Нехватка парковок, высокий трафик, избыток пустующей коммерции на первых этажах и отсутствие детально проработанного проекта — эти претензии жители Краснообска предъявили девелоперу Брусника, выступая против строительства торгового центра в третьем микрорайоне. Представитель Брусники презентовал проект и терпеливо отвечал на вопросы, но добиться лояльности аудитории ему так и не удалось. Почему — в репортаже «Континента Сибирь».
В минувшую пятницу в актовом зале Дома культуры Краснообска состоялись публичные слушания: Брусника предприняла вторую попытку получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка «Магазины 4.4». Компания планирует построить торговый центр в третьем микрорайоне в ЖК «Пшеница». Первая попытка была сделана летом прошлого года, тогда администрация отказала и застройщик не получил разрешения.
В актовом зале Дома культуры Краснообска собралось порядка 50 человек — жители поселка, депутаты, представители СМИ. От властей присутствовали заместитель главы администрации рабочего поселка Краснообска Ирина Дударева и начальник управления строительства и ЖКХ администрации Елена Новикова.
«Очень важно, когда людям не всё равно, что происходит рядом»
Первым слово взял руководитель земельного банка «Брусники» Борис Зырянов. Начал с приветствия, отметив, что публичные слушания привлекли большое внимание жителей Краснообска: «Очень важно, когда людям не всё равно, что происходит рядом». О том, насколько остро жители воспринимают тему, свидетельствовал и состав аудитории: на слушания пришла семья с грудным ребенком, а среди выступающих и задающих вопросы были представители не только третьего микрорайона, но и других районов Краснообска.
Борис Зырянов презентовал проект и обосновал необходимость предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования «Магазины». Он рассказал, что Брусника планирует построить магазин площадью 1000 кв. м и высотой около 7,5 метра, подчеркнув, что это будет единственный торговый объект на весь третий микрорайон. Здание планируется построить рядом с двумя домами (№7 и №8) и бульварным кольцом — тем самым зеленым пространством, которое призвано сформировать третий круг. Напомним, что первые два круга были образованы домами, но при строительстве третьего власти решили отойти от концепции кольцевой застройки и продолжили возведение поселка по квартальному принципу, оставив от первоначального замысла лишь форму кольца в виде бульвара.
Что именно будет представлять собой магазин, Борис Зырянов не рассказал — проекта пока нет, существуют только концепция. Спикер представил визуализацию возможного облика здания и обратил внимание, что «Брусника» трепетно относится к эстетике: «Активно работаем с фасадами. Любим остекление, соответственно, здесь оно будет панорамное», — сообщил он.
«Почему всего 11 парковочных мест?»
Первой вопрос задала жительница восьмого дома Ульяна Федорина. Она поинтересовалась, почему в представленном проекте предусмотрено всего 11 парковочных мест.
Борис Зырянов пояснил, что расчет ведется в соответствии с правилами землепользования и застройки: площадь объекта делится на установленную норму, и получается необходимое количество машино-мест. Однако он подчеркнул, что пока речь идет только о концепции. «Сейчас мы находимся на нулевом этапе — этапе земли. Предмет обсуждения — предоставление условно разрешенного вида использования», — объяснил представитель застройщика.
Как меняется Краснообск усилиями крупных региональных застройщиков: эволюционирует, не мутирует?
Жители не согласились с таким подходом. Они указали на ошибку в расчетах: если торговый объект, представленный на экспозиции, занимает 897 кв. м, то по нормативам на него должно приходиться 23 машино-места. «Ваш магазин создаст нагрузку на межквартальные проезды. В итоге мы получим стихийную парковку на газонах, бульварах и в существующих парковочных карманах. Кроме того, у нас сейчас с предполагаемой стороны заезда одностороннее движение, нужно разрабатывать новую схему движения. Какой она будет? Как будет подъезжать спецтехника к зоне разгрузки-погрузки? Как будут обслуживаться контейнерные площадки? По вашему проекту возникает очень много вопросов», — заявили выступающие.
