Многие собственники долей в квартирах задаются вопросом: можно ли сэкономить на нотариусе и оформить сделку самостоятельно? Разбираемся, что говорит закон.
Общее правило: нотариус обязателен
По умолчанию — да, нотариус нужен. Это прямо закреплено в ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению.
Это касается и продажи доли постороннему, и продажи другому сособственнику. Сделка без нотариуса в обязательных случаях — ничтожна. Росреестр просто откажет в регистрации.
Три случая, когда нотариус не нужен
1. Все сособственники продают доли по одному договору
Это главное исключение. Если все владельцы долей одновременно продают их одному покупателю в рамках единого договора — нотариус не требуется.
Пример: квартира принадлежит двум братьям по ½. Оба решили продать квартиру целиком и заключили один договор купли-продажи. Такая сделка законна без нотариуса.
Важно: именно один договор и все сособственники на стороне продавца. Два отдельных договора — уже нотариат.
2. Земельные доли сельхозназначения
Специальная норма для аграрного сектора. К квартирам не применяется.
3. Реновация в Москве
Договоры в рамках программы реновации освобождены от нотариального удостоверения — кроме случаев, когда среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные.
Важное изменение с 2025 года: дарение
С 13 января 2025 года (ФЗ-459 от 13.12.2024) все договоры дарения недвижимости между физическими лицами требуют нотариального удостоверения. Без исключений — даже между близкими родственниками, даже супругам и детям.
До этой даты дарение в ряде случаев оформлялось в простой письменной форме. Теперь это в прошлом.
Когда нотариус обязателен всегда
— Среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный — нотариус нужен при любой сделке, без исключений (ч. 2 ст. 54 ФЗ-218).
— Имущество подопечного — опекун не может распорядиться недвижимостью подопечного без нотариуса и разрешения органов опеки (ст. 37 ГК РФ).
— Не все сособственники участвуют — если хотя бы один остаётся в стороне, каждая отдельная сделка требует нотариата.
Преимущественное право: не забудьте уведомить
Если вы продаёте свою долю постороннему лицу, то обязаны сначала предложить её другим сособственникам на тех же условиях. Уведомление — письменно, через нотариуса или заказным письмом. У сособственников есть 1 месяц на ответ.
При нарушении этого правила любой сособственник вправе в течение трёх месяцев потребовать в суде перевода на него прав покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Итог
Без нотариуса при отчуждении доли в квартире можно обойтись только в одном реальном случае — когда все сособственники продают свои доли одновременно по единому договору. Во всех остальных ситуациях нотариус обязателен. С января 2025 года это правило распространилось и на дарение любой недвижимости.
*Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.