Вы купили коммерческое помещение в новостройке. Или только думаете о покупке. И вот главный вопрос: кто будет платить вам аренду?
Не абстрактный «арендатор», а конкретный бизнес — с конкретными требованиями к площади, планировке и мощностям. Табачная лавка и стоматология — это два разных мира. И если ваше помещение 35 м², а вы мечтаете о «Пятёрочке», у нас плохие новости.
У каждого вида бизнеса есть минимальная площадь, на которой он может работать. Ниже — порог входа по каждому диапазону. Если у вас помещение 50 м², ваш реальный пул арендаторов — это всё, что работает на площадях до 40 и от 40 до 60 м².
До 40 м²
Самые компактные помещения. Сюда заходят: табачные лавки, овощные и фруктовые лавки, мелкие бытовые услуги (ремонт обуви, ключи), пиво на разлив, пункты выдачи маркетплейсов и небольшие кофейни формата «кофе с собой».
Помещения с узким пулом арендаторов. Плюс — дешёвые на входе. Минус — арендатор, как правило, мелкий предприниматель, а не федеральная сеть. Выше риск текучки, ниже предсказуемость дохода.
40–60 м²
Пул расширяется. Добавляются: аптеки, цветочные магазины, более полноценные кофейни с посадкой, ПВЗ крупного формата (Wildberries, Ozon), шаверма, банковские клиентские офисы.
«Золотая середина» для малых инвестиций. Помещение 45–55 м² в хорошей локации сдаётся быстро — подходит широкому кругу арендаторов, от сетевого ПВЗ до аптечной сети.
60–80 м²
Появляется серьёзный пул. На такую площадь заходят: зоотовары, пекарни, лаунж-бары, медицинские лаборатории (Инвитро, Хеликс), стоматологии, медклиники, строительные товары, детские центры и фитнес-студии малого формата.
Здесь уже можно рассчитывать на федеральные сети — лаборатории, аптеки, пекарни. Более надёжные арендаторы с долгосрочными договорами.
80–100 м²
Полноценный стрит-ритейл. Добавляются: кафе и рестораны, продуктовые сити-формата (маленькие «Пятёрочки», «Магниты у дома»), алкомаркеты, промтоварные магазины.
Самый универсальный формат. Если не знаете, какую площадь выбрать — ориентируйтесь на этот диапазон. Максимальная широта пула при разумной стоимости входа.
100–140 м²
Серьёзные помещения для сетевых игроков. Шаверменные с посадочными местами, полноценные медклиники, банковские офисы с клиентской зоной, алкомаркеты крупного формата, продукты сити-формата с расширенным ассортиментом, пекарни-кафе полного цикла, спортивные студии.
Банки, стоматологии, сетевые продуктовые — все предпочитают именно этот диапазон, потому что он позволяет создать нормальную клиентскую зону.
140+ м²
Крупный стрит-ритейл. Медклиники с несколькими кабинетами, продукты сити-формата, промтовары, кафе и рестораны с полноценной кухней и залом.
350+ м²
Якорные арендаторы. Полноформатные «Пятёрочка», «Магнит», «ВкусВилл», крупные рестораны. Такие помещения — редкость, и сдаются они, как правило, ещё до ввода дома.
Три вывода для инвестора
Чем больше площадь — тем шире пул. Помещение 90 м² подходит практически для любого бизнеса в жилом районе. Помещение 30 м² — только для ПВЗ, кофе и табака. Широкий пул — это быстрая сдача, выбор лучшего арендатора и подушка безопасности при смене.
Но больше — не всегда лучше. Помещение 350 м² стоит дорого, а арендаторов на такую площадь — единицы. Если «Пятёрочка» не зайдёт, будете долго искать альтернативу. Диапазон 60–120 м² — оптимальный баланс.
Оценивайте под конкретный пул, а не «под любой бизнес». Перед покупкой выпишите, кто реально может встать на вашу площадь. Три позиции в списке — риск. Пятнадцать — запас прочности.
И помните: реальный пул может быть меньше теоретического. Если помещение не проходит по электрической мощности для общепита — вычёркивайте кофейни, пекарни, шаверму и рестораны. Нет возможности получить алкогольную лицензию — минус пиво и алкомаркеты. Всегда проверяйте технические характеристики и ограничения локации.
В следующей статье разберём, сколько каждый из этих арендаторов готов платить — рейтинг ставок от «Супер» до «Мало» и как выбрать самого выгодного арендатора для вашего помещения.
Если вы ищете коммерческое помещение с высокой доходностью — мы поможем подобрать лучший вариант: проанализируем локацию, оценим пул арендаторов и просчитаем экономику. Переходите на сайт qpestate.ru