Борис Зырянов сказал, что ответы на эти вопросы даются на этапе разработки проектно-сметной документации. «Но никто не разрабатывает проектную документацию, не получив землю. Администрация не выдаст разрешение на строительство, если будут нарушены нормы. Кроме того, мы можем пройти экспертизу проектной документации. Таким образом, все вопросы, связанные с нормативами, снимаются на следующих стадиях реализации проекта. Если хоть одна норма нарушается, в частности количество парковок и размещение пожарного проезда — значит, объект уменьшается в размерах», — заверил он.
Жителей также беспокоит, что торговый центр станет точкой притяжения для всего микрорайона. «Вы показали, что этот магазин — единственный на весь третий микрорайон. Весь трафик покупателей пойдет через наш дом. Мы никогда не сможем установить шлагбаум — нам не даст разрешение ни МЧС, ни администрация, это крайне сложно согласовать. Что делать нашему дому? Как спасаться от такого сумасшедшего трафика?» — выразила опасения Ульяна Федорина.
В ответ Борис Зырянов предложил вариант решения: «Вы говорите о шлагбауме — мы возьмем на себя проработку этого вопроса».
Коммерческие площади на первых этажах пустуют
Если одни жители опасались высокого трафика и стихийных парковок, то другие и вовсе не видят необходимости в новом магазине. Жительница восьмого дома Виктория Шаврина обратила внимание, что коммерческие помещения на первых этажах ЖК стоят полупустыми. «У нас недавно закрылись кофейня, пекарня, магазин сыра и колбасы. Для чего нам еще один рассадник пустых мест? Лучше бы мы там построили фонтан, парк, зону отдыха с детьми», — заявила она.
Кроме того Виктория Шаврина отметила, что она изучила проекты Брусники: компания не размещает отдельно стоящие ТЦ внутри жилых зон. «Они все за дорогой. Хотите магазин — стройте его за дорогой, чтобы был нормальный подъезд. Не нужен он нам под окнами», — резюмировала она.
Председатель совета восьмого дома Александр Шаврин привел цифры. По его словам, в восьмом доме простаивает 795 кв.м коммерческих площадей на первых этажах, а в седьмом, который недавно сдан, — от 1000 до 1300 кв.м. «В сумме эта площадь тянет на два магазина. Кто целевая аудитория у магазина, который вы хотите построить? Что вы там планируете разместить?» — спросил он.
Еще один выступающий добавил: «У нас в стометровой доступности находятся магазины на любой вкус. Зачем нам здесь еще один ТЦ?»
Борис Зырянов ответил, что существует разная коммерция: мелкоформатная, о которой говорили жители (встроенно-пристроенные помещения в многоквартирных домах), и крупноформатная — отдельно стоящие объекты от тысячи квадратов, где предусмотрено наличие ассортимента на полке», — пояснил он.
Что касается пустующих помещений, представитель застройщика призвал смотреть на ситуацию в долгосрочной перспективе: «Проект живет не один год. Есть экономические факторы, которые сегодня влияют на жизнеспособность малого и среднего бизнеса. Говорить, что сегодня всё плохо и значит никому это не нужно, — неправильно. Мы должны смотреть на то, как район будет развиваться через пять, десять, пятнадцать лет».
Предпочтительнее парк или медицинский центр
Вопросы вызывало не только наличие магазина как такового, но и то, что изначально жителям презентовали совсем иные планы.
Житель восьмого дома Александр Гуляйкин рассказал, что при покупке квартиры ему сообщали другое: «Когда я приобретал квартиру, ни о каком магазине речи не было. Представитель Брусники мне сообщал, что на этом месте будет благоустройство и теоретически может появиться медицинское учреждение. Почему нарушаете комплексную застройку, которую сами презентовали? На сайте, когда я покупал квартиру, я не видел этого магазина».
Борис Зырянов признал, что вводить покупателей в заблуждение недопустимо, и пообещал провести работу с отделом продаж. При этом он заявил, что информация о магазине отражалась на сайте компании с самого начала. «Я открыл сайт нашей компании — магазин есть на генплане. Когда вы покупали, я, к сожалению, не могу оперативно ответить, что там было, но по моей информации эти сведения отражались сразу», — сказал он.
