Стройки растут, краны крутятся, квартиры возводятся. А покупателей нет. В Санкт-Петербурге на первичном рынке не продано 61% жилой площади. В Ленинградской области — ещё больше, 76%. Это не локальный провал, а диагноз всей строительной отрасли: люди перестали покупать квартиры, потому что ипотека стала недоступной, а свои деньги обесценились.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ДОМ.РФ), на 11 февраля 2026 года в Петербурге из 5,082 млн квадратных метров строящегося жилья продано только 39%. Остальные 61% — это 2,2 млн «квадратов», которые ждут своих покупателей . В Ленинградской области ситуация ещё драматичнее: не продано 76% строящегося жилья .
Цифры по стране не лучше. В феврале 2026 года на первичном рынке жилья было распродано лишь 32% общей площади новостроек, а остальные 68% остались нереализованными. Это минимальный показатель за последние годы .
Часть 1: Цифры, от которых застройщики теряют сон
Аналитики «Движение.ру» подсчитали, что в феврале 2026 года доля нераспроданных квартир достигла 68% по стране . Особенно низкая распроданность — в регионах с активным строительством и в городах-миллионниках.
Антилидеры по нераспроданному жилью:
Доля нераспроданного жилья Краснодарский край около 80%Красноярский край около 80% Башкортостан 78% Воронежская область 76% Ленинградская область 76% Пермский край 76% Санкт-Петербург61%Московская область 63% Москва 52%
Лучшие показатели — у Москвы (52% нераспроданных), Санкт-Петербурга (61%) и Московской области (63%) . Но даже там каждый второй-третий квадратный метр не находит покупателя.
Заместитель министра строительства Никита Стасишин оценивает ситуацию более оптимистично: по его данным, средняя распроданность жилья с учётом ввода 2026 года составляет порядка 60% . Но даже по этим цифрам нераспроданными остаются 40% — каждый третий метр.
Руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин объясняет, что увеличение объемов непроданного жилья стало закономерным итогом масштабного наращивания строительства в 2023–2024 годах, когда был достигнут пик запусков проектов . Спрос за ними не успевает. И это при том, что в январе 2026 года спрос на новостройки в Петербурге вырос на 46% по сравнению с январем 2025-го — до 6 тысяч сделок .
Часть 2: Кто виноват — ипотека, которую задушили
Рост спроса в январе оказался аномальным. Причина проста и цинична: люди бросались оформлять ипотеку до того, как условия ужесточат. С 1 февраля 2026 года вступили в силу новые правила семейной ипотеки. Теперь:
- возможно оформление только одного льготного кредита на семью
- оба супруга обязаны выступать созаёмщиками по единому кредитному договору
Раньше муж и жена могли оформить на себя ипотеку на льготных условиях по отдельности. Теперь право на второй кредит можно получить только после полного погашения первого либо при рождении ещё одного ребенка .
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева объясняет январский всплеск именно этим: «Из-за изменения условий семейной ипотеки покупатели активизировались, стремясь оформить кредиты по действующим параметрам» .
Прогнозы на февраль и далее — пессимистичные. «Ужесточение требований со стороны банков и рост стоимости кредитования уже приводят к снижению числа одобрений», — отмечают эксперты . Рынок будет адаптироваться к новым правилам, и эта адаптация, скорее всего, будет болезненной.
Эксперты консалтингового центра считают, что в феврале рынок ждёт охлаждение и спад продаж . Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов резюмирует: при сохранении текущего уровня ипотечных ставок выраженного весеннего всплеска спроса ожидать не следует .
Часть 3: А что с ценами?
Парадокс: продажи падают, а цены растут. В Петербурге в январе 2026 года средняя цена квадратного метра в масс-маркете достигла 285 тысяч рублей (+1,1% за месяц), в пригородной зоне — 171 тысяча (+1,3%) . В бизнес-классе — 511 тысяч (+2%), в элитном — 748 тысяч (+1,6%) .
Причины роста, по словам Ольги Трошевой, — вымывание наиболее доступных лотов из предложения, корректировка стимулирующих мероприятий, а также плановые повышения, вызванные ростом затрат застройщиков (повышение НДС с начала года, воздействие инфляции на основные статьи расходов) .
То есть квартиры дорожают, а покупателей становится меньше. Застройщики держат цены, надеясь на лучшее, но долго так продолжаться не может.
Глава «Самолета» Анна Акиньшина предупреждает: высокие ставки могут привести к уменьшению запусков новых объектов и, как следствие, к дефициту предложения к 2026 году, а это — к росту цен . Но сейчас проблема не в дефиците, а в избытке. Предложение есть, покупателей нет.
