«Я ещё кредит не выплатил, а уже сдаю? А банк не заберёт квартиру?» — этот вопрос я слышу от знакомых, которые купили жильё в ипотеку, но по разным причинам вынуждены его сдавать. Кто-то уехал в другой город, кто-то решил подзаработать, чтобы быстрее рассчитаться с долгом, а кто-то просто не хочет, чтобы квартира пустовала.
Многие уверены: ипотечное жильё сдавать нельзя, это нарушение закона. Но, как выясняется, это распространённое заблуждение. Ольга Чирикова, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова, разъясняет, что на самом деле говорит закон и где скрываются подводные камни.
Что говорит закон
Согласно Гражданскому кодексу и Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель — то есть собственник, который взял кредит под залог квартиры, — не теряет право пользоваться этим жильём. Более того, он может извлекать из него доход.
«Более того, условия договора, которые полностью лишают собственника права пользоваться жильём по назначению, признаются ничтожными, — утверждает Чирикова. — Поэтому передать ипотечную квартиру другому лицу для проживания собственник вправе».
То есть на уровне федерального закона никакого запрета на сдачу ипотечной квартиры нет. Вы остаётесь собственником, вы вправе распоряжаться своим имуществом, включая передачу его в аренду. Банк, как залогодержатель, имеет право на квартиру только в случае, если вы перестаёте платить по кредиту. До тех пор, пока вы исправно вносите платежи, квартира — ваша, и вы можете делать с ней всё, что не противоречит закону.
А что насчёт согласия банка
Здесь начинаются нюансы. По закону, если срок аренды не превышает срок кредитования, а квартира используется по назначению (то есть для проживания, а не, скажем, под склад или офис), формально разрешения банка не требуется. Но есть важное «но».
Банки — умные организации. Они прекрасно знают, что сдача квартиры в аренду увеличивает износ жилья, может привести к конфликтам с соседями, а в случае недобросовестных арендаторов — к порче имущества, которое находится в залоге. Поэтому многие кредитные организации включают в договор условия, обязывающие заёмщика уведомлять их о сдаче квартиры или даже получать на это письменное согласие.
«Прежде чем сдавать жильё, владельцам стоит внимательно изучить не только закон, но и свой договор с банком», — предупреждает Чирикова.
Если в вашем договоре прописано требование согласовывать аренду, а вы этого не сделаете, банк может расценить это как нарушение. Последствия могут быть разными: от штрафа до требования досрочного погашения кредита. В крайних случаях — обращения взыскания на квартиру. Поэтому, прежде чем сдавать, откройте договор и внимательно прочитайте раздел, посвящённый обязанностям залогодателя.
Что говорят банки
Крупные банки по-разному подходят к этому вопросу.
В некоторых кредитных организациях прописано, что сдача квартиры в аренду без согласия банка является нарушением. В других — требуют только уведомления. В третьих — не регламентируют этот вопрос вовсе, оставляя заёмщику полную свободу.
Например, Сбербанк в стандартном ипотечном договоре не требует согласования аренды, но рекомендует уведомить банк о сдаче квартиры. ВТБ прописывает необходимость письменного согласия. У других банков условия могут различаться.
Важно помнить: даже если в договоре нет прямого запрета, банк может узнать о сдаче квартиры из других источников (например, если арендаторы зарегистрируются по месту пребывания или если возникнут конфликты с соседями). И если банк сочтёт, что сдача квартиры нарушает его права как залогодержателя, он может предъявить претензии.
Риски и подводные камни
Даже если банк не против, сдача ипотечной квартиры сопряжена с определёнными рисками.
Налоговые последствия. Доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ. Если вы не задекларируете его и не заплатите налог, налоговая может начислить штрафы и пени. Для физических лиц ставка — 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн рублей в год). Если вы сдаёте квартиру официально, через агентство или по договору, эти суммы легко отследить.
Износ квартиры. Арендаторы, даже самые аккуратные, всё равно изнашивают жильё быстрее, чем если бы в нём жил собственник. Сантехника, техника, отделка — всё это требует ремонта и замены. А это дополнительные расходы.
Риск недобросовестных арендаторов. Если квартиранты перестанут платить, испортят имущество или создадут проблемы с соседями, вы будете разбираться с этим сами. Банк в таких ситуациях не помощник.
Потеря права на налоговый вычет. Если вы купили квартиру в ипотеку и уже получили имущественный вычет, сдача квартиры на это не влияет. Но если вы планировали получать вычет в будущем, то использование квартиры в коммерческих целях (то есть для извлечения дохода) может быть расценено налоговой как препятствие для получения вычета. Этот вопрос спорный, но риск существует.
Что делать, если вы решили сдавать
Если вы приняли решение сдавать ипотечную квартиру, действуйте по алгоритму.
Шаг 1. Изучите свой кредитный договор. Найдите раздел, посвящённый правам и обязанностям залогодателя. Если там есть требование уведомлять банк или получать согласие — сделайте это. Письменно, с отметкой о получении.
Шаг 2. Заключите официальный договор аренды. В нём должны быть чётко прописаны сроки, сумма, порядок оплаты, ответственность сторон. Это защитит вас и в спорах с арендаторами, и в спорах с налоговой.
Шаг 3. Уведомите налоговую. Если вы сдаёте квартиру более 11 месяцев подряд или получаете доход от аренды, обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. Можно зарегистрироваться как самозанятый — ставка ниже (4% при сдаче физлицам, 6% — юрлицам). Но при этом нужно убедиться, что этот статус не противоречит вашему договору с банком.
Шаг 4. Застрахуйте квартиру. Ипотечная квартира обычно уже застрахована от рисков утраты и повреждения. Но страхование ответственности перед третьими лицами (например, если арендатор затопит соседей) — ваша добровольная инициатива. Оно не помешает.
Шаг 5. Предупредите соседей. Звучит странно, но на практике это снижает риск конфликтов. Если соседи знают, что квартира сдаётся, и у них есть ваш контакт, они скорее позвонят вам, чем в полицию или управляющую компанию.
Мой взгляд
Сдавать ипотечную квартиру не запрещено — это миф. Но и «свободное плавание» здесь не работает. Банк — ваш партнёр в этой сделке, и его интересы нужно учитывать. Если вы исправно платите по кредиту и не нарушаете условия договора, банку, как правило, нет дела до того, кто живёт в квартире.
Однако если вы решите сдавать квартиру, подойдите к этому ответственно. Оформите всё официально, уведомите банк, если это требуется, задекларируйте доход. Это убережёт вас от претензий и с той, и с другой стороны.
И помните главное: ипотечная квартира — это не ваша собственность в полном смысле этого слова, пока кредит не погашен. Это ваша собственность, обременённая залогом. И все ваши действия с ней не должны ухудшать её состояние и не должны создавать риски для банка. Если вы будете следовать этому правилу, сдача квартиры не станет проблемой, а, наоборот, поможет вам быстрее рассчитаться с кредитом.