Схожая история произошла и с жительницей седьмого дома Ириной Щеголевой. Она получила ключи от квартиры 7 февраля, и на собрании собственников представитель управляющей компании сообщил, что перед домом будет сад, бульвар и озеленение. «Не было ни одного слова о магазине. А спустя полтора месяца мы узнаем, что что-то поменялось. Когда мы покупали квартиру, для нас было главным, что это чистый экологичный район», — возмутилась она.
Борис Зырянов ответил: «Напротив вашего дома будет бульварное кольцо шириной 25 метров. А за ним — магазин, который мы сегодня обсуждаем. Что именно сказала управляющая компания, я не знаю, но напротив будет сначала бульвар, потом магазин. Если его строительство окажется технически невозможным, магазина не будет. А бульварное кольцо там будет».
Если говорить о том, что жители хотели бы видеть на месте планируемой застройки, то помимо парка прозвучало предложение построить медцентр — участники публичных слушаний отметили нехватку в поселке организаций данного профиля.
Разгадать парковочный ребус так и не получилось
Вопрос парковок оказался, пожалуй, самым острым. Александр Шаврин обратил внимание, что согласно проекту, представленному на экспозиции, один выход из магазина расположен прямо напротив входа в первую секцию восьмого дома, а четыре выхода ведут на парковку, относящуюся к этому же дому. «Учитывая, что магазин является единственным на вашем плане, поток клиентов будет высоким, и они будут быстрее изнашивать наше общественное пространство вокруг дома. Из-за чего наши счета за текущий ремонт неизбежно возрастут», — высказал опасения председатель совета восьмого дома.
Александр Гуляйкин добавил, что даже 23 парковочных места — это недостаточно. «У нас сейчас паркуются посетители гимназии, плюс добавится трафик к магазину», — отметил он.
Новосибирцам предлагают внести предложения по проекту планировки 212 гектаров в Октябрьском районе
Борис Зырянов попробовал подойти к решению проблемы с другой стороны: «Магазины такой крупноформатной коммерции предусмотрены в первую очередь для пешей доступности. Что бы я сделал, если не смог припарковаться? В первую очередь пошел бы пешком».
Однако с таким подходом согласились не все. Женщины возразили, что с ребенком ходить пешком за продуктами тяжело, и гораздо удобнее доехать на машине. Одна из участниц слушаний отметила, что даже если жители ближайших домов и будут ходить пешком, то те, кто живет дальше — а микрорайон продолжает застраиваться, — все равно поедут на автомобиле. «Никто не будет вечером заезжать домой, ставить машину, а потом идти пешком за покупками», — прозвучало мнение в зале.
Жители второго микрорайона поделились своим опытом проживания рядом с ТЦ
Вопрос о том, как спецтехника будет подъезжать к зоне разгрузки-погрузки, который жители задавали в начале слушаний, отчасти нашел ответ к середине встречи. Своим опытом поделилась жительница второго микрорайона.
Она рассказала, что проживает в доме №218 рядом с магазином «Аникс», занимающий 700 кв. м. По ее словам, у разгрузочной площадки, расположенной под окнами дома, жители фиксируют до 20 машин в день. При этом расстояние от дома до магазина, по ее оценке, больше, чем на представленной визуализации между восьмым домом и планируемым объектом.
Для сравнения она привела магазин «Супер Лента» на Восточной улице, сопоставимый по масштабу. По ее словам, жалоб от жителей нет, поскольку рядом отсутствует жилая застройка. «Подъехал, зашел в магазин, выехал. Из школы дети пришли, сладости купили, ушли. Никому он не мешает», — резюмировала она.
Может ли Брусника построить здание больше планируемых 1000 кв. м?
Если жители делились уже накопленным опытом, то депутат Совета депутатов Краснообска Сергей Дружинин попытался заглянуть в будущее — и оценить потенциальный масштаб объекта. Учитывая, что площадь участка составляет 0,3 га, он поинтересовался, какой максимальной этажности и площади здание может быть возведено на этом земельном участке.
