С 1 апреля 2026 года два крупнейших российских банка — Сбербанк и ВТБ — объявили о снижении ставок по рыночным ипотечным программам. Это решение последовало вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ до 15 % годовых 20 марта 2026 года и было воспринято экспертами как попытка оживить рынок ипотеки на фоне смягчения денежно‑кредитной политики.
Сбербанк уменьшил ставки по всем базовым программам ипотеки на 0,5 процентного пункта при первоначальном взносе от 20,1 % до 50 % стоимости жилья. На платформе «Домклик» минимальные ставки составили 15,7 % годовых при покупке первичного жилья, 16 % — при приобретении вторичного жилья и 17,6 % — по программе «Строительство жилого дома». Кроме того, банк снизил ставки на 1 процентный пункт по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости» и на 0,5 процентного пункта — по программе «Рефинансирование под залог недвижимости».
ВТБ в свою очередь уменьшил ставки по рыночной ипотеке на 1 процентный пункт, однако новые условия распространились только на кредиты с первоначальным взносом от 50 %. С учётом дисконтов минимальные ставки составили 18,9 % годовых на покупку квартир на первичном и вторичном рынках и 18,6 % годовых — на рефинансирование ипотечных ссуд. При этом условия по государственным ипотечным программам, включая семейную и IT‑ипотеку, в банке остались без изменений.
Реакция представителей банков оказалась достаточно оптимистичной. Старший вице‑президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин подчеркнул, что новые условия открывают «окно возможностей» для заёмщиков, особенно для тех, кто долго копил на депозитах на первый взнос. Он также отметил, что смягчение ключевой ставки формирует устойчивый тренд на повышение доступности розничных кредитов. Директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи добавил, что за год средневзвешенная ставка банка снизилась почти на 10 процентных пунктов, что позитивно отразилось на динамике выдачи ипотеки. По данным «Домклик», за неполный первый квартал 2026 года Сбербанк выдал рыночной ипотеки на 191 млрд рублей — почти в четыре раза больше, чем годом ранее.
Такое смягчение условий произошло на фоне заметного спада активности на ипотечном рынке в феврале 2026 года, вызванного ужесточением условий семейной ипотеки. По информации Объединённого кредитного бюро, объём выдачи льготной ипотеки в РФ по итогам февраля снизился по сравнению с январём на 62 %, до 127,99 млрд рублей. Оценка Frank RG показала, что в течение последнего месяца зимы крупнейшие банки выдали всего 65,9 тыс. ипотечных кредитов — на 20 % меньше, чем в январе. В денежном выражении общий объём выдач составил 284,3 млрд рублей, что на 32 % ниже показателей предыдущего месяца.
При этом структура ипотечного спроса претерпела заметные изменения. Если сделки в сегменте новостроек снизились из‑за корректировки условий семейной ипотеки, то спрос на рыночные кредиты для приобретения вторичного жилья, напротив, вырос. Доля загородной недвижимости в общем объёме сделок осталась на прежнем уровне. Средний чек на новостройки достиг 5,7 млн рублей, на готовые квартиры — 2,9 млн рублей, а на готовые частные дома и ИЖС — 4,6 млн рублей.
Аналитики заговорили о наступлении «оттепели» рыночной ипотеки. По мнению Алексея Лейпи из «Домклик», рост востребованности рыночных программ обусловлен снижением ключевой ставки ЦБ и временным охлаждением интереса к льготным программам после ажиотажного спроса в феврале. Данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на конец марта показали средние ставки по ипотеке: 20,25 % годовых на новостройки, 19,98 % — на вторичное жильё и 18,88 % — на рефинансирование.
Эксперты прогнозируют дальнейший рост популярности рыночных программ. Старший директор группы финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что многие заёмщики будут стремиться рефинансировать ранее взятые займы. С ней согласен аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов: он полагает, что, несмотря на пока ещё высокие ставки, в перспективе кредиты можно будет рефинансировать на более выгодных условиях. По его оценке, спрос на вторичное и загородное жильё продолжит расти, но будет зависеть от наличия объектов с дисконтом около 10 %.
Прогнозы на будущее тоже выглядят умеренно оптимистично. Национальное рейтинговое агентство ожидает, что к концу 2026 года средние ставки по рыночной ипотеке могут снизиться до 16–17 %. Однако резкого всплеска активности заёмщиков эксперты не предвидят. Татьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи», признала, что новые решения банков повысят спрос, но лишь незначительно.
Пресс‑служба банка «Санкт‑Петербург» отметила, что рыночная ипотека станет по‑настоящему доступной лишь тогда, когда ставки опустятся ниже 15 %. А по словам вице‑президента по продажам и сервису Группы RBI Дмитрия Фалкина, о полном оживлении рынка можно будет говорить только после снижения ключевой ставки ЦБ до уровня 10–12 %. Но до таких значений, как признают эксперты, пока ещё далеко.