Если вы думаете, что инвестиции в квартиры – это «купил и заработал», у меня плохие новости.
В Санкт-Петербург огромное количество «инвесторов», которые:
– покупают неликвид
– теряют деньги
– живут мечтами, стереотипами, но не реалиями
Раз за разом люди делают одни и те же ошибки.
Разберёмся 👇
1. «Денег впритык – посмотрю, что все берут»
Самая любимая стратегия новичков.
Минимальный порог входа на рынок недвижимости Санкт-Петербурга не так уж и низок. Фактически до 5-6 млн вы купите либо комнату/студию в коммуналке, либо убитую однушку в советском фонде в спальнике, либо студию в новом доме, но в районах массовой застройки, где яблоку негде упасть.
При этом мало у кого из непрофессиональных инвесторов есть на руках свободных 10-12 млн, чтобы купить какой-нибудь перспективный объект, вот и берут самое дешевое.
Самое плохое, что можно сделать при наличии ограниченного бюджета – это мыслить шаблонно.
Все покупают новые квартиры, новое – это хорошо, свежо и перспективно. Возьму на свои 5 млн студию за КАДом.
Да. но, кроме вас, там еще несколько сотен человек купили такие же студии с аналогичной целью – заработать.
С небольшим бюджетом я бы искал, например, убитую однокомнатную квартиру под ремонт в кирпичном доме советских лет в хорошем спальном районе.
Или приличную просторную комнату в малонаселенной коммунальной квартире в историческом центре.
Еще интересны студии в центре СПб, но при условии, что там согласована перепланировка и узаконена мокрая точка, но таких объектов мало, и они обычно стоят дороже.
Может быть, рассмотреть небольшие апартаменты.
Многое зависит еще от вашей конкретной цели и возможностей: готовы делать ремонт или нет, планируете ли сдавать или нет, а если да, то в долгосрок или посуточно, через столько лет собираетесь продавать объект и т.п.
Это нужно обсуждать индивидуально и рисовать план.
2. Игнор локации (фатальная ошибка)
Квартира может быть нормальной. Дом – тоже. Но если локация слабая – это беда.
Выбор локации зависит, опять же, от целей. Но главное, что нужно уяснить: нет никакого рынка квартир Московского района или рынка Невского района и т.п.
Каждый район включает в себя десятки локаций, каждая из которых живет своей жизнью. Где-то цены давно исчерпали потолок роста, а где-то есть хороший задел на будущее, стоимость еще будет расти.
Идеальной локации нет и не будет. Садимся с листочком и ручкой и разбираемся, анализируем конкретные «локальные рынки», ползая вдумчиво по карте, фиксируем плюсы и минусы, отсеивая неликвид, и выбирая по крупицам интересное.
Это как на фондовом рынке: глупо думать, что можно купить любые ценные бумаги, либо купить их наугад и заработать. Нужна стратегия, в идеале инсайдерская информация.
Так и в сфере недвижимости: выстрелят не любые объекты, нужна инсайдерская информация изнутри.
3. «Может сдам, может продам, или сам поживу»
Любимая путаница в сознании. Человек не понимает, зачем ему недвижимость. Деньги обжигают руки, страшно держать на депозите, лучше вложить в недвижку, а что именно буду с ней делать потом, разберемся по ходу.
Это плохая стратегия, точнее, это не стратегия.
-Купить объект, в котором будешь жить сам, но с перспективой (когда-нибудь однажды) выгодной продажи – это одна логика выбора,
-Купить, чтобы продать через 3/5 лет – другая логика,
-Купить, чтобы сдавать сейчас и вовеки (в том числе и на пенсии) – выбираем совсем иначе...
Объект под каждую стратегию – разный.
Важно сразу определиться, потому что войти на рынок недвижимости можно быстро, а вот выйти, продав объект, быстро не получится.
📌 Универсальных квартир не существует.
4. «Главное хорошо поторговаться»
Классика.
Кажется, что выторговав себе скидку в 500 тыс. рублей, ты в выигрыше. Но мало, кто понимает: по перспективному объекты торга, скорее всего, не будет совсем. Хорошие объекты на рынке СПб, если цена в адеквате, забирают за пару дней. Возможно, вы даже не успеете увидеть их в рекламе, если не мониторите рекламные площадки ежедневно.
Большинство квартир, которые стоят в рекламе по нескольку месяцев, хронически переоценены. Если стоимость объекта завысили на полтора миллиона, а потом скинули вам 700 тысяч, есть выгода или нет?
Прежде чем погружаться в эмоции торга, проверьте, какая реальная рыночная цена у объекта, за который вы собираетесь биться. Возможно, стоимость взята с потолка, и никакой выгоды в реальности нет.
Особенно легко попасть впросак при покупке объектов в старом фонде, где объекты трудно оценивать в силу их уникальности, и частенько можно переплатить несколько миллионов просто по незнанию специфики рынка.
Я всегда говорю: сомневаешься, напиши (позвони) риэлтору. За короткую консультацию даже денег не возьму. Но помогу уберечь от дорогостоящих ошибок.
5. «Не лезь в первичку»
Уж много раз писал про то, что стоимость квартиры больше не растет от котлована в концу стройки. Скорее, наоборот, на старте, пока выбор хороших вариантов широк, цены кусачие.
Застройщиков давно финансируют банки, а не дольщики. Денежки дольщиков лежат на экроу-счетах.
Больше шансов, что будет дешевле как раз к концу стройки, когда застройщик скидывает остатки, и экстренно восполняет нехватку средств на эскроу.
Добавлю, что массовый сегмент на первичном рынке – это огромное количество однотипных квартир, которые потом ни сдать, ни продать на вторичке.
Если и вкладываться инвестору на первичке, то во что-то уникальное, бизнес-класс, элитка в топовых эксклюзивных локациях. Но там ценники доступны только избранным.
Скажу честно, рынок недвижимости сейчас жесткий, он не про «повезёт».
Он про:
- холодный расчёт
- опыт
- понимание ликвидности
И да – большинство «инвесторов» на этом рынке не зарабатывают.
Простите, если расстроил.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Пишите в MAX, Телеграм, на почту arezenkov@yandex.ru
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉4000 квартир просто пропали: вторичка, ты что творишь?
👉Новостроек будет много, но вас это не обрадует
👉Почему вторичка сегодня выгоднее новостройки
— — —
📲 Telegram: «Метры и деньги» – инвестиции и реальные кейсы.
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.