Борис Зырянов ответил, что точных предельных параметров не помнит, но допустил, что построить можно больше. «Я сейчас отвечу, но сразу говорю, что это явно не будет точно. Допускаю, что максимальный процент застройки земельного участка может составлять 50–70%, что соответствует 1500–2500 кв. м. Количество этажей, предполагаю, может доходить до четырех», — пояснил он.
Сергей Дружинин уточнил: «То есть вы можете построить здание 2500 кв.м?»
Борис Зырянов подтвердил, что это предельные параметры, но отметил, что в реальности застройщик ищет оптимальный баланс между площадью застройки, количеством этажей и парковочными местами. «От этого баланса генерируется определенная площадь объекта, под которую уже обеспечиваются все нормы, в том числе и машино-места. 1000 квадратов — это оптимальная площадь магазина», — резюмировал он.
Еще одна проблема, которую подняли жители, — это нагрузка на инженерные сети поселка. Общественник Валерий Котельников обратил внимание, что энергосистема Краснообска уже работает на пределе. Борис Зырянов ответил, что технические условия на данном этапе не предусмотрены, но лимит на магазин учтен в рамках уже полученных объемов под строительство многоквартирных домов.
«По факту, мы должны дать свое согласие на кота в мешке»
Жительница восьмого дома Алина Угрюмова обозначила основную, с точки зрения многих выступающих, проблему: «По факту, мы должны дать свое согласие на кота в мешке. Если бы сразу подготовили проект, в котором все было бы указано, вы бы могли снять эти вопросы».
Борис Зырянов объяснил, что такова логика инвестиционно-строительного цикла и требования градостроительного кодекса. По его словам, регламент предоставления муниципальной услуги не предусматривает детализации на этапе публичных слушаний — сейчас предмет обсуждения только условно разрешенный вид использования. «То, что мы сейчас показали, мы не показываем нигде. Почему? Потому что у вас есть вопросы, и Брусника пытается на них ответить», — сказал он, добавив, что разработка проектной документации без получения запрашиваемого разрешения нецелесообразна.
Почему нельзя взять паузу и найти компромисс?
В ходе слушаний прозвучал вопрос: почему нельзя поставить процесс на паузу, обсудить с жителями и найти компромисс, который устроил бы всех? «Выйти с предложением, которое уже не будет оспариваться, не будет тех, кто против», — предложили жители.
Борис Зырянов ответил кратко: «Потому что чем больше людей, тем менее вероятно, что мы найдем компромисс. Я хочу в магазин, я не хочу в магазин. Где компромисс?»
Жители также обратились к представителям администрации с вопросом, что изменилось с лета, когда им обещали, что магазина не будет.
Ирина Дударева пояснила, что муниципальная услуга носит заявительный характер: любой правообладатель земельного участка вправе обратиться с заявлением, после чего администрация обязана начать процедуру публичных слушаний. «Участок законно сформирован. Вопрос, почему они опять заявляются, если уже был отказ, адресуйте Борису Сергеевичу», — сказала она.
Борис Зырянов лаконично объяснил повторное обращение: «Потому что мы не получили результат». На что председатель совета восьмого дома обозначил настрой жителей: «Как вы видите, мы целеустремленные, сплоченные и очень душные. Мы с женой и трехмесячным ребенком придем сюда еще раз, если потребуется».
Большинство присутствовавших на публичных слушаниях жителей третьего микрорайона — порядка 20 человек — высказались против выдачи разрешения. «За» выступили два человека: жительница второго микрорайона (ее голос не может быть учтен) и житель ЖК «Пшеница». Помимо устных выступлений, в администрацию поступили коллективные обращения с подписями жителей, а также письменные предложения и замечания.
Откажет ли администрация Краснообска в этот раз? "Континент Сибирь" будет следить за развитием событий.
Ранее «Континент Сибирь», что новосибирцам предлагают внести предложения по проекту планировки 212 гектаров в Октябрьском районе.