, что позволяет снизить ежемесячную нагрузку. Потенциальные риски - изменение подходов ЦБ к субсидированию или макроэкономические шоки. Но тренд уже обозначился: покупатели высокобюджетного жилья тоже считают деньги и готовы брать кредиты, когда это выгодно.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".
Читайте также на Interfax-Russia.Ru:
Самое важное и интересное — "Интерфакс-Россия" в Мax