Договор купли- продажи недвижимости - это не формальность и не приложение к сделке. Именно его формулировки решают кто получит квартиру, а кто годы судебных разбирательств. Большинство конфликтов возникает не из-за мошенничества, а из-за фраз, которые кажутся безобидными в момент подписания ДКП. В этом материале разбираю ключевые ошибки в ДКП, из за которых сделки регулярно заканчиваются затяжными судами и финансовыми потерями.
1. Срок и порядок передачи недвижимости
Если в договоре не установлен конкретный срок передачи объекта, продавец формально не нарушает закон даже при существенном затягивании передачи. Покупатель может стать собственником, но фактически не иметь возможности пользоваться недвижимостью.
Часто в договоре указывают, что продавец обязуется передать квартиру покупателю. Однако если продавец не отказывается от передачи, а лишь откладывает ее на два или шесть месяцев, принудительно без суда выселить его невозможно. Единственный способ защиты - это обращение в суд, что на практике означает от шести до восемнадцати месяцев разбирательств. Причина одна: неточная формулировка в договоре.
Типовая формулировка
Продавец обязуется передать объект покупателю после государственной регистрации права собственности.
Юридически сильная формулировка
Продавец обязан передать объект покупателю в течение 5 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, путем подписания акта приема-передачи и фактической передачи ключей. Нарушение срока передачи влечет обязанность продавца уплатить штраф в размере 100 000 рублей.
2. Скрытые дефекты и состояние объекта
После покупки новый собственник нередко сталкивается с плесенью, неприятными запахами, неисправной электропроводкой, повышенным уровнем шума или щелями в стенах. Это дефекты, которые часто нельзя выявить при разовом осмотре квартиры, но которые очевидны при длительном проживании.
Продавец обязан сообщить о таких недостатках до заключения сделки. Однако, если в договоре указано что покупатель осмотрел объект и претензий не имеет, взыскать компенсацию, либо расторгнуть договор будет крайне сложно.
Типовая формулировка
Покупатель осмотрел объект и претензий к его состоянию не имеет.
Юридически сильная формулировка
Продавец гарантирует отсутствие дефектов и недостатков объекта, включая конструктивные повреждения, плесень, инженерные неисправности и иные скрытые дефекты, которые делают невозможным или затрудняют эксплуатацию объекта недвижимости. В случае выявления таких недостатков покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены объекта недвижимости либо возмещения расходов на их устранение.
3. Оплата через аккредитив и залог
Оплата через аккредитив либо рассрочка юридически признаются отсрочкой платежа. Если в договоре не исключен залог в силу закона, Росреестр зарегистрирует обременение в пользу продавца одновременно с переходом права собственности к покупателю. Такое последствие прямо предусмотрено статьей 488 Гражданского кодекса.
Типовая формулировка
Расчеты между сторонами производятся с использованием аккредитива.
Юридически сильная формулировка
Стороны договорились что при расчетах с использованием аккредитива право залога в силу закона в пользу продавца на основании статьи 488 ГК РФ не возникает.
4. Ответственность сторон
Если договор не содержит конкретной ответственности за нарушение условий, нарушать его экономически выгодно. В таких случаях договор фактически утрачивает защитную функцию.
Формулировка о том, что ответственность определяется действующим законодательством, является слабой. Во многих ситуациях специальной ответственности не предусмотрено, а если она и есть, то ее размер минимален. В силу принципа свободы договора, установленного статьей 421 Гражданского кодекса, стороны вправе установить собственные меры ответственности. Этим и нужно воспользоваться.
Типовая формулировка
Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Юридически сильная формулировка
За нарушение сроков передачи объекта и оплаты виновная сторона уплачивает неустойку в размере 10 процентов от цены договора за каждый день нарушения.
За нарушение сроков снятия с регистрационного учета продавец выплачивает покупателю штраф в размере 100 000 рублей.
Выплаты производятся в течение 7 дней с даты получения письменного требования покупателя.
Как видно, в договоре купли продажи важно предусматривать не только само условие, но и механизм его исполнения. В противном случае при возникновении спора договор не защищает сторону, а лишь фиксирует проблему.
Еще больше о проверке объектов на вторичке пишу в своей группе Вконтакте здесь, а о проверке недвижимости с торгов пишу в своем телеграм-канале здесь и в мессенджере Макс здесь.