Жилищная политика и рынок недвижимости Хорватии
Хорватский рынок недвижимости вошел в фазу, когда на него одновременно давят высокие цены, ограниченное предложение и новая жилищная политика государства. В центре обсуждения сейчас не только рост стоимости жилья, но и попытка властей изменить саму структуру рынка через налог на недвижимость, частичный возврат НДС для покупателей первого жилья и развитие программ доступной аренды.
При этом статистика и оценки участников рынка показывают, что цены в Хорватии продолжают расти, даже несмотря на сокращение числа сделок. Директор Opereta real estate Боро Вуйович связывает это не со слабым спросом, а прежде всего с высокой стоимостью объектов и ограниченным предложением. Это важный сигнал для покупателей: рынок пока не вошел в фазу коррекции, а скорее стал менее доступным при прежнем интересе к покупке.
Отдельное значение имеет внешний спрос. Иностранные покупатели формируют около 40% всех сделок, а среди ключевых стран названы Австрия и Германия. Это делает хорватский рынок чувствительным к общеевропейской экономической ситуации: проблемы в крупнейших странах-источниках капитала быстро отражаются на ликвидности, структуре спроса и темпах продаж внутри Хорватии.
Еще один важный фактор — новый Генеральный урбанистический план Загреба. Он предусматривает сокращение коэффициента застройки на 30%, а это означает потенциальное ограничение будущего строительства и дополнительное давление на предложение. В теории такое решение может подталкивать цены вверх, если рынок не получит компенсирующего увеличения доступного или муниципального жилья. Именно поэтому эксперты отдельно подчеркивают роль социальных и арендных проектов, которые могли бы смягчить эффект снижения плотности застройки.
В ближайшие месяцы рынок будет зависеть не только от налоговых решений, но и от туристического сезона и ипотечной политики банков. Для Хорватии это особенно важно: доходы от туризма влияют на ликвидность и инвестиционную активность, а доступность кредитов напрямую определяет, насколько активно будут покупать жилье местные домохозяйства. При этом полный эффект нового налога на недвижимость станет понятен только после того, как жители получат первые налоговые уведомления, а совокупные последствия реформ, по оценке статьи, вряд ли проявятся раньше следующего года.
Для покупателей и инвесторов вывод довольно ясный. Первый дом в Хорватии по-прежнему остается серьезным финансовым вызовом, но рынок уже начинает меняться не только под влиянием спроса, а под давлением государственной политики, градостроительных ограничений и внешней экономики. Это значит, что решения о покупке в 2026 году придется принимать особенно внимательно: рынок пока не дешевеет, но его среднесрочная траектория все сильнее зависит от того, насколько успешно Хорватия сможет совместить рост цен с политикой доступного жилья.
