Рассказываем, почему это разумное финансовое решение для ультрасостоятельных покупателей
Илон Маск — самый богатый человек в мире и еще триста с небольшим миллионов долларов и — первый триллионер в истории. Как и многие инвесторы его уровня, он рассматривает ипотеку не как необходимость, а как стратегический способ эффективного управления капиталом и сохранения ликвидности.
Глава Tesla оформил несколько крупных ипотечных кредитов, включая займ на $61 млн от Morgan Stanley на покупку пяти объектов недвижимости в Калифорнии. На фоне его нынешнего состояния в $662 млрд это практически незаметная сумма, поэтому может показаться странным, зачем брать десятки миллионов в долг для покупки недвижимости.
Почему состоятельные покупатели все равно берут ипотеку
Одна из главных причин заключается в том, что большую часть состояния ультрасостоятельные люди инвестируют в акции и облигации, в коммерческие и жилые площади, которые используют, например сдают, — все это в разы превышает расходы на оплату процентов банку.
«Люди с ультравысоким состоянием по-другому смотрят на ликвидность и использование заемных средств», — рассказал Милтиадис Кастанис, исполнительный директор по продажам в агентстве по недвижимости Compass. «Им выгоднее, чтобы деньги продолжали работать в инвестициях, бизнесе или даже в искусстве, чем вкладывать их целиком в один объект недвижимости».
Генеральный директор Meta Марк Цукерберг — пятый в списке самых богатых людей в мире — тоже использовал ипотеку в своих интересах. В 2012 году он рефинансировал свой дом в Пало-Альто с помощью 30-летней ипотеки с плавающей ставкой 1,05%.
При такой низкой процентной ставке кредит обходился ему практически бесплатно, поэтому не имело смысла держать почти $6 млн «замороженными» в недвижимости. Кроме того, в 2010-е годы, когда процентные ставки были исторически низкими, брать ипотеку было особенно выгодно — многие состоятельные покупатели зафиксировали ставки намного ниже сегодняшних.
«Если они считают, что их инвестиции принесут больший доход, чем проценты по ипотеке, логичнее финансировать покупку через кредит», — добавил Кастанис. «Дело не столько в стоимости займа, сколько в оптимальном распределении капитала».
Кроме того, проценты по ипотеке в США могут вычитаться из налогооблагаемой базы по кредитам до $750 тыс для тех, кто подает детализированную налоговую декларацию. Хотя ипотека Цукерберга была больше этой суммы, часть процентов он, вероятно, все равно может списывать, что дополнительно снижает стоимость займа.
Ипотека в России тоже рабочий инструмент
В сегменте ультрапремиальной недвижимости ипотека в России остается нишевым, но рабочим инструментом: доля таких сделок составляет порядка 17% от общего объема, отмечает Гуторов Александр, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент». Речь идет исключительно о стандартных банковских продуктах: льготные программы, включая семейную ипотеку, в этом сегменте не востребованы.
«Для состоятельных клиентов ипотека — это не вопрос доступности, а вопрос финансовой стратегии. Основной мотив — оптимизация капитала, заемные средства зачастую дешевле, чем изъятие ликвидности из бизнеса. При этом многие из таких покупателей изначально не планируют долгосрочную нагрузку и закладывают досрочное погашение в горизонте 1-2 лет».
Дополнительным фактором выступают скидки при полной оплате: в ряде случаев клиенту выгоднее оформить ипотеку, чтобы воспользоваться дисконтом, чем выбирать рассрочку. По данным ГК «Страна Девелопмент», если говорить о портрете, около 70% покупателей — это инвесторы с разными сценариями: от перепродажи до сдачи в аренду и сохранения капитала. Еще 25% приобретают недвижимость на будущее для детей, и лишь около 5% для собственного проживания. Это во многом объясняет отношение к ипотеке: ее воспринимают как инструмент управления активами, а не как необходимость для покупки.
Игнатий Найда, соучредитель ГК Kronung, добавляет, что чаще всего покупатели — это топ-менеджеры крупных компаний, которые получают бонусы и премии один-два раза в год. Они предпочитают не откладывать крупные суммы, а оформляют ипотеку, которую погашают за 3–4 года. Такой подход позволяет сохранить оборотные средства и оставляет капитал свободным для других инвестиций.
Стоит отметить и отдельные банковские условия для премиальных клиентов в России: они редко берут «стандартную» ипотеку с витрины. Чаще это:
- индивидуальные условия в private banking;
- крупный первоначальный взнос — часто 50% и выше;
- короткий срок кредита.
За счет этого ставка может быть ниже рынка на 1–3%, но не в разы. То есть если рынок дает 18–20%, обеспеченный клиент может получить условно 15–17%, иногда немного ниже при специальных схемах.
Кто еще из медийных персон брал ипотеку
Ту же стратегию используют и популярные медиаперсоны. Например, Пэрис Хилтон оформила ипотеку на особняк стоимостью $63 млн, который она купила у актера Марк Уолберг в Беверли-Хиллз. Состояние Хилтон оценивается в $300–400 млн.
Интересно, что она и ее муж Картер Реум, как сообщается, взяли кредит уже после покупки дома с 12 спальнями и 20 ванными комнатами. Ипотека составила $43,75 млн в банке JPMorgan Chase под процентную ставку 5,25%.
«Многих это удивляет, но на самом деле для ультрасостоятельных людей довольно обычная практика — брать ипотеку, даже если они могли бы просто оплатить всю стоимость дома сразу», — говорит агент по недвижимости Эван Харлоу из компании Maui Elite Property.