Часть 4: Кто рискует больше всех
Показатель распроданности к стройготовности — индикатор, который позволяет понять, насколько быстро квартиры находят своих покупателей по сравнению с темпами строительства . Этот инструмент стал особенно актуален после перехода рынка на проектное финансирование и эскроу-счета.
В Петербурге 32 компании не дотягивают до отметки в 70% по соотношению распроданности к стройготовности. У них стройготовность опережает распроданность, а это значит, что значительная часть вложенных средств еще не вернулась через продажи .
Среди таких застройщиков — группа ЛСР (64%), ФСК (66%), а также ряд средних и малых компаний, где разрыв между строительством и реализацией становится системным . Это создает давление на экономику проектов и вынуждает девелоперов искать способы стимулировать спрос — от скидок до новых маркетинговых стратегий.
В отдельных случаях разрыв между стройготовностью и распроданностью может стать критическим, особенно если рынок начнет замедляться .
Особенно показателен пример ГК Seven Suns Development. В ЖК «е.волюция» на Московском проспекте из 822 квартир реализовано только 134 по договорам долевого участия. Финансирование проекта обеспечивает банк «Дом.РФ» по двум кредитным линиям с общим лимитом 10,26 млрд рублей. Первый кредит уже выбран полностью, по второму из 6,84 млрд рублей освоено лишь 2,73 млрд. Срок погашения обоих договоров — 27 октября 2025 года, однако информации о пролонгации в документах нет . Компания запускает новый проект в Шушарах, надеясь добавить ликвидности, но доверие к бренду остается под вопросом .
Часть 5: Что происходит со структурой предложения?
Покупателей нет, но застройщики продолжают строить. И строят они в основном то, что хоть как-то продаётся — малогабаритку.
На начало 2026 года рынок новостроек Петербурга со сдачей в текущем году практически полностью сместился в сторону малых форматов. В продаже находится 8,9 тыс. квартир и апартаментов со сроком ввода в 2026 году. Экспозиция включает 2,6 тыс. студий и 3,7 тыс. однокомнатных лотов. На компактные форматы приходится более 70% всего предложения .
Двухкомнатных квартир в продаже менее 1,9 тыс., трёхкомнатных — около 700 объектов, а многокомнатные лоты практически исчезли с рынка — их чуть больше 100 .
«Рынок новостроек Петербурга со сдачей в 2026 году сегодня — это, по сути, город студий. Большие квартиры становятся редким продуктом, а основной объём предложения формируется за счёт компактных лотов, рассчитанных на массового покупателя», — отмечает эксперт Константин Анохин .
Итог: Бетон застывает вместе с рынком
60% нераспроданных квартир в Петербурге — это не просто статистика. Это диагноз всей строительной отрасли. Люди перестали покупать жильё, потому что:
- ипотека стала недоступной (рыночная — под 20%, льготную закрутили)
- свои деньги обесценились (инфляция съедает сбережения)
- уверенности в завтрашнем дне нет (цены растут, зарплаты — нет)
Застройщики продолжают строить, надеясь, что рынок оживёт. Но пока ожидания не оправдываются. Инвестиции падают, эскроу-счета пустеют, акции девелоперов идут вниз.
А главное — 60% нераспроданных квартир — это не «запас прочности», это «груз, который тянет на дно». Потому что каждая непроданная квартира — это замороженные деньги, кредиты, которые надо отдавать, и проекты, которые надо завершать.
Власти называют это «адаптацией рынка». Рынок называет это «кризисом». А правда, как всегда, где-то посередине. И она не продаётся. Как эти 60% квартир в Петербурге.
P.S.
В Петербурге 22 застройщика всё же держат баланс: у них продажи либо опережают темпы строительства, либо идут с ними вровень. В числе лидеров — Setl Group (189%), ПИК (94%), КВС (93%) . Но они — исключение. Остальные 32 компании пока не дотягивают до отметки в 70%, а значит, находятся в зоне риска.
P.P.S.
Вице-премьер Марат Хуснуллин выразил озабоченность перспективами ввода жилья в 2028-2029 годах. Он ожидает некоторого снижения объемов уже к 2027 году, но основная проблема может возникнуть в последующий период . Пока же вопрос в другом: что делать с 60% квартир, которые уже построены, но не проданы? Сносить? Сдавать в аренду? Раздавать? Ответа нет. Как и покупателей.
