(Москва) В пятницу Банк России вновь снизил ключевую ставку — на 0,5 процентного пункта, до 15%. Как отреагирует рынок жилищного строительства — узнали у вице-президента Национального объединения строителей, экономиста и почетного строителя РФ Антона Мороза. «Снижение ставки можно оценить, скорее, как сигнал для строительной отрасли», — считает эксперт. Для оживления рынка жилья, которое можно прогнозировать не раньше будущего года, необходимо, чтобы ставка опустилась ниже 12%, а также снизилась ставка по программам массовой ипотеки. О том, как застройщикам перестроиться в режиме долгого ожидания, Антон Мороз поделился мнением с участниками Российской строительной недели (РСН-2026).
«Льготная ипотека не только поддерживала спрос, она формировала модель поведения застройщика: бери землю, быстро строй, продавай на этапе котлована, — комментирует ситуацию Антон Мороз. — Теперь мы вошли в период, когда ключевым фактором успеха становится точное управление себестоимостью».
По словам вице-президента Национального объединения строителей, в течение 2025 года девелоперы перестроили тактику: вместо запуска новых проектов многие сосредоточились на достройке и продаже уже начатых объектов. Это подтверждают и данные мониторинга НОСТРОЙ: объём запуска жилых проектов снизился до минимальных показателей за последние три года (41,3 млн кв. м. по итогам 2025 г.).
Более оптимистичным, но неоднородным по географии запусков, стал первый квартал 2026 года. «Ожидание снижения ключевой ставки могло стимулировать девелоперов к новым запускам. В то же время в ряде регионов строительный сектор перешел в режим накопления ресурсов, — говорит Мороз. — Если стабилизация рынка по прогнозам наступит в 2027-м, то к этому моменту мы рискуем подойти с дефицитом предложения в массовом сегменте».
Вызовом для застройщиков, по мнению Антона Мороза, становится не столько спрос (он сместился в сегменты с меньшей ипотечной зависимостью), сколько структура издержек. Ключевая ставка сделала проектное финансирование дорогим, а принятые недавно поправки в Градостроительный кодекс окончательно закрепили за девелоперами обязанность возводить социальную инфраструктуру в проектах комплексного развития территорий (КРТ).
Раньше, если участок изначально не был зонирован под КРТ, можно было варьировать обязательства по школам и детским садам, что добавляло нагрузки на существующую инфраструктуру, но удешевляло стоимость квартир. Теперь расчётные показатели по школам и детским садам станут обязательными. По оценкам НОСТРОЙ, это добавит к себестоимости квадратного метра 20–25 тыс. руб.
«Застройщик вынужден либо закладывать новые расходы в цену, либо работать с маржинальностью, которая и так редко превышает 15%», — говорит Мороз.
В НОСТРОЙ, объединяющем более 105 тыс. строительных компаний, видят и другой риск: новые требования к КРТ могут окончательно вытеснить с рынка малых и средних девелоперов. Мелкому игроку, который осваивает небольшой участок, будет крайне сложно нести стопроцентную нагрузку по строительству поликлиник и школ. Это не его компетенция и не его инвестиционная модель, — констатирует Антон Мороз. В профессиональном сообществе предлагают более гибкие механизмы: например, создание фондов развития территорий, куда застройщики делали бы соразмерный взнос, а государство уже занималось бы возведением соцобъектов.
«Застройщики, умеющие считать деньги, управлять рисками и налаживать отношения с государством и подрядчиками, станут сильнее к периоду оживления рынка», — подвел итог вице-президент НОСТРОЙ на РСН-2026.