Когда человек владеет только частью жилья, банки смотрят на такой залог с опаской. Продать долю в случае проблем с кредитом сложно, поэтому финансовые учреждения закладывают в расчеты серьезные риски. Оценка доли в квартире здесь превращается в поиск компромисса между желанием заемщика получить максимум и стремлением банка подстраховаться.
Главный нюанс – стоимость. Доля почти всегда стоит дешевле, чем ее пропорциональная часть от цены целой квартиры. Покупатели на такой товар находятся редко, чаще всего ими становятся совладельцы, которые не готовы переплачивать. Банк, оценивая ликвидность, ориентируется на гипотетическую быструю продажу, поэтому стоимость в отчете часто оказывается ниже ожидаемой.
Что влияет на конечную цифру
При оценке специалист изучает комплекс факторов. Метры и стены важны, но отношения с соседями и чистота документов имеют не меньшее значение. Как производится оценка долей в квартире на практике? Эксперт выезжает на объект, фиксирует реальное состояние, проверяет документы. Основные моменты, формирующие итоговую сумму:
- Реальный метраж. Важна не абстрактная доля, а конкретные комнаты и подсобные помещения, которые ей соответствуют. Изолированная комната ценится выше проходной.
- Форма владения. Коммуналка с чужими людьми и квартира, где собственники – родственники, оцениваются по-разному. Конфликты между собственниками – огромный минус.
- Техническое состояние. Свежий ремонт, исправные трубы и сантехника работают на плюс. Запущенное жилье уйдет в минус.
- Локация. Престиж района, транспорт, магазины, школы – все это влияет на потенциальный спрос.
- Обременения. Прописанные люди, особенно дети или недееспособные граждане, создают риски. Долю с такими нюансами оценят дешевле.
Три подхода к расчету стоимости
Оценщики используют несколько методов, чтобы получить объективную цифру. Каждый дает свою величину, а итог выводится как среднее или согласованное значение.
Обратите внимание! Банк изучит все три цифры, но в работу возьмет самую консервативную. Обычно это сравнительный метод с понижающим коэффициентом.
Этапы процедуры
Сначала клиент обращается к аккредитованным оценщикам. Те запрашивают документы: свидетельство о праве, техпаспорт, поэтажный план. Как проходит оценка доли в квартире дальше? Эксперт приезжает на место, делает замеры, фотографирует стены, окна, трубы, фиксирует перепланировки. Если изменения не узаконены, стоимость упадет.
Далее начинается офисная работа: расчеты, подбор аналогов, составление отчета. Готовый документ с подписью и печатью передается заказчику. Срок действия отчета обычно составляет 3-6 месяцев.
Многие ошибочно полагают, что цена доли – это когда стоимость квартиры нужно разделить на всех. На деле решающую роль играет преимущественное право покупки у других собственников. Если сосед не горит желанием выкупать вашу часть за нормальные деньги, то продать ее чужому почти нереально. По этой причине банки закладывают снижение стоимости в 30-40% от рыночной цены пропорциональной части целого объекта
Почему нельзя обойтись без профессионала
Самостоятельно рассчитать цифры практически невозможно. Рынок меняется, у каждой квартиры своя специфика. Только сертифицированный оценщик, работающий по стандартам, составит грамотное заключение, которое примут в банке. В документе будут расписаны все характеристики, обоснованы расчеты, сделан вывод о ликвидности. Это защищает обе стороны от споров. Грамотный отчет иногда помогает убедить банк увеличить сумму займа.
Важно! Помните, что оценка для залога – это поиск баланса. Банк страхуется, вы же хотите больше денег. Эксперт здесь выступает в роли независимого арбитра. Не пытайтесь утаить проблемы с соседями или незаконную перепланировку, потому что при проверке это всплывет и испортит вам кредитную историю.
Как повысить привлекательность актива
Можно повлиять на итоговую цифру, если заранее подготовиться. Для этого:
- Сделайте хотя бы косметический ремонт. Чистота и свежий вид улучшат впечатление и фотографии в отчете.
- Соберите все документы о законности перепланировок, если они были.
- По возможности выпишите людей, которые не живут в квартире. Меньше прописанных – меньше рисков.
- Попробуйте договориться с совладельцами. Их письменный отказ от преимущественного выкупа или согласие на продажу третьим лицам резко повышает ликвидность.
- Проверьте соответствие фактических метров данным БТИ. Расхождения нужно исправить заранее.
Если вам нужно получить заемные средства на выгодных условиях, то обращайтесь в компанию «АКБ Финанс». Мы поможем с кредитованием, рефинансированием и выкупом жилья, учтем все нюансы вашей ситуации и предложим лучшее решение.