Источник: архив «ИНФОРМЕРа»
Российский ипотечный рынок весны 2026 года напоминает человека, который продолжает бежать марафон со сломанной ногой. Объём плохих займов с просрочкой более девяноста дней достиг рекордных 296,4 миллиарда рублей, увеличившись только за февраль на 4,3%. В годовом выражении рост составил почти полтора раза — цифра, которая должна бы заставить банковский сектор серьёзно задуматься о рисках. Но парадокс в том, что одновременно с этим россияне продолжают штурмовать ипотечные отделы с энтузиазмом, который не наблюдался даже в более благополучные времена.
За первые два месяца 2026 года банки выдали 156 тысяч кредитов на 710 миллиардов рублей. Это на 84% больше в количественном выражении и на 101% в денежном по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Казалось бы, рынок живёт и процветает. Но за этими впечатляющими темпами скрывается тревожная картина: общее количество кредитов с просрочкой более девяноста дней в феврале приблизилось к отметке в сто тысяч. Для банковской системы это не просто статистика — это сигнал о том, что значительная часть заёмщиков уже не справляется с обязательствами.
Причина такого противоречия лежит в плоскости психологии и экономической необходимости. Люди продолжают брать ипотеку не потому, что стали богаче, а потому, что альтернативы практически нет. Аренда жилья в крупных городах съедает ту же сумму, что и ипотечный платёж, но не даёт надежды на собственную крышу над головой. В условиях, когда цены на недвижимость не показывают серьёзного снижения, откладывать покупку означает рисковать тем, что через год та же квартира станет ещё недоступнее. Эта логика загоняет россиян в ипотечную ловушку, где решение текущей жилищной проблемы создаёт долгосрочные финансовые риски.
Ситуация на первичном рынке добавляет ещё один слой противоречий.
Несмотря на всплеск ипотечной выдачи, распродано всего 32% площади строящегося жилья. То есть значительная часть квартир продолжает простаивать, ожидая своего покупателя. Это говорит о том, что даже кредитный ажиотаж не способен поглотить весь объём предложения, который девелоперы вывели на рынок в расчёте на устойчивый спрос. Многие проекты оказались переоценены как с точки зрения локации, так и с точки зрения цены за квадратный метр.
Для банковского сектора рост просрочки — это прямая угроза рентабельности. Каждый проблемный кредит вынуждает финансовую организацию увеличивать резервы, что снижает возможность выдавать новые займы и давит на прибыль. Когда объём плохой ипотеки растёт в полтора раза за год, это уже не точечные проблемы отдельных заёмщиков, а системный риск. Банки начинают ужесточать требования, повышать ставки для новых клиентов или уходить из отдельных сегментов рынка, что в конечном счёте бьёт по доступности жилья для тех, кто ещё не успел оформить кредит.
Интересно, что несмотря на все риски, россияне не демонстрируют признаков охлаждения к ипотечным программам. Это можно объяснить несколькими факторами:
Во-первых, инфляционные ожидания заставляют людей переводить сбережения в активы, которые хотя бы номинально сохраняют стоимость.
Во-вторых, программа льготной ипотеки, несмотря на сворачивание, продолжает поддерживать спрос в отдельных сегментах.
В-третьих, для многих семей ипотека остаётся единственным доступным инструментом улучшения жилищных условий, и они готовы мириться с повышенными рисками ради шанса обзавестись собственным жильём.
Но за этой статистикой скрывается человеческая драма. Сто тысяч кредитов с просрочкой более девяноста дней — это сто тысяч семей, которые уже не справляются с платежами. Для банка это цифра в отчёте о резервах, для заёмщика — потеря квартиры, испорченная кредитная история и годы финансовых проблем. Когда объём плохой ипотеки достигает почти трёхсот миллиардов рублей, речь идёт уже не об отдельных случаях, а о социальном явлении, которое требует внимания регулятора.
Итог складывается неоднозначный. С одной стороны, ипотечный рынок показывает рост, который формально свидетельствует о доверии заёмщиков к финансовой системе. С другой — рекордная просрочка и низкий процент распродаж на первичном рынке указывают на перегрев и накопление рисков. Банки вынуждены балансировать между желанием заработать на кредитовании и необходимостью контролировать качество портфеля. Заёмщики оказываются между мечтой о собственном жилье и реальностью, где ежемесячный платёж может стать неподъёмным бременем.
В таких условиях вопрос не в том, продолжится ли рост ипотечного портфеля, а в том, какой ценой он будет достигнут. Если просрочка продолжит расти теми же темпами, банковский сектор столкнётся с необходимостью серьёзной чистки портфелей, что неизбежно ударит по доступности кредитов. Если же регулятор сможет сбалансировать ситуацию без жёстких мер, рынок получит шанс на постепенную стабилизацию.
Пока же ипотечные качели продолжают двигаться между рекордной выдачей и рекордной просрочкой, а россияне делают ставку на будущее, надеясь, что доходы успеют за ежемесячными платежами.
Материалы по теме:
Развод ради квадратов: ипотечный бум ломает семьи в России
Цены на дома в России растут всё медленнее, но это не про Севастополь
Анатомия крымского рынка недвижимости бизнес-класса 2026
Жилье без подводных камней: что изменится для собственников и покупателей жилья с апреля 2026 года?